0

Duurzaam bouwen in recordtijd - Distributiecentrum New Logic I op Vossenberg West 2, Tilburg

Distributiecentrum New Logic I past met zijn BREEAM Outstanding certificaat voor ontwerp én oplevering in de ambitieuze visie op duurzaamheid van de gemeente Tilburg voor bedrijventerrein Vossenberg West II. Ontwikkelaar en belegger Dok Vast vertaalde de visie van de gemeente naar de ontwikkeling van een toekomstbestendig gebouw: modern, duurzaam, waardevast, aantrekkelijk en met optimaal comfort voor de gebruikers. BREEAM Outstanding was om die reden onderdeel van de uitvraag aan Heembouw en diens architectenbureau Habeon Architecten.

PROCESBESCHRIJVING

Projectoverstijgend leren
New Logic I is het tweede in een reeks distributiecentra die Heembouw en Habeon Architecten turnkey voor opdrachtgever Dok Vast realiseren. Een uitzonderlijke kans om projectoverstijgend te leren met het hele team. De kennis die het team opdoet in een project, nemen de teamleden mee naar het volgende project. De lat leggen ze daarbij steeds hoger.

Een Technische Omschrijving vormt de uitvraag voor het gebouw. Belangrijke randvoorwaarde is het werken met vaste partners via de leanmethodiek.

New Logic I, foto: Heembouw

Sneller en beter bouwen dankzij Lean
Heembouw begint al in 2004 met de ontwikkeling van de eigen werkzijde, gebaseerd op de leanfilosofie. Het beïnvloedt de gehele bedrijfsvoering.

Je komt tot een hogere klantwaarde door eerder in het proces samen te werken, samen te bekijken hoe je de klantvraag het beste kunt invullen en welke slimme oplossingen er mogelijk zijn. Door ontwerp en uitvoering grondig op elkaar af te stemmen en kennis van partners vroegtijdig te betrekken, kun je veel verspilling voorkomen.

Waarden bij lean bouwen
Uitgangspunt is dus dat projectpartners samen beginnen aan een traject, waardoor het team de input van deze partners (zoals installateurs) en eventueel adviseurs direct verzamelt. Onderdeel van de werkwijze is het werken met vaste partners . Belangrijkste waarden van het organiseren van een dergelijke samenwerking zijn:

  • Gunnen
  • Respect
  • Commitment
  • Vertrouwen:
    • Afspraak is afspraak
  • Communicatie:
    • Helder blijven en communiceren via directe, korte lijnen in plaats van viavia
    • Elkaar informeren, op de hoogte houden
  • Gezamenlijk doel:
    • Er samen voor gaan
  • Plezier

Heembouw brengt de werkwijze op meerdere manieren over:

  • In de praktijk, via concrete projecten;
  • Via leantrainingen die het bedrijf organiseert voor medewerkers en projectpartners;
  • Via evaluatiegesprekken met partners;
  • Via de organisatie van strategische partnerdagen.

New Logic I, foto: Heembouw

Overall planning als uitdaging: uitvoerders direct betrokken
De overall planning is een van de grootste uitdagingen bij een project met zo’n kort tijdsbestek - slechts 4 maanden - als bij New Logic I. Hiervoor maken de betrokken partijen gezamenlijk een zogenoemde Pull planning; de projectleiders van de leveranciers, de architect, eventuele adviseurs, de projectleider van Heembouw, de uitvoerder en de klant.

Anders dan bij een traditioneel project bepaalt het team de bouwvolgorde vooraf gezamenlijk. Hierdoor ontstaat commitment, is er al tijdens de planningssessie kennisoverdracht en verloopt de communicatie en samenwerking tijdens de uitvoering soepel. De aanpak levert verfrissende ideeën op, die niet alleen tijdswinst, maar ook een betere kwaliteit opleveren.

Dat het team de bouwvolgorde in een vroeg stadium gezamenlijk bepaalt, heeft veel voordelen voor de voorbereidingen van de werkzaamheden van de partner. Zo kan de staalproductie erop worden afgestemd.

Voordelen van werken met vaste partners
Heembouw werkt als hoofdaannemer met strategische partners. Dit zorgt over en weer voor vertrouwen. Teams kennen elkaar, zijn bekend met elkaars werkwijze en zijn op elkaar ingespeeld. Ook voor de interpretatie van de opgave is het een voordeel. De teamleden kennen de gedachte achter de Technische Omschrijving en begrijpen de wens van de opdrachtgever dankzij eerdere ervaringen. De voordelen volgens de projectpartners:

  • Snelheid
  • Ingespeeld team
  • Elkaar helpen bij problemen
  • Met elkaar het doel bereiken
  • Vroege kennisinbreng
  • Kennis is geborgd in team

Nadelige effecten, zoals vastlopen en het uitblijven van vernieuwing, noemen de teamleden niet.

Kennisinbreng aan begin traject
Het ontwerp is het resultaat van een wisselwerking tussen de wensen van de klant, de visie van de architect en inzichten vanuit de uitvoering. Zo veel mogelijk kennis is aan de voorkant ingebracht. Zo kan Van Bon Installaties dankzij de betrokkenheid vroeg in het traject de opdrachtgever een beter alternatief bieden voor de verwarming van de distributieruimten.

De diverse betrokken partners waarderen het dat ze meer, en eerder in het proces hun kennis kunnen inbrengen. Het draagt bij aan het werkplezier en de kwaliteit van het eindproduct.

Professionele, betrokken opdrachtgever
De partijen omschrijven Dok Vast als een professionele, zeer betrokken opdrachtgever, die een hoge standaard hanteert voor zichzelf, de huurders en de gebouwen. Het is een relatief kleine organisatie, met korte lijnen. Ze kan snel schakelen en vlot beslissingen nemen, mede dankzij de ervaring in de logistiek.

Dok Vast is voortdurend op zoek naar vernieuwing en wil onderscheidend zijn. De ontwikkelaar gelooft in goede en comfortabele gebouwen, met meer ambitie dan ‘volgens bouwbesluit’. De organisatie legt de lat steeds hoger en geeft teamleden de vrijheid om – in overleg en binnen de kaders – een eigen invulling te geven aan de uitwerking van de opdracht.

EINDRESULTAAT

Comfortabel en BREEAM Outstanding
Met voldoende daglicht, een uitstekende akoestiek, hoge isolatiewaarden voor het gebouw, en een hoge luchtdichtheid is New Logic I dusdanig geoptimaliseerd, dat het gebouw comfortabel is en een prettige werkomgeving biedt. Bovendien is het gebouw op het moment het duurzaamste distributiecentrum van Nederland.

Opdrachtgever Dok Vast heeft vooraf de ambitie voor een BREEAM Outstanding kwalificatie, dus zijn er hogere eisen dan gebruikelijk op het gebied van energie- en waterverbruik, de interne omgeving, vervuiling, transport, materialen, afval , ecologie en beheersprocessen.

Uitzonderlijk snel gerealiseerd
Uniek is de snelheid waarmee het project tot stand is gekomen. Het team start binnen 3 weken en realiseert het distributiecentrum binnen 4 maanden.

New Logic I, foto: Heembouw

LEERPUNTEN

Opgedane kennis zit in de hoofden van het team
Doordat hetzelfde team meerdere projecten uitvoert, kunnen de teamleden projectoverstijgend leren. Eventuele verbeteringen kunnen ze toepassen in het volgende project. Technische verbeteringen neemt de opdrachtgever op in de eerstvolgende Technische Omschrijving. Maar: de uitdaging is de opgedane kennis vast te leggen. De kennis zit nu namelijk grotendeels in de hoofden van de teamleden.

Voortschrijdend inzicht in gebruiker leidt tot andere vraag
Een andere uitdaging is de toekomstbestendigheid van het gebouw. Hoe ver moet je gaan in de engineering? Oplossing in dit geval is te werken met keuzepakketten voor specifieke huurders. Het voortschrijdend inzicht in de wensen van de gebruiker en de opdrachtgever verandert bij dit gebouw de vraag van ‘Hoe kunnen we het duurzaamste DC van NL bouwen?’ naar ‘Hoe kunnen we een zo duurzaam en flexibel mogelijk gebouw maken dat geschikt is voor meerdere huurders?’.

Technische kennisinbreng in voortraject
Het is wenselijk in het voortraject zoveel mogelijk (technische) input te krijgen. Het bevordert het daadwerkelijk samen ontwerpen, licht de architect toe. Door partners zo veel mogelijk zekerheid van werk te geven is het mogelijk vroegtijdig meer inbreng te verkrijgen. Het helpt als de betrokken partijen al een vertrouwensband hebben opgebouwd.

Zoektocht BIM
Heembouw en Habeon Architecten werken al sinds 2010 met BIM , maar het is nog een zoektocht naar het zo goed mogelijk op elkaar afstemmen van de samenwerking. De worsteling zit hem vooral in de vragen wie welke informatie aanlevert, wie coördineert en waar de verantwoordelijkheden liggen.

Lean in voortraject
De toegevoegde waarde van lean is goed zichtbaar in de uitvoering. Lean biedt ook voordelen in het voortraject, maar het is nog niet gebruikelijk alle partijen al in de ontwerpfase samen te brengen. Dit is wel in ontwikkeling.

Voorwaarden voor duurzaam bouwen in recordtijd
Volgens de projectpartijen moet er sprake zijn van:

  • Een zeer betrokken en kundige opdrachtgever;
  • Het werken met een vast team;
  • Werken volgens de lean werkwijze;
  • Een lat die hoog ligt.

Deze beschrijving is tot stand gekomen met dank aan Maikel Monde, projectleider van Heembouw; Hung Tran, architect van Habeon architecten; Jan Willem van Bon, directeur van Van Bon installaties en verantwoordelijk voor de W-installaties bij Project New Logic I en Henry Bemelmans, Projectleider bij Van Bon Installaties.

New Logic I, foto: Heembouw