0

Energiesprong 06: Prestatiegarantie - 459

Deze kennispaper is onderdeel van de set Energiesprongkennispapers woningbouw Huur. De totale set geeft een compact en compleet beeld van de opgedane kennis binnen het programmaonderdeel Woningbouw Huur.

Aanbevolen voorkennis: de algemene kennispaper ‘Comfortabel wonen met Nul-Op-de-Meter’.

Auteurs: Maurice Coen, Eefje Stutvoet.

OPLOSSINGRICHTINGEN

Wat betekent prestatiegarantie?

Met prestatiegarantie wordt gedoeld op het garanderen van functionele prestaties van een woning. De term ‘functioneel’ is van belang. Het gaat niet om de technische prestaties van een apparaat, component, of een onderdeel, maar om de resulterende functionele prestaties van de woning als geheel, als systeem.

Waarom is prestatiegarantie van belang bij Nul-Op-de-Meter vernieuwbouw?
De noodzaak voor prestatiegaranties komt voort uit het businessmodel voor Nul-Op-de-Meter woningen. De bewoner van een Nul-Op-de-Meter woning betaalt in plaats van de maandelijkse energierekening een soortgelijk bedrag aan de corporatie, de zogenoemde Energieprestatievergoeding (EPV). De bewoner krijgt een betere en comfortabeler woning voor hetzelfde geld. Voorwaarde hierbij is dat er bij gemiddeld gebruik geen extra energie nodig is. Daarom moeten de energieprestaties van de woning gegarandeerd zijn. Dit is overigens een vereiste om een Energieprestatievergoeding in rekening te mogen brengen.

Deze prestatiegaranties worden gegeven over de gebruiksfase van de woning, dus niet alleen op het moment van afnemen en/of opleveren. Het werken met prestatiegaranties heeft daarom als consequentie dat gedurende de gebruiksfase duidelijk moet zijn hoe het onderhoud geregeld is en hoe met afwijkingen om wordt gegaan. Dit kan onder andere ondersteund worden door monitoring.

De bouwbranche is nog niet helemaal ingesteld op het geven van dergelijke prestatiegaranties maar op verschillende plekken is al veel ervaring opgedaan, met name in de onderhoudssector. Er wordt ook al geëxperimenteerd met prestatiegaranties voor Nul-Op-de-Meter woningen. Deze kennispaper loopt verder vooruit en laat zien waar de garanties uit bestaan, hoe ze gerealiseerd kunnen worden en wat dat betekent voor de verschillende betrokken partijen.

Hoe werkt prestatiegarantie?
Op dit moment (november 2015) is de wetgeving voor de Energieprestatievergoeding nog niet ingevoerd, dit staat op de planning voor begin 2016. Om een Energieprestatievergoeding te mogen innen, moet de woning voldoen aan twee basisvoorwaarden:

  1. De gegarandeerde maximale netto warmtevraag voor ruimteverwarming moet binnen per Algemene maatregel van Bestuur (AmvB) vastgestelde normen vallen. De energie hiervoor dient door de woning zelf opgewekt te worden evenals de energie benodigd voor de productie van warm tapwater bij gemiddelde bewoning.
  2. De additioneel gegarandeerde minimale productie van duurzaam opgewekte energie ter afdekking van de overige gebouwgebonden en gebruikersgebonden energievraag moet eveneens binnen per AmvB vastgestelde normen vallen.

Deze voorwaarden betreffen louter energieprestaties, de garantie die vanuit de wet wordt gevraagd beperkt zich dan ook tot deze voorwaarden. In de wet staat hierover onder andere het volgende:

  • De huurder dient hiervoor inzicht te kunnen hebben in de energieprestatie van de woning en in zijn energiegebruik.
  • Verhuurder verstrekt jaarlijks een overzicht (kan ook elektronisch) met:
    • de opgewekte hoeveelheid duurzame energie voor warmte, voor zover de woonruimte niet is aangesloten op een warmtenet, en
    • de opgewekte hoeveelheid duurzame energie voor het gebruikersgebonden energiegebruik.
  • De verhuurder dient de woonruimte te voorzien van individuele meters die de hoeveelheid opgewekte duurzame energie voor warmte en het gebruiksgebonden energiegebruik alsmede het verbruik daarvan kunnen weergeven.
Prestatiegarantie binnen de Stroomversnelling


Binnen het initiatief Stroomversnelling wordt gewerkt aan de implementatie van de wetgeving behorend bij de EPV. De leden van de Stroomversnelling hebben prestatiecontracten ontwikkeld waarmee opdrachtgevers en opdrachtnemers zich sowieso verzekeren van de vereiste wettelijke prestaties. Maar de contractafspraken van Stroomversnelling gaan verder. Er wordt ingespeeld op meer aspecten dan louter energieprestaties en de eisen die voortvloeien uit het bouwbesluit. De contracten eisen bijvoorbeeld ook dat de woning voldoet aan het politiekeurmerk veilig wonen.

Hoe ziet een prestatiegarantiecontract van de Stroomversnelling eruit?
De Stroomversnelling hanteert niet de term ‘prestatiegarantiecontract’ maar de term ‘afnameovereenkomst’. We beschrijven hieronder de verschillenden aspecten waarbinnen prestaties worden gegarandeerd binnen de (voorbeeld) contracten van Stroomversnelling. De contracten zijn nog in ontwikkeling maar de huidige versie kan worden aangevraagd via de website Stroomversnelling.nl (onder de alinea Afnameovereenkomst).

Onderwerpen waarbinnen prestaties worden gegarandeerd
Er zijn verschillende onderwerpen waarop functionele prestaties worden gegarandeerd:

  1. Energie
  2. Binnenmilieu
  3. Comfort
  4. Instandhoudingskwaliteit
  5. Overig

1. Energie
Er wordt een minimale hoeveelheid duurzaam opgewekte energie (kWh/jaar) gegarandeerd. Dit is voor eigen gebruik, er moet voldoende energie beschikbaar zijn voor:

  • de gebouwgebonden energievraag en -functies: ruimteverwarming, warmtapwater, ventilatie, verlichting, hulpenergie, zomercomfort en voor zover noodzakelijk monitoring.
  • huishoudelijk gebruik: gebruiksapparatuur, zoals witgoed, koken, tv, verlichting etc.

Voor dit onderwerp wordt de wetgeving gevolgd. De ondergrens wordt gevormd door de eisen om een EPV in rekening te kunnen brengen.

2. Comfort
Dit betreft garanties m.b.t. hoeveelheid warm tapwater (180 liter per dag), minimaal haalbare kamertemperatuur, maximale luchtsnelheden (tocht), etc. De ventilatie-eisen zijn volgens het Bouwbesluit Nieuwbouw, met een aanvullende eis voor de slaapkamer. Daarnaast wordt de tevredenheid van bewoners in kaart gebracht. Dit gebeurt via een enquête en hierbij wordt gebruik gemaakt van de beoordeling volgens de likertschaal. Dit is een methode om moeilijk te kwantificeren data toch te kunnen behandelen / meten.

3. Binnenmilieu
De eisen aan het binnenmilieu staan deels beschreven in het Bouwbesluit. Hierbij wordt er wederom van uitgegaan dat functionele prestaties zijn afgeleid van minimaal de nieuwbouw-eisen. Aanvullend hierop zijn er eisen voor bijvoorbeeld zomernachtventilatie en eisen omtrent de tevredenheid van bewoners over bijvoorbeeld het geluid, vocht, daglichttoetreding, etcetera.

4. (Oplevering en) Instandhoudingskwaliteit
Voor dit onderwerp is de conditiemeting NEN 2767 het uitgangspunt. NEN 2767 zorgt voor het uniform inspecteren en in kaart brengen van de technische staat van alle bouw- en installatiedelen m.b.t. gebouwen en/of infrastructuur. Door middel van conditiescores kunnen vergelijkingen tussen de verschillende onderhoudstoestanden van objecten gemaakt worden.

Omdat het met name over instandhoudingskwaliteit gaat, wordt de aandacht voor de gemaakte afspraken rond de werking en kwaliteit van de woningen, voor een groot deel verplaatst van het oplevermoment naar de gebruiksfase van een woning. De garanties op de opleverkwaliteit maken onderscheid in conditiescores tussen nieuwe delen voor bouw- en installatiedelen en te handhaven delen.

Tijdens de gebruiksfase wordt uiteraard ook uitgegaan van conditiescores voor de vernieuwde en gehandhaafde delen. Onderscheiden worden onder andere condities voor Nul-Op-de-Meter installaties, de Nul-Op-de-Meter schil, het interieur, de keuken, badkamer en het toilet.

5. Overig
Hieronder valt de garantie dat de woning voldoet aan het politiekeurmerk Veilig Wonen en de eisen die worden gesteld aan een monitoring- en/ of meetsysteem.

N.B. Overigens kan het voor de aanbieder verstandig zijn om een opleverkeuring (zoals bijvoorbeeld Bouwtransparant) uit te voeren, als onderdeel van de interne kwaliteitsbewaking.

Contracten en contracteren
Het werken met prestatiegaranties betekent ook dat deze moeten worden vastgelegd in een contract of overeenkomst. Deze contracten worden tussen verschillende partijen afgesloten; tussen aanbieder en corporatie, aanbieder en toeleveranciers en tussen corporatie en huurder.

Tussen de aanbieder en de corporatie wordt een zogenaamde afnameovereenkomst afgesloten. Dit is het basisdocument waarin de koop van de renovatie en de koop van het onderhoud is opgenomen. Hierin staan de kernafspraken rondom de prijs, planning en garantie. In verschillende bijlagen wordt een aantal zaken verder uitgewerkt. Hieronder volgt een korte beschrijving van de complete set die gebruikt wordt binnen de Stroomversnelling, inclusief bijlagen:

Afname-overeenkomst

  • Bijlage 1. Aanhangsel bij verhuurovereenkomst nieuwe huurder en Bijlage 1. Aanhangsel bij verhuurovereenkomst zittende huurder. Hierin staat de een beschrijving van de Energiebundel die de corporatie de bewoner aanbiedt.
  • Bijlage 2. Algemene leveringsvoorwaarden, Aanvullende onderdelen van de leveringsvoorwaarden zijn: de garantievoorwaarden, een onderhoudsboekje en een gebruikershandleiding voor de woning. Dit komt in plaats van de klassieke Algemene Voorwaarden.
  • Bijlage 3. Productspecificatielijst. Dit is de beschrijving van het door de aanbieder ontwikkelde concept, evenals de opties waar de corporatie in dit geval voor heeft gekozen. De productspecificatie vervangt de klassieke ‘demarcatielijst’.
  • Bijlage 4. De blauwe tabel (Prestatieformulering). Hierin worden de eerder genoemde functionele prestaties in detail beschreven.
  • Bijlage 5. Monitoring-protocol. Dit protocol bevat de spelregels waarmee de bouwer het energieverbruik kan meten en volgen, primair om de huurder zo goed mogelijk te kunnen helpen om zijn woning zo te gebruiken als deze bedoeld is.
  • Bijlage 6. Procesafspraken technisch beheer en onderhoud De Beheer- en Onderhoudsperiode kan tientallen jaren beslaan, vandaar deze bijlage. In de bijlage zijn werkafspraken opgenomen die gaan over de processen en andere operationele zaken tijdens de Beheer- en Onderhoudsperiode.
  • Voor de planning (Bijlage 7) en de Termijn- en betalingsregeling (Bijlage 8) zijn geen algemene modellen ontwikkeld, deze vragen om een projectspecifieke invulling en partijen hebben hier doorgaans zelf eenvoudige modellen voor.
  • Bijlage 9. Definitielijst
  • Bijlage 10. Gedragscode omgaan met huurders. Veel partijen (zowel corporaties als bouwers) hanteren tegenwoordig gedragscodes in de omgang met klanten. In deze bijlage is een voorbeeld opgenomen hoe zo’n code zou kunnen luiden. Wanneer er al een goede en aansluitende code beschikbaar is bij een van de partijen, kan die hiervoor in de plaats komen.
  • Handleiding Energiebundel (EB)
  • Handleiding Energieprestatievergoeding (EPV)

Wat te doen bij afwijkingen?

De leverancier garandeert aan de afnemer gedurende een afgesproken aantal jaren na het aflevermoment van een woning, dat:

  • Werkzaamheden tijdens de renovatie en de beheer- en onderhoudsperiode ten aanzien van de woning zal worden uitgevoerd volgens de beschrijvende documenten;
  • de garantie die de afnemer voor de woning op haar beurt zal doorgeven aan de huurder overeenkomstig de prestatieformulering in Bijlage 4, steeds tijdig en correct zal worden nageleefd.

Beide garanties gelden alleen voor zover de huurder een woning gebruikt volgens de huurovereenkomst, met name waar het de eigen verantwoordelijkheid van de huurder betreft ten aanzien van energiegebruik en het volgen van handleidingen en gebruiksaanwijzingen.

Als blijkt dat de huurder energiekosten moet betalen aan de energieleverancier als gevolg van gebreken of tekortkomingen die onder de garantie vallen, wordt de leverancier verplicht deze te vergoeden.

Tot zover de uiteenzetting van prestatiegarantie binnen het initiatief de Stroomversnelling.

Wat betekent de prestatiegarantie voor de corporatie?

  • Prestaties en de garanties daarop worden vooraf geregeld met de aanbieder. Een aantal zaken maakt onderdeel uit van de uitvraag en het concept.
  • Er wordt een aanhangsel toegevoegd aan de huurovereenkomst met de bewoner.

Wat betekent dit voor de aanbieder?

  • Aanbieders moeten hun concepten zodanig ontwikkelen dat de beloofde/gevraagde prestaties gegarandeerd worden gedurende de overeengekomen exploitatieperiode.
  • Het zorgdragen voor de bewijslast dat garanties gehaald worden, onder andere door een kwaliteitstoets bij aflevering en monitoring tijdens de gebruiksfase.

Wat betekent dit voor de bewoner?

  • Een gegarandeerd betaalbare, goede en comfortabele woning.
  • Grote tot gehele onafhankelijkheid van ontwikkelingen in energieprijzen.
  • De bewoner blijft zelf invloed hebben op zijn woonlasten door het individuele energiegebruik.
  • Om aanspraak te kunnen maken op garanties, wordt het verbruik gemonitord.

Wat betekent dit voor de toeleverancier?

  • Ontwikkelen en leveren van producten met garantie die passen in de integrale prestatiegarantie van het concept.

OVERIGE INFORMATIE

Relevante links:

Experts:

  • Ivo Opstelten
  • Jan-Willem van de Groep
  • Niels Sijpheer
  • José van der loop
Energiebundel In de Energiebundel staan de uitgangspunten van en de beschikbare capaciteit aan kWh voor de drie onderdelen: gebruikergebonden- en gebouwgebonden energiegebruik en energieopwekking.
Energieprestatie- vergoeding (EPV) Dit is een maandelijkse vergoeding die door de verhuurder aan de huurder in rekening gebracht mag worden als de woning dusdanig is uitgerust dat met de aanwezige energielevering en de aangebrachte energiebesparende voorzieningen de woning een zogenoemde Nul-Op-de-Meter(NOM) woning is. De EPV wordt als (nieuw) onderdeel in rekening gebracht naast de huurprijs en de servicekosten.
Gebruikergebonden energie Dit is de energie die de gebruiker verbruikt koken en en gebruik van huishoudelijke elektrische apparatuur.
Gebouwgebonden energie Dit is de energie die nodig is voor ruimteverwarming en -koeling, tapwaterverwarming, ventilatie, verlichting en hulpenergie van de woning.
Nul-Op-de-Meter Bij een Nul-Op-de-Meter-woning zijn de in- en uitgaande energiestromen voor gebouwgebonden energie (o.a. ruimteverwarming, -koeling, warm tapwater gebruik) en het gebruik van huishoudelijke apparatuur op jaarbasis per saldo nul, onder standaard klimaatcondities zoals die gelden in Nederland en bij gemiddeld gebruik van de woning, zoals vastgelegd in de ontwerpuitgangspunten en onderbouwd door Nederlandse normen.
Prestatiegarantie Met prestatiegarantie wordt gedoeld op het garanderen van functionele prestaties van een woning(systeem).
Vernieuwbouw De woning krijgt door vernieuwbouw de kwaliteit, het comfort, de levensduur en de eigentijdsheid van een nieuwbouwwoning.

Energiesprong/Energielinq neemt de grootst mogelijke zorgvuldigheid in acht bij het maken van de kennispapers.
Energiesprong/Energielinq wijst iedere vorm van aansprakelijkheid voor onvolkomenheden en/of onjuistheden af.
Energiesprong/Energielinq behoudt zich het recht voor om de eigen informatie te allen tijde te wijzigen.
Energiesprong/Energielinq is niet aansprakelijk voor schade als gevolg van eventueel in deze kennispaper gepubliceerde onjuistheden en onvolkomenheden.