0

Blog: ‘Pappa, waarom staat deze winkel eigenlijk leeg?’

Met deze vraag van zijn zoon begon Gerard Zandbergen, directeur van Locatus zijn bijdrage op ‘zijn’ congres. Wie afgekomen was op de vrolijke titel ‘Leegstand duurzaam opgelost’ stond gelijk weer met beide benen op de grond. Leegstand doet pijn en de oplossingen zijn niet vanzelfsprekend. Maar gelukkig, na een verhelderend college van Piet Eichholtz over ruilverkaveling in winkelstraten, door hem ‘verwinkelen’ genoemd en een bevlogen verhaal van Thomas Rau konden de deelnemers geïnspireerd naar huis. Op weg naar duurzaam winkelen, online en in bijpassende gebouwen. Een impressie.

Door: Gerben van Dijk, SBR

Met deze vraag van zijn zoon begon Gerard Zandbergen, directeur van Locatus zijn bijdrage op ‘zijn’ congres. Wie afgekomen was op de vrolijke titel ‘Leegstand duurzaam opgelost’ stond gelijk weer met beide benen op de grond. Leegstand doet pijn en de oplossingen zijn niet vanzelfsprekend. Maar gelukkig, na een verhelderend college van Piet Eichholtz over ruilverkaveling in winkelstraten, door hem ‘verwinkelen’ genoemd en een bevlogen verhaal van Thomas Rau konden de deelnemers geïnspireerd naar huis. Op weg naar duurzaam winkelen, online en in bijpassende gebouwen. Een impressie.

Leegstand

Gerard schetste de veranderingen die het winkellandschap afgelopen jaren in hoog tempo heeft ondergaan.

Van contant naar plastic card en van winkel naar website

Nog geen twintig jaar geleden haalden we ons geld aan de balie bij de bank. Daarna stonden we buiten bij de automaat en tegenwoordig worden de meeste betalingen direct met de pas in de winkel gedaan en toch zijn er nog zo’n 2000 bankkantoren in Nederland. Het is Gerard een raadsel waar die nog van bestaan.

Uit een korte peiling bleek dat vrijwel 100% van de ca. 250 aanwezigen afgelopen jaar iets bij bol.com besteld had. Veel minder mensen – ongeveer 20% – staken hun hand op bij dezelfde vraag over de digitale supermarkt albert.nl. Op dagelijkse boodschappen heeft online verkoop blijkbaar een veel kleiner effect dan op bv. consumentenelektronica. Hoeveel bol.com-klanten gaan er eigenlijk eerst naar een winkel om zich te laten voorlichten en het te bestellen product even vast te houden?

Minder mensen kopen minder

Hét bepalende effect op behoefte aan winkel is de bevolkingsverandering door vergrijzing en krimp. Op basis van de cijfers ziet Locatus een vrijwel direct verband tussen bevolkingskrimp en de mate van leegstand van winkels. Uit onderzoek van het NIBUD blijken 65-plussers per maand circa 30% minder uit te geven aan o.a. kleding, voeding, persoonlijke verzorging dan personen jonger dan 65jaar. Vergrijzing zorgt dus daadwerkelijk voor teruglopende detailhandelsbestedingen in een regio. Meer informatie.

Beleving is belangrijk

In de zoektocht naar beleving laat de consument middelgrote steden zoals Almelo, Gouda en Zeist links liggen. De gemiddelde leegstand in dit type steden is al snel 10%. De consument wil steeds verder weg om te winkelen, naar ‘stoute’ steden zoals Amsterdam, Groningen en Maastricht.

De tijd van meubelboulevards is voorbij. Er zijn miljoenen vierkante meters van aangelegd en we gingen er masaal naar toe. Dat was toen een belevenis, maar inmiddels is Nederland uitgekeken op dit concept.

Vier oplossingsrichtingen

Gerard Zandbergen schetste vier oplossingen: saneren, ombouwen, verkavelen en oplopende leegstandsbelasting heffen.

Tenminste de helft van de meubelboulevards zou moeten worden gesaneerd. Graag echt saneren en niet gaan marchanderen met het bestemmingsplan. Dan is de beer pas echt los, volgens Gerard Zandbergen. Zijn idee: slopen en gras inzaaien. De vraag is of de eigenaren dat ook zo zien.

Een voorbeeld waar het nu misgaat met de invulling is Almere Poort. Ooit was een niet-concurrerend concept bedacht voor dit nieuwbouwproject. Dit zou aanvullend zijn op het winkelaanbod in Almere Centrum. Nu het wat moeizaam loopt met de vulling van Almere Poort wordt het concept losgelaten en worden de winkeliers uit Centrum naar Poort getrokken. Zo kannibaliseert een nieuwe ontwikkeling het bestaande winkelcentrum.

Ombouwen en verkavelen om zo winkels te concentreren zag Gerard als een goede oplossing voor de aanloopstraten. Piet Eichholtz ging daar in zijn verhaal verder op in.

Over belasting als sturingsinstrument tegen leegstand zijn de meningen verdeeld. Gerard Zandbergen meent dat met een oplopende belasting partijen vanzelf creatief worden om wat aan de leegstand te gaan doen. De Belgische stad Mechelen is wat hem betreft een lichtend voorbeeld. De leegstandsbelasting bedraagt daar € 10,20 per m2 perceeloppervlakte. Bij langdurige leegstand kan de maximale vermenigvuldigingsfactor 5 worden. Waarmee de eigenaar dan dus maximaal € 51 euro per m2 moet gaan betalen. De gevolgen zijn zichtbaar: in een jaar daalde in het centrum van Mechelen het leegstandspercentage met bijna een derde (van 15,6% in 2010 naar 10,4% in 2011).

Opgelost

Piet Eichholtz hield een prachtig college over ‘verwinkelen’, waarbij hij de ruilverkaveling die in de jaren ‘50 in de agrarische sector op gang kwam als referentie gebruikte. De kern van zijn idee: breng al het winkelvastgoed uit een straat of gebied in een fonds en ga dan op basis van de straat of het gebied een strategie ontwikkelen. Van groot belang is dat je het vooraf eens wordt over een aantal uitgangspunten, onder andere: ‘Na de recessie zijn er nog steeds minder winkelpanden nodig dan nu’ en ‘de overheid is arm, verwacht daarom veel, maar in elk geval geen geld.’ Zijn complete verhaal laat zich goed lezen aan de hand van zijn sheets . Was de leegstand opgelost na zijn verhaal? Nee, maar het gaf goed aanzetten om tot oplossingen te komen. En bovendien, de ruilverkaveling in de agrarische sector had ook een lange aanloop en duurde uiteindelijk ruim 20 jaar.

Duurzaam

De inbreng van Thomas Rau moet je eigenlijk gewoon meemaken. Met veel passie spreekt hij over duurzaamheid en de toekomst van gebouwen. Hij gaf aan dat er een mentale, financiële, technische en organisatorische verandering nodig is. De belangrijkste is de mentale. Hij benadrukte dat we te gast zijn op aarde. Zelfs met een blauw maatkostuum zijn we niet de gastheer, maar de gast en dat zou ons gedrag moeten bepalen. Laten we ons leiden door de toekomst en zorgen we dat de aarde beschikbaar is voor onze kinderen of is onze drijfveer (persoonlijk) gewin op de korte termijn.

We hebben teveel de aarde voor ons karretje gespannen en geëconomiseerd. Dat is kapitaliseren van iets dat niet van ons is. Thomas Rau riep de aanwezigen op om weer boer te worden en dan niet een die alleen maar met de oogst bezig is. Sommige mensen gaan alleen in het najaar met een karretje over het veld en zijn dan verbaasd dat er niets binnenkomt. Verder ziet hij veel greenwashing, dat zijn ‘duurzaamheidscondoompjes’ die we over activiteiten trekken om onszelf een gevoel van duurzaam bezig zijn te geven. Partijen die te weinig met echte duurzaamheid bezig zijn, kunnen niet op zijn sympatie rekenen: ‘Ik praat weinig met projectontwikkelaar. De meesten hebben niet echt een maatschappelijke agenda’.

Thomas Rau is er verder van overtuigd dat dat in de toekomst niemand meer eigenaar is van gebouwen en spullen. We gebruiken ze alleen. Vraag dus niet om lampen, maar om licht. Zo leerde hij de aanwezig om te denken. ‘Geeft veel grondstof tot nadenken’ twitterde een van de aanwezigen.

Tenslotte

Nu wilt u natuurlijk nog weten wat het antwoord was op de vraag ‘Pappa, waarom staat deze winkel eigenlijk leeg?’. Het antwoord: ‘Dat komt doordat de meneer of mevrouw die hier een winkel had, niet meer genoeg geld kon verdienen’ liet aan duidelijkheid niets te wensen over. Daarom: saneren, clusteren, ombouwen en omdenken naar een echt toekomstbestendig winkellandschap. En misschien moet de fiscus een handje helpen met een leegstandstax om zo de creativiteit en verandering te stimuleren.