0

Renoveren in ketensamenwerking met de bewoner centraal - Volkswijk Breda

In 2014 zijn, binnen één jaar van initiatief tot oplevering, 76 woningen in de volkswijk aan de Vestingstraat en Vestkant in Breda gerenoveerd. Het project scoort buitengewoon hoog op bewonerstevredenheid: gemiddeld een 9.3 voor de uitvoering van de werkzaamheden. Wat deze score nog opvallender maakt is dat de bewoners in het begin sterk het gevoel hadden dat ze ondergewaardeerd werden door WonenBreburg. Dit succes is te danken aan een intensieve ketensamenwerking tussen WonenBreburg, Huybregts Relou en haar partners.

Deze beschrijving is tot stand gekomen met dank aan Giel van den Aker, commercieel manager bij Huybregts Relou, en Mark van Diessen, projectleider bij Huybregts Relou.

PROCESBESCHRIJVING

Corporatiewoningen
Tien jaar lang verkeerden de bewoners in de veronderstelling dat hun woningen, in bezit van woningcorporatie WonenBreburg, gesloopt zouden worden. Tot nieuw beleid bepaalde dat de sloop van de baan was. In juni 2013 maakte de opluchting plaats voor schrik: WoningBreburg adviseerde niet langer te boren in een gevelplaat in de woonkamer, omdat daar hechtgebonden asbest in zou kunnen zitten.

De situatie werd in juni 2013 breed uitgemeten in de media en dat leidde er uiteindelijk toe dat WonenBreburg toezegde dat alle renovatiewerkzaamheden voor de winter van 2014 afgerond zouden zijn. Uiteindelijk kon deze planning, dankzij het samenwerkingstraject dat volgde, worden vervroegd tot voor de zomervakantie. De renovatiewerkzaamheden startten in maart 2014 en in juli 2014 werden de 76 woningen opgeleverd.

Van sloop naar grondige renovatie
In tegenstelling tot het oorspronkelijke plan om de levensduur van de woningen ongeveer 15 jaar te verlengen met minimale ingrepen, werd uiteindelijk besloten tot grondige renovatie. De levensduur werd verhoogd naar 25 jaar en de woningen werden opgewaardeerd naar de hedendaagse standaard.

Op zoek naar de juiste ketenpartners
WoningBreburg wist dat een traditionele aanpak hier geen uitkomst zou bieden. Ketensamenwerking met Huybregts Relou was eerder succesvol gebleken en smaakte naar meer. Om tot een optimaal team te komen, selecteerden ze samen een aantal relevante bouwpartners uit het netwerk van Huybregts Relou. Daarbij was het uitgangspunt: de kwaliteit van het proces bepaalt de uitkomst.

De selectie gebeurde via een ‘sollicitatiegesprek’, waarin de partijen onderzochten of de partners over het juiste DNA beschikten om gezamenlijk over het proces na te denken. Essentiële elementen in het proces waren bewonerstevredenheid, communicatie, zelfsturende teams, integrale aanpak, meetbare projectdoelen en projectoverstijgend denken. Uiteindelijk heeft dit geresulteerd in een integrale aanpak van de renovatie. Het herstel van de verhouding tussen WonenBreburg en de bewoners was een bijkomend doel.

Transparantie noodzakelijk
‘Als je voor het eerst met z’n allen aan tafel zit, wordt het best spannend’, zegt Giel van den Aker, commercieel manager bij Huybregts Relou. ‘Met onze ervaring weten we inmiddels dat transparantie noodzakelijk is voor gezamenlijk succes. Dat blijft voor iedereen een barrière, ook voor onszelf. Zaak is dus onze barrières te overwinnen en vertrouwen te zaaien.’

De betrokken medewerkers van WonenBreburg, Huybregts Relou en haar ketenpartners trapten het samenwerkingstraject af met een tweedaagse training. Naast een aantal technische onderwerpen als abc-costing, bespraken ze hierin vooral de ‘do’s and don’ts’ binnen de samenwerking. Om ervoor te zorgen dat de ketensamenwerking door de gehele organisatie gedragen zou worden, waren hierbij verschillende afdelingen aanwezig: van directie tot de man op de bouwplaats.

Vertrouwen in de keten
De trainingsdagen en het daaropvolgende proces werden begeleid door Noorderberg en Partners. Aan WonenBreburg is gevraagd om de opdracht zoveel mogelijk los te laten. Dat vraagt om vertrouwen in de keten, maar dat is natuurlijk niet vanaf het begin aanwezig. Volgens Giel van den Aker is dat geen probleem: ‘Als we maar stoppen met elkaar te wantrouwen.’

Leiderschap met lef
Alle partners is gevraagd wat hun toegevoegde waarde binnen het project is. Huybegts Relou ziet een belangrijke rol weggelegd als leider. ‘De rol van de aannemer verandert’, legt Mark van Diessen, projectleider bij Huybregts Relou uit. ‘Waar de manager of coördinator nu nog onmisbaar is, zal er in de toekomst meer behoefte zijn aan leiderschap. Aan visie en verandering. Dat is de enige overtuiging die de conservatieve bouwbranche positief zal stimuleren en uitdagen om zich te gaan ontwikkelen!’

Bewoner centraal
In het hele proces stond de bewoner centraal. Van belang is vooral dat hij in de toekomst prettig in het huis kan wonen, tegen een betaalbare huurprijs. ‘In de technische prestatie-eisen zijn de bewoners niet geïnteresseerd’, zegt Van den Aker. ‘Daardoor ga je heel anders werken en denken. De goede dingen doen voor de bewoners maakt het werk bovendien ook veel leuker.’

Van den Aker benadruk het belang de bewoner te betrekken bij het hele proces. ‘Laat bewoners niet alleen de opgeleverde modelwoning zien, maar toon ook de rotzooi die gepaard gaat met de verbouwing. Bespreek samen met de bewoners en de bouwpartners hoe je die overlast kunt en gaat beperken.’

EINDRESULTAAT

Tevreden bewoners
Leidt ketensamenwerking tot een andersoortig resultaat? Het antwoord op deze vraag is geheel afhankelijk van de uitgangspunten binnen het project. Door naar de wensen van de bewoners te luisteren, zijn in dit project bepaalde beslissingen genomen. Dat heeft weliswaar geen innovatieve woonconcepten met bijzondere oplossingen opgeleverd, maar het resultaat is kwalitatief goed, veilig en past bij een gemiddelde huur van €416 per maand. Bovendien zijn de bewoners dik tevreden!

‘We staan voor betaalbare en goed onderhouden huurwoningen’, zegt Feicko Kooistra van WonenBreburg. ‘Dit betekent dat we in het onderhoud keuzes moeten maken om de huurprijs betaalbaar te houden. Daar zijn we in dit project zeer goed in geslaagd. Het gezamenlijke einddoel is bekroond door de 9,3 van de bewoners.’

Lean
Door het proces naar een hoger plan te tillen en gebruik te maken van de principes van lean en continu leren, hebben alle ketenpartners binnen een korte voorbereidingstijd meer waarde kunnen realiseren.

LEERPUNTEN

Volgend project
Door het proces continu te evalueren, was het gaandeweg al bij te sturen. Dit neemt niet weg dat er in een volgend project rekening zal worden gehouden met de volgende leerpunten:

  • Digitale hulpmiddelen voor de opnames tijdens de huisbezoeken toepassen en beter gebruiken;
  • Integrale projectdoelen nog meer onderstrepen; wellicht een gezamenlijke vennootschap onder firma (vof);
  • Concept uitbreiden naar totale ontzorging.

Dit mogen slechts kleine verbeterpunten lijken, maar volgens Mark van Diessen, projectleider bij Huybregts Relou, impliceren ze grote veranderingen in aanpak. ‘Om deze punten te kunnen realiseren, moeten we vooraf veel beter luisteren naar de bewoners. De technische uitwerking is in eerste instantie veel minder relevant. Voor technisch opgeleide mensen is dat niet altijd gemakkelijk.’

Giel van den Aker vult aan: ‘Waar we over vier jaar willen staan? Daarop hebben we nu nog geen pasklaar antwoord. Maar het is wel een vraag die we onszelf sinds dit project durven te stellen, en waar we nu samen over aan het nadenken zijn.’