0

Herbestemmen: gaat de knop om?

Gaan bouwers, ontwikkelaars en gemeenten dit jaar definitief aan de slag met herbestemmen?

Door Sander Gelinck, id&dn / transformatieteam

Gaan bouwers, ontwikkelaars en gemeenten dit jaar definitief aan de slag met herbestemmen?

De eerste maanden tonen het al aan: 2014 wordt een spannend jaar. Gaat de economie echt herstellen, komen de verloren banen weer terug (in de VS niet allemaal namelijk) en stoppen de huizenprijzen met dalen (heeft NVM gelijk of het Kadaster)? 

En vooral: wat gaan bouwers en ontwikkelaars (en gemeenten niet te vergeten) doen als de economie aantrekt? Storten ze zich alsnog op de ‘truc met het weiland’ voor de 400.000 huishoudens die de Randstad nog tot 2025 groeit? Of gaat de knop definitief op herbestemmen?

Leegstandscijfers en moeizame discussies

In januari kwamen traditiegetrouw de nieuwe leegstandscijfers. Tel de miljoenen aan onbenutte meters bij elkaar op (2,3 miljoen winkels, 8,3 miljoen aan kantoren en niemand-weet-hoeveel monumenten, zorgvastgoed en Rijksvastgoed) en de leek zal denken dat grassprieten voorlopig niet voor hun leven hoeven te vrezen. 

Maar wie de moeizame discussies over het schrappen van plancapaciteit voor kantoren volgt, weet dat de race nieuwbouw-herbestemming nog lang niet gelopen is. Nieuwe gebouwen zijn dan misschien niet meer nodig, maar de grondinkomsten wél. Sterker nog: gemeenten hebben die inkomsten harder nodig dan ooit. Zij staan aan de vooravond van ‘de drie decentralisaties’ (per 2015 gaan delen van jeugd, werkgelegenheid- en ouderenzorg over naar gemeenten) en veel alternatieven voor het oude verdienmodel van weilanden volbouwen heeft ze niet. Om die zorg te verlenen zijn gebouwen nodig. De Raad voor de leefomgeving en infrastructuur (RLi) becijferde onlangs dat 4 miljoen m2 zorgvastgoed de komende jaren moet worden gerenoveerd of herbestemd.

Maar er is hoop

Wie de groeimarkten voor de komende decennia even langsloopt (alleenstaande ouderen, zorgbehoevenden, studenten, starters op de woningmarkt, spoedzoekers, arbeidsmigranten, zzpers), realiseert zich dat het om grote aantallen gaat. En dat deze groepen voornamelijk in de stad willen wonen. Omdat ze afhankelijk zijn van voorzieningen (van zorg tot deelauto), omdat ze flexibel (willen) zijn in wonen e/o werken. En omdat ze anderen nodig hebben. Het soort woningen dat ze zoeken, is soms nieuw maar in ieder geval uitstekend te maken in bestaande gebouwen. Kantorengebouwen voorop, die (zoals Jean-Baptiste zelden nalaat te vertellen) gebouwd zijn volgens de principes van de Solids. Maar dan veel goedkoper, want zonder eindeloos stapelen van nieuwbouwregels (dank u Bouwbesluit 2012).

Bij elkaar opgeteld gaat de ruimtevraag waarschijnlijk de vele miljoenen leegstand te boven! Het aantal studenten stijgt (40.000 kamers extra), het aantal alleenstaanden verdubbelt (80% van de extra 500.000 huishoudens tot 2020) en daar komt die 4 miljoen vierkante meter om ouderen en andere kwetsbare groepen ‘zorgeloos zelfstandig’ te laten wonen nog bovenop. Arbeidsmigranten? Dat zijn 300.000 (naar schatting) die graag nette, betaalbare huisvesting willen. Desnoods aan de rand van de stad. Als het maar flexibel is. Want zij werken hier vaak tijdelijk, maar het fenomeen arbeidsmigratie is permanent!

Nieuw werken

En dat zijn alleen nog maar kansen en vragen op de woningmarkt. Het aantal startende ZZP'ers steeg vorig jaar (net als de kantoormeters, rara hoe zou dat nou komen?) naar recordhoogte. Ruim 150.000 nieuwe, startende ondernemingen telde de KvK in 2013. Totaal één miljoen. Geen wonder dat de flex- en coworkplekken als paddenstoelen oppoppen (met soms interessante nieuwe verdienmodellen). Wat willen zij? 

‘De ZZP'er heeft geen eigen kantoor nodig, maar wel graag af en toe mensen om zich heen’, concludeerde de Erasmus Universiteit eind vorig jaar. Flexplekken dus. En dat niet alleen om met anderen van gedachten te wisselen: een op de acht zelfstandige ondernemers vindt op flexwerkplekken een nieuwe baan of opdracht, aldus de Erasmus (nu.zakelijk). Er zijn inmiddels zoveel ZZP'ers dat deze groep zelfs genoemd wordt als de redding voor de krimpgebieden. Cottage industries wordt dat genoemd. ‘Een deel van de ZZP'ers kiest voor wonen en werken op het platteland omdat juist in de krimpgebieden oude schoolgebouwen, winkels of boerderijen vrijkomen die ze zoeken’.

Kortom: kansen zat en werk genoeg. In transformatie en misschien zelfs wel nieuwbouw. De cijfers laten ook zien dat we in NL aan de vooravond staan van een veel grotere transformatie: van onbenutte naar benutte meters. Pakt u deze kans ook?

Leergang herbestemmen

Voor het zesde jaar achtereenvolgend organiseren wij de Leergang herbestemmen Vak van de toekomst,  waarvan de eerste ronde op 17 maart en 3 april plaatsvindt. In de afgelopen vijf jaar zijn bijna 200 bouwers, ontwikkelaars, aanjagers, architecten en adviseurs door ons ingeleid in theorie en praktijk van het herbestemmen van leegstaande gebouwen.

Andere activiteiten waar wij naar uitkijken? Rond de zomer verschijnt het boek Rekenen op herbestemming (H-team, Nationaal programma herbestemming).