0

Nul-Op-de-Meter? Niet HOE, maar WAT!

Lees de blog "Nul-Op-de-Meter? Niet hoe, maar wat!" door Sean Vos, adviseur SlimRenoveren.

Functioneel specificeren voor het bereiken van NOM bij twee SSW complexen

Door Sean Vos adviseur SlimRenoveren

Zoals al aangegeven in de blog van Sven Boekhout, heeft SSW voor de renovatie van twee hoogbouwcomplexen een flinke ambitie. De corporatie wil beide complexen naar Nul-Op-de-Meter brengen wanneer de marktomstandigheden dat toelaten. 

Nul-op-de-meter is niet iets dat je als los element aan een project toe kunt voegen, zoals een extra labelstapje of zonnepanelen. Zoals organisatieadviseur Maurice Coen in een eerdere blog al aangeeft, vraagt deze ambitie om een andere benadering van het planvormings- en bouwproces en heeft dit grote gevolgen voor de organisatie. Een breed draagvlak binnen de corporatie is essentieel.

Vernieuwend uitvragen via functioneel specificeren

Het ambitie om de complexen te renoveren naar Nul-Op-de-Meter maakt dat SSW zijn vraag anders moet uitzetten naar marktpartijen. Het realiseren van Nul-Op-de-Meter met alle bijbehorende prestatiegaranties en monitoring is immers nieuw en vrijwel geen enkele partij heeft hiervoor nu al alle kennis in handen. Dat betekent dat het onmogelijk is om nauwkeurig in een bestek te omschrijven wat SSW wil en dat traditioneel aan te besteden op basis van de laagste prijs. Kennis van marktpartijen en samenwerking zijn nodig om de opgave, van ontwerp tot realisatie, tot een goed einde te brengen.

Voor deze opgave heeft SSW daarom gekozen om te selecteren op basis van regisserend opdrachtgeverschap en functioneel specificeren, waarbij de aanbieders al vroeg in het planvormingsproces betrokken worden. In verschillende ronden wordt naar de selectie van de meest geschikte aanbieder gewerkt. In de eerste selectieronde zijn twaalf aanbieders gevraagd om hun schriftelijke visie op de opgave te geven in de vorm van een sollicitatiebrief. Uit deze inzendingen werden acht aanbieders uitgenodigd voor een dialoogsessie en een interviewronde. De schriftelijke inzending en de indruk van de aanbieders tijdens de dialoogsessie en de interviews, gaven de selectiecommissie van SSW voldoende inzicht om drie aanbieders te kunnen selecteren voor de volgende selectieronde. Deze ronde is onlangs van start gegaan.

In deze selectieronde gaan de drie overgebleven aanbieders daadwerkelijk aan de slag met het maken van plannen voor de opgave. Hiervoor is een vraagspecificatie opgesteld, die weergeeft wat SSW met het project wil bereiken. De wensen van SSW zijn zo helder mogelijk in de vraagspecificatie verwoord, zónder specifieke oplossingen voor te schrijven.

Bewoners betrokken

De bewoners van beide complexen zijn hierin betrokken, zodat ook hun wensen bij de aanbieders bekend zijn. In tegenstelling tot de traditionele bestekken van vaak honderden pagina’s, is de vraagspecificatie zo kort en helder mogelijk opgesteld. Het document telt slechts 21 pagina’s en beschrijft de gewenste prestaties ten aanzien van aspecten als energieprestatie, architectuur, wooncomfort, communicatie, onderhoud en kwaliteitsborging.

Door de behoefte van SSW op deze manier aan de aanbieders kenbaar te maken, is SSW minder tijd kwijt in de voorbereiding (ze hoeven immers geen bestek te schrijven) en krijgen de aanbieders binnen de gestelde kaders maximale vrijheid om met het optimale plan voor de vraagstelling te komen. De vraagstelling laat daarmee ruimte voor positieve verrassingen en innovatie, wat essentieel is om het niveau van Nul-Op-de-Meter te kunnen bereiken.

Aandacht voor goed opdrachtgeverschap

Een selectie als deze vraagt nogal wat van de aanbieders. Waar bij traditionele aanbestedingen slechts gecalculeerd hoeft te worden, werken de aanbieders in deze selectie in concurrentie aan een totaalplan, voorzien van een ontwerp, prestatiegaranties en een onderhoudsplan. Het voordeel is dat de aanbieders zich op veel meer punten dan uitsluitend de laagste prijs kunnen onderscheiden, maar de te leveren inspanning is desondanks groot. Het is daarom van groot belang dat SSW zorgvuldig omgaat met de belangen van de aanbieders.

Goed opdrachtgeverschap is daarom bij de voorbereiding van deze selectie een belangrijk thema geweest. Bewust is ervoor gekozen om in de eerste selectieronden geen projectinhoudelijke inspanning van de deelnemers te vragen. Door te kiezen voor een selectie op basis van een sollicitatie kon de van de deelnemers gevraagde inspanning beperkt blijven. Daarnaast is er bewust voor gekozen om gedurende het selectietraject continu een dialoog te voeren met de aanbieders. Gedurende de planvormingsfase worden zij in de gelegenheid gesteld om feedback te geven op belangrijke documenten zoals de vraagspecificatie, de selectieleidraad en de te kiezen contractvorm, zodat er echt sprake is van samenwerking en kennisdeling. De drie overgebleven aanbieders ontvangen bovendien een rekenvergoeding voor hun ontwerpinspanningen.

Kennispartnerproject Energiesprong

SSW wordt door de SBRCURnet Kennispartner ondersteund om deze ambitie te behalen en samen met marktpartijen nieuwe kennis op te doen over het realiseren van Nul-Op-de-Meter in hoogbouwcomplexen. Kijk voor meer informatie op de projectpagina.

Over de auteur
Sean Vos is samen met collega Doris de Bruijn oprichter van SlimRenoveren, een advies- en productontwikkelingsbureau voor de bestaande woningvoorraad. SlimRenoveren begeleidt SSW bij dit selectietraject als procescoach en ondersteunt bij het organiseren van de bewonersparticipatie. SlimRenoveren opereert op het snijvlak tussen vraag- en aanbod in de renovatiemarkt, wat hen in staat stelt kennis en ervaring vanuit beide zijden van de markt in te zetten voor het realiseren van de optimale vraagstelling voor SSW.