0

Energiesprong 01: Comfortabel en betaalbaar wonen door Nul-Op-de-Meter - 453

Dit infoblad is onderdeel van de set Energiesprongkennispapers Woningbouw Huur. De totale set geeft een compact en compleet beeld van de opgedane kennis binnen het programmaonderdeel Woningbouw Huur. In dit infoblad is het totale speelveld beschreven en deze is te lezen als inleiding. De andere infobladen gaan stuk voor stuk in op een specifiek onderwerp.

In de infobladen spreken we vooral over vernieuwbouw omdat de renovatiemarkt (lees: vernieuwbouwmarkt) veel groter is dan de nieuwbouwmarkt. Maar de inhoud van deze infobladen is voor een groot deel ook van toepassing op nieuwbouw.

Auteurs: Maurice Coen, Eefje Stutvoet

INLEIDING

Wat betekent Nul-Op-de-Meter (ver)nieuwbouw?
Bij een Nul-Op-de-Meter woning levert de woning evenveel energie als nodig is voor het huis en het huishouden. De energiemeter staat aan het eind van het jaar bij gemiddeld gebruik op nul. Uiteraard is niet ieder huishouden en niet elk jaar hetzelfde. Een en ander kan zowel positief als negatief afwijken, dit is onder andere afhankelijk van de weersomstandigheden en het gebruikersgedrag.

We gebruiken de term vernieuwbouw, omdat dit de feitelijke ingreep beter beschrijft dan renovatie. De vernieuwbouwde woning krijgt namelijk de kwaliteit, levensduur, eigentijdsheid en het comfort van een nieuwbouwwoning (qua energieprestatie overstijgt een Nul-Op-de-Meter woning zelfs een nieuwbouwwoning). Een ingreep naar Nul-Op-de-Meter is ook alleen financieel interessant als de levensduur van de woning zodanig verlengd wordt dat deze gelijk is aan de levensduur van een nieuwbouwwoning. Het aanbod aan de huurder is niet ‘slechts’ een Nul-Op-de-Meter woning, maar een comfortabele en betaalbare woning - zo goed als nieuw - tegen dezelfde woonlasten.

Belangrijk te vermelden is dat het veld van Nul-Op-de-Meter vernieuwbouw nog volop in ontwikkeling is. Ook al is er al heel veel bekend, we zitten in een overgangsfase. Deze kennispapers geven de meest recente stand van zaken weer, maar zullen regelmatig bijgewerkt worden om actueel te blijven. We moeten genoegen durven nemen met het feit dat niet alles 100% bekend is.

Waarom is Nul-Op-de-Meter (ver)nieuwbouw van belang?
Nul-Op-de-Meter (ver)nieuwbouw is van groot belang om comfortabel en betaalbaar wonen met ambitieuze energie-ambities mogelijk te maken en mogelijk te houden. Zowel voor de huurder als de corporatie. Op dit moment is werken met Nul-Op-de-Meter concepten, waarbij de energierekening van huurders gebruikt wordt als investeringsruimte voor de corporatie, namelijk de enige manier om dit met een sluitende businesscase te realiseren.

Energiesprong
De wil en noodzaak voor Nul-Op-de-Meter woningen komt voort uit de wetenschap dat huishoudens in Nederland per jaar 13 miljard euro uitgeven aan onze gezamenlijke energierekeningen, voor energie die voor circa 95% wordt opgewekt door het gebruik van fossiele brandstoffen. Een last die bij blijvende afhankelijkheid van fossiele brandstoffen alleen maar groter wordt en steeds meer huishoudens financieel in de problemen kan brengen. Bovendien geldt dat ongeveer 40% van alle – voor het klimaat en de luchtkwaliteit zeer schadelijke – uitstoot van CO2 in Nederland vrijkomt door de energie die we in de gebouwde omgeving gebruiken.

Om de markt in beweging te krijgen richting een energieneutrale gebouwde omgeving is het innovatie- en transitieprogramma Energiesprong opgezet in opdracht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Het doel van Energiesprong is: het aanjagen van de markt en het optimaliseren van de marktcondities. Dit wordt onder andere gedaan door de markt uit te dagen om te experimenteren op tal van gebieden zoals: het proces, samenwerking, financiering en techniek.

Energiesprong coacht en faciliteert het transitieproces naar Nul-Op-de-Meter waarbij alle opgedane kennis direct gedeeld wordt met de marktpartijen. Een belangrijk uitgangspunt hierbij is het creëren van gunstige markcondities. Onder andere door:

  • de vraag te mobiliseren door nieuw opdrachtgeverschap;
  • het aanbod te versterken om te komen tot marktrijpe proposities;
  • belemmeringen door regelgeving weg te halen en deze juist faciliterend te maken;
  • kansen te creëren door het financieel mogelijk te maken.

Dat Energiesprong zich alleen nog op Nul-Op-de-Meter (ver)nieuwbouw richt, is tijdens het programma ontstaan. De gestelde doelstellingen – energieneutrale nieuwbouw in 2020 en halvering energiegebruik voor de gehele gebouwde omgeving in 2030 – zijn alleen haalbaar als er grote stappen worden genomen. Tijdens het programma bleek dat inzetten op het niveau Nul-Op-de-Meter een positief effect heeft op het sluitend krijgen van de businesscase én op de noodzakelijke investeringen in innovatie en industrialisatie bij de aanbieders.

Het blijkt namelijk dat de gebruikelijke werkwijze waarbij oplossingen worden gestapeld, ontoereikend is om te komen tot betaalbare, goede oplossingen. De prijs moet omlaag en de kwaliteit omhoog. Om dit te realiseren moet er gewerkt worden met integrale concepten voor de verschillende woningtypes zodat ontwikkelkosten over grote series woningen terugverdiend kunnen worden door de aanbieder. Dit brengt structurele veranderingen in de markt met zich mee.

Om die markt mee te krijgen is het niet voldoende alleen te focussen op energieambities. Het gaat ook om betaalbaarheid en kwaliteit van wonen. De doelen van Nul-Op-de-Meter (ver)nieuwbouw zijn dan ook:

  • Betaalbaar wonen (inclusief energielasten) zekerstellen op korte én lange termijn.
  • Verduurzaming van de energievoorziening van de gebouwde omgeving.
  • Het realiseren van gezonde en comfortabele woningen.
Stroomversnelling
Het programmaonderdeel van Energiesprong dat met Nul-Op-de-Meter vernieuwbouw is gestart, ‘de Stroomversnelling’, is in 2014 ondergebracht in een vereniging, zodat de werkzaamheden ook doorgaan als dit programmaonderdeel van Energiesprong eind 2015 stopt. Alle kennis die is opgedaan door Stroomversnelling en/of Energiesprong is vrij beschikbaar. Lees meer op www.stroomversnelling.nl

Hoe werkt Nul-Op-de-Meter (ver)nieuwbouw?
Nul-Op-de-Meter (vernieuw)bouwen vereist een integrale aanpak waarbij veel verschillende aspecten van belang zijn. Hieronder staan de belangrijkste aspecten, voor ieder aspect is een afzonderlijk infoblad beschikbaar:

01. Comfortabel en betaalbaar wonen door Nul-Op-de-Meter
  • De corporatie biedt de huurder betaalbaar wonen met meer wooncomfort.
  • De corporatie kan dit realiseren door de woningen te vernieuwbouwen naar comfortabele, Nul-Op-de-Meter woningen.
02. Wetgeving Energieprestatievergoeding
  • Om dit betaalbaar te maken, wordt de regelgeving aangepast zodat de huurder van een Nul-Op-de-Meter woning in de plaats van de maandelijkse energierekening een bedrag aan de corporatie betaalt, de zogenoemde Energieprestatievergoeding (EPV). .
03. Nieuw businessmodel voor corporaties door nul-op-de-meter
  • De corporatie gebruikt deze inkomsten om de vernieuwbouw van de woningen mogelijk te maken.
  • Deze geldstroom is er niet bij renovaties met labelstappen.
04. Van aannemen naar aanbieden
  • De geldstroom is substantieel, maar er is geen rendabele businesscase mogelijk als op een traditionele manier wordt gewerkt.
  • Door te innoveren, te werken met concepten, schaalvergroting en industrialisatie kan de aanbieder de kosten per woning verlagen.
  • De aanbieder moet zijn vernieuwbouwoplossing zo inrichten dat de beoogde prestaties gegarandeerd kunnen worden.
  • In plaats van het aannemen van een opdracht beweegt de markt naar het aanbieden van concepten.
05. Van aanbesteden naar afnemen
  • De EPV heeft invloed op vastgoedsturing en is te zien als een variabele, een extra parameter en vereist een nieuwe blik op de portefeuille.
  • De traditionele manier van aanbesteden op basis van een gedetailleerd bestek en tekeningen wordt vervangen door het kopen van al ontwikkelde woningconcepten die de gevraagde prestaties garanderen.
  • Als hierin nog onvoldoende keus is, zal de corporatie met een selectie marktpartijen een innovatiegerichte vraag/aanbod dialoog aangaan om te komen tot concepten en aansluitend alsnog een keuze maken.
06. Prestatiegarantie
  • De corporatie sluit een afnamecontract af met de aanbieder. Als onderdeel van dit contract garandeert de aanbieder onder andere dat de woning evenveel energie opwekt als dat er bij een gemiddeld gezin tijdens een gemiddeld klimaatjaar wordt gebruikt.
  • De corporatie sluit ook een prestatiecontract af met de huurder. In het contract staan onder andere afspraken tussen de corporatie en de huurder met betrekking tot de gegarandeerde beschikking over energie.
07. Energiebundel voor de bewoner
  • De bewoner krijgt een comfortabelere en betere woning voor - in principe - dezelfde woonlasten. Binnen Stroomversnelling wordt het niet-meer-dan-nu-principe gehanteerd: de woonlasten (huur + energie) blijven gelijk. Een corporatie is hier uiteraard vrij in.

De bovenstaande uitleg is bondig en roept ongetwijfeld meer vragen op. In de andere infobladen worden de verschillende onderdelen van de Nul-Op-de-Meter aanpak verder toegelicht.

AANDACHTSPUNTEN

Wat betekent een Nul-Op-de-Meter aanpak voor de corporatie?

  • Meer klantgerichtheid omdat de medewerking en goedkeuring van de bewoner noodzakelijk is. Zonder hun akkoord kan de vernieuwbouw niet starten. Dit zorgt voor meer betrokkenheid van de bewoner wat de afstand tussen bewoner en corporatie kleiner maakt.
  • Een gezonde corporatiesector die zijn bijdrage aan de milieuproblematiek rendabel kan uitvoeren omdat er geen sprake is van een onrendabele top maar wel van een gezond rendement In de gebruikte rekenmodellen wordt uitgegaan van een rendement van 5,25%. Meer hierover in de paper ‘Nieuw businessmodel corporatie’.

Wat betekent het voor de aanbieder?

  • Meer werkgelegenheid voor de bouwsector door het grote aantal vernieuwbouwingen.
  • Een andere manier van werken en mogelijk een andere rol in het speelveld. Werk aannemen op basis van bestek en tekeningen is namelijk onwaarschijnlijk bij Nul-Op-de-Meter.
  • Aanbieders van Nul-Op-de-Meter woningen moeten de afgesproken prestaties ook ná de oplevering garanderen. Dit brengt met zich mee dat zij ook de verantwoordelijkheid voor het onderhoud op zich nemen of dit in ieder geval zodanig zullen regelen dat de prestaties gegarandeerd blijven.

Wat betekent het voor de bewoner?

  • -Betere woningen omdat een Nul-Op-de-Meter renovatie een woning oplevert die te vergelijken is met een comfortabele, moderne nieuwbouwwoning. Op sommige onderdelen zijn de kwaliteitseisen zelfs hoger dan de eisen in het Bouwbesluit.
  • Bewoners worden minder afhankelijk van politiek en beleid doordat ze zelf in de energiebehoefte kunnen voorzien.

Wat betekent het voor de gemeente?

  • Gemeenten hebben een nieuwe, aanvullende, mogelijkheid om stappen te maken met verduurzamen en kunnen dit meenemen in de prestaties die worden afgesproken met corporaties.
  • Gemeenten kunnen corporaties ondersteunen, helpen en adviseren bij Nul-Op-de-Meter trajecten. Door voorlichting te geven en door de eigen organisatie in te richten hierop, onder andere door snelle vergunningtrajecten.

OVERIGE INFORMATIE

Relevante links:

Experts

  • Jan-Willem van de Groep
  • Ivo Opstelten
  • Maurice Coen
  • Jeffrey Mennen
  • Sean Vos
  • Doris de Bruijn

Definities:

Businesscase In een businesscase worden de kosten tegen de baten afgewogen. Binnen deze context wordt gedoeld op het rendement van een investering op lange termijn. Dit rendement bestaat onder andere uit toekomstige inkomsten en de daarbij behorende risico’s. Vaak wordt aan de hand van de businesscase besloten om wel of niet te starten en/of verder te gaan met een project.
Energiebundel In de Energiebundel staan de uitgangspunten van en de beschikbare capaciteit aan kWh voor de drie onderdelen: gebruiker- en gebouwgebonden energiegebruik en energieopwekking.
Energieprestatie-vergoeding Dit is een maandelijkse vergoeding die door de verhuurder aan de huurder in rekening gebracht mag worden als de woning dusdanig is uitgerust dat met de aanwezige energielevering en de aangebrachte energiebesparende voorzieningen de woning een zogenoemde Nul-Op-de-Meter (NOM) woning is. De EPV wordt als (nieuw) onderdeel in rekening gebracht naast de huurprijs en de servicekosten.
Gebruikergebonden energie Dit is de energie die de gebruiker verbruikt om te koken en voor het gebruik van huishoudelijke elektrische apparatuur.
Gebouwgebonden energie Dit is de energie die nodig is voor ruimteverwarming en -koeling, tapwaterverwarming, ventilatie, verlichting en hulpenergie van de woning.
Nul-op-de-meter woning Bij een Nul-Op-de-Meter-woning zijn de in- en uitgaande energiestromen voor gebouwgebonden energie (o.a. ruimteverwarming, -koeling, warm tapwater gebruik) en het gebruik van huishoudelijke apparatuur op jaarbasis per saldo nul, onder standaard klimaatcondities zoals die gelden in Nederland en bij gemiddeld gebruik van de woning, zoals vastgelegd in de ontwerpuitgangspunten en onderbouwd door Nederlandse normen.
Onrendabele top Dat deel van de renovatie en nieuwbouw per woning dat niet wordt gedekt door toekomstige opbrengsten. Dit gaat ten koste van de vermogenspositie van de corporatie.
Prestatiegarantie Met prestatiegarantie wordt gedoeld op het garanderen van functionele prestaties van een woning(systeem).
Vernieuwbouw De woning krijgt door renovatie de kwaliteit, het comfort, de levensduur en de eigentijdsheid van een nieuwbouwwoning.
Woonlasten Het totaal aan huurlasten, energielasten en servicekosten.

Energiesprong/Energielinq neemt de grootst mogelijke zorgvuldigheid in acht bij het maken van de infobladen.
Energiesprong/Energielinq wijst iedere vorm van aansprakelijkheid voor onvolkomenheden en/of onjuistheden af.
Energiesprong/Energielinq behoudt zich het recht voor om de eigen informatie te allen tijde te wijzigen.
Energiesprong/Energielinq is niet aansprakelijk voor schade als gevolg van eventueel in dit infoblad gepubliceerde onjuistheden en onvolkomenheden.