0

Waarom transformatie in Amsterdam op gang komt

Als kantorenloods van gemeente Amsterdam kent Paul Oudeman als geen ander de mogelijkheden en beperkingen van de gemeente om transformatie te stimuleren.

Dit artikel is eerder verschenen op www.herbestemmingacademie.nl.
Door: Sander Gelinck

Vaste inleider tijdens de Leergang Herbestemmen | Vak van de toekomst is Paul Oudeman. Als kantorenloods van gemeente Amsterdam kent hij als geen ander de mogelijkheden en beperkingen van de gemeente om transformatie te stimuleren. Naast de makelfunctie – contact leggen tussen ruimtevragers en eigenaren van kantoren – heeft de Amsterdamse kantorenloods* de afgelopen jaren veel onderzoek verricht naar o.a. de beweegredenen van gebouweigenaren [‘waarom eigenaren niet verkopen’] en de kosten van transformatie. Altijd was de conclusie dat kantoren nog voor teveel geld in de boeken stonden. Daar is nu verandering in aan het komen. Transformatie van leegstaande kantoren komt inmiddels op stoom, aldus een persbericht van Gemeente Amsterdam op 14 juni 2012 en ‘Lege kantoren worden steeds vaker omgebouwd tot studentenwoningen, broedplaatsen of hotels’.

Het persbericht is deels gebaseerd op de halfjaarlijkse Voortgangsrapportage Aanpak Leegstand kantoren van gemeente Amsterdam aan het college van B&W [hier te lezen]. We vroegen Paul naar de stand van zaken in Amsterdam.

Het gaat de goede kant op met transformatie van leegstaande kantoren in Amsterdam?

Paul Oudeman: ‘Je ziet dat de markt zijn werk doet. Structureel meer aanbod dan vraag, dat leidt onherroepelijk ooit tot een prijsdaling. Dat zie je nu gebeuren. Een kantoorpand aan de onderkant van de Amsterdamse markt had voor de crisis een balanswaarde van ongeveer € 1.500 per m² bruto vloeroppervlak (bvo). Vorig jaar al zijn er transacties geweest van kantoren in Amsterdam voor minder dan € 500 per m² bvo. Dat waren toen nog enkelingen, die afwaardering lijkt in 2012 in sneltreinvaart te worden voortgezet. De kantorenportefeuille van vastgoedfonds Hanzevast is recent met ruim 20% afgewaardeerd. Uni-invest, een vastgoedfonds met relatief veel leegstand, is dit voorjaar verkocht voor minder dan € 400 per m² bvo. Let wel: gemiddelde prijzen, daar zitten zowel verhuurde als niet-verhuurde panden tussen. Dat betekent dat leegstaande panden nog minder waard zijn dan die € 400 per m² bvo. De verkoop van de Uni-invest portefeuille is wat ons betreft een benchmark in de waardering van ander langdurig leegstaand vastgoed. Taxateurs zullen daar rekening mee houden in hun waarderingen bij andere kantoren’.

Wat betekent dat concreet aan transformaties? Uit de Voortgangsrapportage blijkt dat er vorig jaar veel kantoren naar hotel zijn verbouwd. Zoveel zelfs dat in de pers gesproken werd over een hotelstop in Amsterdam.

Paul Oudeman: ‘Klopt, vorig jaar zestien in totaal. Ook dat heeft alles met het afwaarderen te maken. We hebben de rekensommen ook gemaakt. Dan zie je dat transformatie naar een hotel sneller een sluitende businesscase oplevert dan bijvoorbeeld wonen en die functie weer sneller dan studentenhuisvesting. En op sommige locaties, zoals delen van Sloterdijk, zijn hotels waarschijnlijk het enige echte alternatief. Het is mooi dat Amsterdam een aantal hotels rijker is, en nog mooier dat het door transformatie gebeurt. Dan snijdt het mes pas echt aan twee kanten. En het levert echt bijzondere hotels op. Het Conservatorium hotel won vorige week de Gulden Feniks-prijs in categorie transformatie. Maar ook het Eden Manorhotel in het voormalige Burgerziekenhuis en het nieuwe Hyatt hotel in de voormalige openbare bibliotheek zijn echt mooie voorbeelden van hergebruik’.

En het persbericht dat er teveel hotels verschenen?

Paul Oudeman: ‘Je moet niet vergeten: Er zijn ook nog steeds nieuwbouwplannen voor hotels, ook in Sloterdijk. Er moet geen nieuwe hotelbubble ontstaan, dat lijkt me evident. Als transformatieteam willen we dus de behoefte aan hotelkamers scherp in beeld krijgen. Het bericht in het Parool dat je noemt, kun je zien als signaal van de stad dat hotels door herontwikkeling van leegstaande kantoorpanden de regel is, en nieuwbouw de uitzondering. Dat is duidelijk richting de markt, en beperkt ook een beetje het opportunisme voor nieuwbouw bij marktpartijen’.

En transformatie naar woningen?

Paul Oudeman: ‘Ook daar zie je meer projecten en plannen in de pijplijn. Het GAK-kantoor wordt inmiddels getransformeerd en het Acta van jullie eigen transformatieteam, is bijna opgeleverd. Dat zijn bij elkaar bijna 800 eenheden voor jongeren en studenten, groepen waar de vraag nog enorm is. Transformatie naar woningbouw gaat wel langzamer dan hotels. Het staat of valt met de businesscase. De conclusie die je kunt trekken, voor de Amsterdamse markt dan, is dat transformatie naar een hotelfunctie haalbaar is als op het gebouw ongeveer 50% is afgeboekt vergeleken met de echte toptijd. Heel veel beleggers zitten nu zo rond die 50% afwaardering, vandaar dat de hotels als de spreekwoordelijke paddestoelen uit de grond schieten. Hotels is qua regelgeving soms ook net iets makkelijker dan woningen. Maar ook studentenhuisvesting begint haalbaar te worden. Wij hebben eerder berekend dat bij gemiddeld 60-70% waardedaling businesscases voor studentenhuisvesting ontstaan. Het gaat op dit moment hard met afwaarderen en er zijn genoeg mensen op zoek naar werk. Daar ontstaan dus kansen’.

Meer weten?

Op de eerste dag van de Leergang zal Paul Oudeman dieper ingaan op de Amsterdamse vastgoedmarkt, de kansen die ontstaan en op welke manier gemeenten daarin een positieve, stimulerende rol kunnen spelen. Meld u nu aan voor de Leergang Herbestemmen | Vak van de toekomst!

*) In het Amsterdamse transformatieteam werkt een aantal ambtelijke disciplines samen om met gebouweigenaren te zoeken naar alternatieve invullingen. Gezamenlijk ondersteunen zij eigenaren en initiatiefnemers om concrete plannen door soms ingewikkelde regelgeving te loodsen.