0

Simpele samenwerkingsvorm voorwaarde voor efficiëntie - Fokker Terminal, Den Haag

Een karakteristiek, inspirerend, industrieel gebouw, de Fokker Terminal in Den Haag ondergaat in 2009 een metamorfose. De voormalige school voor luchtvaarttechniek is een evenementenlocatie geworden voor de zakelijke markt. Welke keuzes en werkwijzen vormen de basis voor het succes van deze “Congreslocatie van het jaar 2013”, en wat heeft het betrokken team hiervan opgestoken?

Deze beschrijving is tot stand gekomen met dank aan: Marc Reniers, architectenbureau M3H en Sebastian Ropers, projectontwikkelaar bij Werknaam.

PROCESBESCHRIJVING

Karakteristieke school met potentie
De voormalige Luchtvaart- en Nijverheidsschool aan de Binckhorstlaan in Den Haag is in 1961 gebouwd en tot 1993 in gebruik als De Anthony Fokkerschool, met een vliegtuighangar en een keur aan klaslokalen. Voor bedrijventerrein de Binckhorst, waarvan de school onderdeel uitmaakt, ontwikkelt OMA in 2006 een masterplan. Het grootste binnenstedelijke bedrijventerrein van Den Haag moet veranderen in een stedelijk gebied, met ruimte voor bedrijven, woningen, kantoren en voorzieningen. De Binckhorstlaan vormt er de ruggengraat.

De school past niet in de plannen en staat op de slooplijst. Wanneer het gebouw in 2008 onder tijdelijk beheer komt van de gemeente Den Haag, ziet de vastgoedmanager de bijzondere potentie in van het gebouw. Hij brengt het pand onder de aandacht bij projectontwikkelingsbureau Werknaam. Dat bedrijf ondersteunt organisaties bij initiatief, transformatie & ontwikkeling, exploitatie en locatiemarketing. Net als de gemeente ziet Sebastian Ropers van Werknaam een karakteristiek gebouw met toekomst. Het project “Fokker Terminal” is van start.

De entreezijde in oorspronkelijke staat, foto: Sebastian Ropers.

Stroomversnelling
Het proces raakt direct in een stroomversnelling. Binnen een week is de gemeente overtuigd dat er ‘iets’ moet gebeuren met het gebouw. Om de mogelijkheden te onderzoeken, wordt architectenbureau M3H ingeschakeld. Sebastian Ropers kent architect Marc Reniers van een eerdere opdracht. Samen definiëren ze vier voorwaarden om het project Fokker Terminal efficiënt aan te kunnen pakken:

  1. We gaan uit van doelstellingen in plaats van resultaten;
  2. We werken via deeltrajecten zonder politiek gemotiveerde bemoeienis;
  3. We positioneren het werk als deel van iets groters;
  4. We willen een simpele samenwerkingsvorm.

Invloed randvoorwaarden: snelheid en functie gebouw
Doelstelling van de gemeente is zoveel mogelijk bezoekers naar de Binckhorst te leiden. Hiervoor is subsidie beschikbaar, maar om ervoor in aanmerking te komen, moet het gebouw binnen zeven maanden worden gerealiseerd.

De bezoekersdoelstelling maakt een publieke of culturele functie zeer geschikt. De beperkte financiële middelen en korte ontwikkelingstijd maken dat de projectpartners nadenken over de exploitatie. De keuze valt al snel op een evenementenfunctie en het doel is de nieuwe exploitant voor het gebouw te betrekken bij de ontwikkeling om doelgericht aan het programma te kunnen werken.

Betrokken team als sleutel tot succes
De kostendeskundige en bouwmanager schuiven ook direct aan. Een hoofdaannemer ontbreekt in het team van specialisten. ‘Onze projectmanager uitvoering besteedt het werk direct meervoudig onderhands aan’, vertelt Ropers. ‘Dat scheelt een hoop tijd die we normaal besteden aan onderlinge communicatie. De projectmanager uitvoering is toch altijd op locatie, dus kan hij de regie voeren zonder tijdverlies tussen realisatie en de beoordeling. Daardoor is er een hele gunstige kosten-baten verhouding.’

De vastgoedmanager van de gemeente Den Haag maakt onderdeel uit van het open werkproces met kleine toetsbare deelprojecten. De projectpartners zien de herontwikkeling van de Fokker Terminal niet als een project, maar als het begin van een proces.

Ontwerptaal in plaats van vast ontwerp
De architecten creëren flexibiliteit in het plan door een ontwerptaal te ontwikkelen, in plaats van een definitief-ontwerp. Doel is het karakter van het gebouw bloot te leggen. Het is de betrokkenen duidelijk welke richting het plan opgaat, zonder dat alles is vastgelegd. Ze kunnen hierdoor relatief eenvoudig anticiperen op tegenslagen of kleine wijzigingen.

De kaders liggen vast, maar iedereen kan meebeslissen als er daadwerkelijk knopen doorgehakt moeten worden. Stelregel is dat elk voorstel tot uitvoering kan worden gebracht. Doet een projectpartner een voorstel, dan wordt het serieus genomen en kan het mogelijk worden doorgevoerd. Zo volet elk teamlid zich oprecht betrokken bij het plan.

EINDRESULTAAT

Ingrepen zijn beperkt en flexibel aangepakt
Door de beperkingen in tijd en budget zijn de ingrepen noodgedwongen ook beperkt. De historie van het pand vormt het startpunt met steeds de vraag: ‘Welke objecten moeten worden verwijderd of ‘weggeschilderd’ om tot de kern van het gebouw te komen?’

Het hart van het gebouw wordt gevormd door de indrukwekkende 9 meter hoge hangar van 35 meter breed en 68 meter lang. De overspanning van staal met glazen lichtstraten zorgt voor fraai daglicht. Het vrije vloeroppervlak van ruim 2000m2 maakt de hangar flexibel en ideaal als evenementenhal.

Fokker Terminal, foto: Sebastian Ropers

De invloed van de samenwerking bij dit project op het concept, de kosten en de detaillering
De simpele samenwerkingsvorm is een belangrijke voorwaarde voor efficiëntie. “Leg zo min mogelijk vast en werk in fasen. Dan kun je steeds bijsturen en krijg je voortdurend nieuwe energie in het project”, legt Sebastian Ropers uit.

Het team regelmatig ter plekke beslissingen als hij ter inspiratie door het gebouw loopt. Soms wordt de beslissing zelfs direct uitgevoerd. Er ontstaat zo een sterk besef van verantwoordelijkheid en daadkracht. Ook levert het nieuwe kennis en inzichten. Elke ingreep beïnvloedt de opvolgende keuzes.

De entreezijde met het blauwe meubel, foto: Sebastian Ropers

LEERPUNTEN

Zo weinig mogelijk management
Het principe van “sturen zonder controle” heeft een efficiënt en succesvol proces mogelijk gemaakt. Het geld en de tijd die je zou investeren in controle, kun je wat Sebastian Ropers betreft beter investeren in het project zelf. ‘We hebben gewerkt met zo weinig mogelijk management en hielden alleen controle op de cruciale aspecten van de ontwikkelingen’, zegt Ropers. ‘Zijn de kosten van controle even groot als het risico, schrap de controle dan. Dat werkt sneller en prettiger.’

Veel vrijheid
De besluitvorming ging gemakkelijk, doordat iedereen betrokken en enthousiast was over het gebouw. ‘De teamleden hadden de vrijheid om invulling te geven aan de vooraf vastgestelde doelstellingen. Dat was veel effectiever dan vooraf een resultaat vaststellen en heeft uiteindelijk tot dit bijzondere resultaat geleid’, aldus Ropers.

Iedereen op 1 lijn
Sebastian Ropers zorgde ervoor dat de betrokkenen op 1 lijn bleven en iedereen hierbij aan het woord kon komen. Het is van belang continu het gesprek met elkaar aan te gaan. Door elkaar op te zoeken en iedereen bij de ontwikkeling te betrekken, voelt iedereen zich mede-eigenaar van het plan.

Dialoog met de opdrachtgever
‘Zoek ook de dialoog met de opdrachtgever op en bespreek in gezamenlijkheid wat de mogelijkheden zijn’, zegt architect Marc Reniers. ‘De architect zal noodgedwongen af en toe een stapje terug moeten doen.’

Als boodschap willen architect Marc Reniers en Sebastian Ropers meegeven dat het belangrijker is te kunnen verantwoorden waarom ergens geld in wordt gestoken, dan te berekenen wat het rendement ervan is.