0

Budgetneutraal verduurzamen van vastgoed via de inzet van een Energy Service Company (ESCo)

Verduurzaming, comfort en bezuinigingen gaan hand in hand bij inzet van een Energy Service Company (ESCo). Of toch niet? Een ESCo ontwerpt en realiseert de revitalisatie van vastgoed. Het vastgoed wordt hierdoor moderner, energiezuiniger, comfortabeler en daarmee aantrekkelijker voor huurders. De waarde van het vastgoed neemt toe en de exploitatieduur kan worden verlengd. Een ESCo combineert revitalisatie met meerjarig onderhoud, beheer en energiemanagement. Indien gewenst wordt ook de financiering georganiseerd. Maar wat betekent dat nu in de praktijk? En is mijn vastgoed geschikt?

Verduurzaming, comfort en bezuinigingen gaan hand in hand bij inzet van een Energy Service Company (ESCo). Of toch niet? Een ESCo ontwerpt en realiseert de revitalisatie van vastgoed. Het vastgoed wordt hierdoor moderner, energiezuiniger, comfortabeler en daarmee aantrekkelijker voor huurders. De waarde van het vastgoed neemt toe en de exploitatieduur kan worden verlengd. Een ESCo combineert revitalisatie met meerjarig onderhoud, beheer en energiemanagement. Indien gewenst wordt ook de financiering georganiseerd. Maar wat betekent dat nu in de praktijk? En is mijn vastgoed geschikt?

Beloften

Energy Service Companies (ESCo’s) leveren een gegarandeerde energiebesparing. Uit de gerealiseerde besparing wordt de investering betaald; energiebesparing ’met gesloten beurzen’.
ESCo’s zijn bedrijven die de aanleg en het onderhoud en beheer van de (klimaat-) installaties van gebouwen overnemen. Met het afsluiten van een prestatieovereenkomst worden afspraken over energiebesparing vastgelegd.

Vastgoedbeleggers, woningcorporaties en beheerders van utiliteitsgebouwen hoeven dan niet zelf te investeren in gespecialiseerde kennis en kostbare installaties. De leverancier zorgt voor infrastructuur en installaties. Hij levert het totale pakket van inkoop, distributie, omzetting en levering van warmte, koude, elektriciteit en aardgas. De gebouweigenaar verlaagt hierdoor de stichtingskosten voor een gebouw en vermijdt risico’s.

Vragen

Het werken met ESCo’s roept ook vragen op. In deze alinea kijken we kritisch naar de potentie van Esco’s en worden hier een aantal vragen over opgeworpen.

Zijn ESCo’s te vergelijken met Design-Build-Finance-Maintain-Operate aanbestedingen( DBFMO) waar ook een vaste prijs voor een langere periode gevraagd wordt, op basis van het gedachte dat de totaalkosten voor gebouwen hiermee lager worden en (vooral) het financiële plaatje op deze manier van werken voor lange tijd zeker is?

Een dergelijke werkwijze kan voor schijnduurzaamheid zorgen. Door prestatieovereenkomsten vast te leggen (de minimale en daarmee dus ook de maximale randvoorwaarden) is het onwaarschijnlijk dat partijen een hogere kwaliteit aanbieden dan in de overeenkomst staat terwijl innovaties dat wel mogelijk maken. Het is belangrijk daar alert op te zijn. Hoe kan schijnduurzaamheid voorkomen worden?

Door de aanbestedingsvorm speelt kwaliteit (zeker over langere periode) per definitie een ondergeschikte rol? Of is dat op te lossen? En kan er ruimte voor innovatie en vernieuwing ingebouwd worden?

Een andere vraag die hier een rol bij speelt is: wat gebeurt er bij wijzigingen in type gebruik van vastgoed? Dit zal onvermijdelijk ook invloed hebben op de vastgelegde gebruiksparameters? Wat is het effect op (functionele) flexibiliteit?

In dit soort constructies krijgen uitvoerende en onderhoudspartijen meer macht en zijn leading in projecten. De adviserende partijen die (ook) op de hoogte zijn van de laatste stand van techniek krijgen een ondergeschikte rol waardoor innovatie minder kans krijgt (de prestaties en beslissingen worden immers op basis van bewezen aanpakken bepaald)? Hoe kan dit voorkomen worden?

Stellingen

Om de bovenstaande vragen te beantwoorden is het belangrijk om met elkaar in debat te gaan om te innoveren. In de volgende stellingen wordt hier een aanzet voor gegeven.

Eerste stelling:
Vastgoed moet integraal benaderd worden, waarbij energieaspecten één van variabelen in het (meestal open) systeem zijn.

Tweede stelling:
Geen techniek om techniek, er zijn veel meer aspecten dan de direct meetbare technische (zoals energieverbruik) waar rekening mee gehouden moet worden, zoals mensen zich goed (comfortabeler en gezonder) te laten voelen in de gebouwde omgeving. En wat dat is!? Enige zekerheid die we hebben is dat de definitie daarvan zeker blijft veranderen…

SBR Vastgoedontbijt

Tijdens het SBR Vastgoedontbijt op 5 juli in Rotterdam kunt met mij en met andere professionals in gesprek over de potentie van ESCo’s. Daarnaast gaan we ook kritisch kijken naar de praktijk. Ik hoor graag wat jullie visie op ESCo’s is en of jullie antwoord hebben op mijn vragen of willen reageren op mijn stellingen. Er zijn nog enkele plaatsen beschikbaar voor het SBR Vastgoedontbijt dus meldt u nu aan.

Perica Savanovic
Programmamanager bij SBR