0

Een flexibel indeelbaar kantoor met BREEAM Excellent – Fluor, Hoofddorp

Door middel van dialoogrondes tot een optimaal ontwerp komen, zo geschiedde bij de bouw van het nieuwe kantoor van opdrachtgever Fluor. Het bedrijf met Amerikaanse roots, dat zich in het dagelijks leven bezig houdt met engineering voor onder andere mijninstallaties en boorplatformen, had daarbij een duurzame ambitie: BREEAM Very Good behalen. Ook moest het kantoor flexibel en wisselend indeelbaar zijn. Een grote kluif voor Dura Vermeer, maar door de integrale samenwerking tussen de verschillende partijen in het bouwproces, is het eindresultaat meer dan succesvol.

Deze beschrijving is tot stand gekomen met dank aan Marc Heppener (Dura Vermeer).

Bron: Ronald Tilleman

PROCESBESCHRIJVING

Meerwaarde bieden
Flexibiliteit is een van de kernbegrippen tijdens de ontwikkeling van het nieuwe kantoor van Fluor. Door de regelmatige groei en krimp van verschillende clubs medewerkers die zich (soms tijdelijk) in het kantoor huisvesten, moet het nieuwe gebouw flexibel in te delen zijn. Een Programma van Eisen (PVE) gaf vorm aan deze en andere ambities van Fluor.

Voor Dura Vermeer betekende de aanbieding meer dan alleen voldoen aan de eisen van de opdrachtgever. De aannemer keek niet alleen naar de technische eisen, maar ook naar Fluor als klant. Actuele vraagstukken als het aantrekken van jong personeel en het verbinden van medewerkers en afdelingen werden in het ontwerp meegenomen. Het resultaat: een aantrekkelijk gebouw dat door middel van een open atrium en ontmoetingsplaatsen de verschillende afdelingen binnen het bedrijf verbindt.

Op basis van het PVE stelde Dura Vermeer het team samen, met daarbij Paul de Ruiter, Royal Haskoning DHV en DWA als best passende teamleden. Ook haakten de installateur en gevelbouwer in een vroeg stadium aan. Dit zorgde voor een goede afstemming tussen de verschillende partijen.

Dialoog aangaan
De dialoogrondes in het aanbestedingsproces gaven Dura Vermeer de ruimte om met eigen ideeën invulling te geven aan de opdracht.

Door de andere cultuur, Fluor is ten slotte van origine een Amerikaans bedrijf, was het contact in het begin vooral formeel. Later moet je in staat zijn de dialoog aan te gaan, het menselijke contact te zoeken. Wanneer je elkaar begrijpt, en de ruimte hebt om ideeën in te brengen en bij te schaven, kom je uiteindelijk tot een succesvol resultaat. Heppener legt uit: “Een project, in dit geval het kantoorgebouw, wordt zo een maatwerk pak wat de opdrachtgever altijd al wilde hebben.”

De klant meenemen in het proces is daarom ook erg belangrijk. Het is niet vanzelfsprekend dat een opdrachtgever vertrouwen heeft. Heppener vertelt dat klantbeleving en communicatie tijdens het hele proces van essentieel belang zijn. Neem je de klant mee in je keuzes, dan ben je wendbaarder en kun je (wanneer nodig) afwijken van eerder gemaakte keuzes. Dit vormde de randvoorwaarde voor wat tijdens de gezamenlijke ontwikkeling centraal stond: value engineering.

Betrokken team
Bij de ontwikkeling van het kantoor was een eigen team van Fluor aanwezig, waardoor een grote betrokkenheid ontstond. Dat Fluor bekend was met procesmatig werken, hielp tijdens de uitvoering. Ondanks de duidelijke contractuele verhouding, zorgden deze factoren voor een prettige, maar professionele werksfeer.

Samenwerking met de markt
Om een optimaal samenwerkingsproces te creëren, moeten belangrijke partijen aan het begin betrokken worden. “Wat de opdrachtgever aan ons vroeg, hebben we ook teruggevraagd in de markt”, zegt Heppener. “Als je dit niet doet, maak je van je samenwerking met onderaannemers weer een traditioneel proces.” Daarom koos Dura Vermeer ervoor om ook bij de installateurs dialoogsessies in te lassen, en hen op basis van eisen op het gebied van onder andere budget, optimalisatie en BREEAM-scores een voorstel te laten doen. Hierbij hebben ze niet alleen gekeken naar de prijs, maar ook naar de meerwaarde van de aanbieding. Dit betekende dat de installateurs niet alleen hoefden te voldoen aan de gestelde eisen, maar er ook kansen waren om er van af te wijken, mits zij de meerwaarde konden uitleggen.

EINDRESULTAAT

Wisselend indeelbaar
Een duidelijke wens van Fluor was een flexibele indeling van het gebouw. Dura Vermeer creëerde een gebouw met een indeelbaarheid om de 1.80 meter. De wanden in het gebouw kunnen worden verplaatst zonder dat de techniek omgelegd hoeft te worden. Bij indelingswijzigingen wordt alles softwarematig ingeregeld. Door het vroege aantrekken van de installateur, kon de wens van de klant vertaald worden naar een vernuftige oplossing.

Atriumdak
Om de verbinding tussen verschillende afdelingen en medewerkers te maken, realiseerde de aannemer een atrium, overspannen door een koud gebogen triple glazen dak van 900 m2 met geïntegreerde lichtwering. Doordat de lichtwering in stroken van 1.80 meter is geproduceerd, en hier technieken uit de kassenbouw op toe te passen, kan het dak binnen anderhalve minuut ook dicht of open.

Bron: Ronald Tilleman

BREEAM Excellent
Mede door de ligging van het kantoor, aan de rand van het 2020-gebied, was de opgave om BREEAM Very Good te behalen. Door de samenwerking met Fluor, realiseerden de partijen BREEAM Excellent. “Hier hoorden soms oplossingen bij die minder vanzelfsprekend waren”, volgens Heppener. Dit heeft ook consequenties voor de onderaannemers. “Betrek je de onderaannemer vroeg bij het ontwerp, kunnen ze nog iets met deze opdracht”. Bij dit project werd in de uitvraag al van de onderaannemer verwacht om over de BREEAM-score na te denken en dit mee te nemen in hun aanbieding. Punten die er onder andere voor zorgden dat het BREEAM Excellent certificaat behaald werd, waren:

  1. Atrium: zorgt voor veel daglicht, ook waar normaal gesproken geen daglicht kan komen.
  2. Bijzondere gevel: veel licht en weinig zon.

Het meest belangrijke was volgens Heppener de manier van samenwerken met Fluor. Samen hebben zij de commissioning opgezet.

LEERPUNTEN

Beginfase
Trek in een vroeg stadium de belangrijkste partijen van het project aan, zodat zo snel mogelijk duidelijkheid over prijs, ontwerp en techniek kan worden gegeven.

Samenwerking
Wanneer je vaker met elkaar samenwerkt, wordt dit proces gemakkelijker. De intense samenwerking in de beginfase zorgt ervoor dat normen en waarden van beide partijen worden begrepen. De klantvraag compact en inzichtelijk maken en hier antwoord op geven, is in deze fase het belangrijkst. Het vraagt soms durf, om met goede argumenten de gestelde eisen te weerleggen.


Klant meenemen
Om tot een zo goed mogelijk resultaat te komen, moet je de klant meenemen in het proces. Het is niet vanzelfsprekend dat een klant vertrouwen heeft, dit moet je bewijzen. Steek dus energie in je klant en communiceer. “Blijf je project, ook na de aanbieding, te allen tijde verkopen”, is het advies van Heppener.

Bron: Ronald Tilleman