0

Herontwikkelingsparadoxen

Op 27 juni tussen half drie en half zeven stopte Gerben van Dijk even met twitteren. Je kon merken dat hij het lastig vond: vluchtig achterom kijkend naar de timeline ‘#SALSBR’ kwam hij met uitspraken als ‘is het convenant al getekend’ en ´ik weet niet wat de mensen op twitter ervan vinden´? Maar het lukte hem en hij verplaatste zich succesvol in de rol van moderator tijdens het symposium ‘Aanpak leegstand: ruimte voor inspiratie’. Van Dijk als moderator heeft één nadeel: hij kon tijdens het debat niet reageren op de tweets. Daarom heb ik er een paar uitgelicht in deze reactie op de mooie namiddag in het Schieblok (Rotterdam).

Op 27 juni tussen half drie en half zeven stopte Gerben van Dijk even met twitteren. Je kon merken dat hij het lastig vond: vluchtig achterom kijkend naar de timeline ‘#SALSBR’ kwam hij met uitspraken als ‘is het convenant al getekend’ en ´ik weet niet wat de mensen op twitter ervan vinden´? Maar het lukte hem en hij verplaatste zich succesvol in de rol van moderator tijdens het symposium ‘Aanpak leegstand: ruimte voor inspiratie’. Van Dijk als moderator heeft één nadeel: hij kon tijdens het debat niet reageren op de tweets. Daarom heb ik er een paar uitgelicht in deze reactie op de mooie namiddag in het Schieblok (Rotterdam).

Flexibel en vraaggericht bouwen. Dat moeten we doen en daarover gingen de voorbeelden in het symposium afgelopen woensdag. Paradoxaal genoeg lees je tussen de regels door nog steeds de gecontroleerde en aanbodgedreven aanpak van de vastgoedondernemers. Ook de twitterende mensen in de zaal ontging dit niet. Ik weet zeker dat er een goede verklaring is voor de paradoxen, maar welke dit is, weet ik niet.

Multifunctioneel met mono-functies in non-gebieden

Over (tijdelijke) hotels en studentenhuisvesting wordt erg sceptisch gedaan. Het zijn zulke simpele en voor de hand liggende oplossingen. Toch is er markt voor. Sterker nog: er is letterlijk vraag naar. Dergelijke transformaties zijn zo’n ‘succes’ dat Amsterdam er zelfs een rem op gaat zetten. Lees verder.

‘Dertien in een dozijn-hotelblokken’ noemt Rico Zweers het. Volgens hem zou het debat moeten gaan over aanjagers bij gebiedsgerichte herontwikkeling. Onder de twitternaam ‘De Mannen Van Schuim’ vervolgt Zweers: ‘Start met ‘waarom’, niet met ‘wat’’. Wouter Kabbes, architect en gespecialiseerd in kantoortransformatie tot hotels, reageert: ‘Wij geloven in ge(re)vitaliseerde, multifunctionele buurten en soms kan een hotel voor de gewenste dynamiek zorgen.’


Kantoortransformatie naar Holiday Inn. Foto: Mulder Blauw architecten

Ik neem de proef op de som met een willekeurig voorbeeld. Riekerpolder is een desolaat kantorengebied in Slotervaart. Er staat een designhotel waar gasten met pendelbussen aankomen vanaf Schiphol. Het hotel biedt weinig dynamiek voor het gebied. Wat mist zijn plekken buiten het hotel waar de hotelgasten hun geld uit kunnen geven. In dat geval heeft de buurt er wél wat aan. Maar dat kun je de hotelontwikkelaar niet kwalijk nemen. Laat staan de architect ervan. Tenzij je het omdraait: in het hotel kunnen plekken gerealiseerd worden waar de gebiedsgebruikers hun geld uitgeven. In dit geval kunnen de ontwikkelaar en de architect wel hun verantwoordelijkheid nemen.

Flexibel masterplan

Kantoren transformeren is zoiets als het halve werk als we het hebben over de leegstandsproblematiek. Na ‘gebouw’ komt daarom ‘gebied’ aan bod. Hier wordt de paradox letterlijk genoemd door Evert Jan Krouwel (adviseur). Kris Oosting (planoloog) citeert hem: ‘Mooie quote van Krouwel: “Je moet flexibel zijn. We zijn nu aan ons 2e masterplan bezig.” De ironie van zijn woorden ontging hem.’ Voor Krouwel klopte het: hij heeft een masterplan ontwikkeld voor ‘Het hart van Zuid’ in Hengelo.


ROC Twente (in Hengelo), onderdeel van het masterplan ‘Hart van Zuid’.

Om enkele samenwerkingen mogelijk te maken, moet het masterplan aangepast worden. Gebiedsontwikkeling staat of valt bij samenwerkingen, zo bevestigt Arno Boon. ‘Daarin moet je inderdaad flexibel zijn.’ Hij ontwikkelt op het Enka terrein in Ede en ja, ook dit gebied heeft een masterplan. Hilco van der Wal van de Urbanisator herkent de complexiteit rondom samenwerkingen en legt een focus op het bemiddelen tussen belanghebbenden. Hiervoor hanteert hij een stapsgewijze gebiedsaanpak. Zonder masterplan en bij voorbaat flexibel, maar wel met een lange termijnvisie.

Werkt de aanpak van de Urbanisator ook op terreinen als Enka en in Het hart van Zuid? Of kunnen masterplannen wel degelijk flexibel zijn zoals Utrecht dit poogt met het ‘Dynamisch Stedelijk Masterplan’?

De cirkel is rond

Hoewel er veel voorbeelden getoond werden, blijft de vraag: wie neemt de (gedeelde) verantwoordelijkheid bij herontwikkeling? De conclusie is een citaat van mijn oud-docent en socioloog Hans van Dulken: ‘het blijft mensenwerk’. Herontwikkelen is niet zoiets als kantoorontwikkeling was. De begroting voor de haalbaarheid blijft een formule alleen stoppen we er nu geen getallen in die voortkomen uit statistieken en gebaseerd zijn op continue groei. We werken met getallen die voortkomen uit flexibele samenwerkingen en een wispelturige markt. Alleen gedreven geesten met lef durven verantwoordelijkheid te nemen. Ik vind Codum, ontwikkelaars en mede-moderator van Van Dijk: Michon van der Salm, daar een mooi voorbeeld van.

Ianthe Mantingh van Lotus architecten sluit de namiddag af op twitter en meldt dat de cirkel weer rond is: ‘we zijn terug bij de open deuren tijdelijkheid en samenwerken’. En dat kon ook niet anders.

Meer informatie over het project ‘Aanpak leegstand’ van SBR vindt u hier.

Geschreven door Emilie Vlieger.

Dit artikel verscheen eerder op Spacemakers.nl.