0

Resultaatgericht Samenwerken en Lean Renoveren - Groot Onderhoud 2.1, Nijmegen

Het Willemskwartier in Nijmegen is een karakteristieke volkswijk. Gebouwd in 1922, is het dringend toe aan groot onderhoud. Woningcorporatie Portaal koos ervoor geen uitgebreid bestek te schrijven voor dit project. In plaats daarvan stimuleerde de opdrachtgever marktpartijen om een passend plan van aanpak op te stellen.

Deze beschrijving is tot stand gekomen met dank aan Helmy van der Werf, Hagemans Vastgoedonderhoud en partner van Groot Onderhoud 2.1. Dit project, ook wel bekend als ‘Groot Onderhoud 2.1’, werd ondersteund door de Kennispartner SBRCURnet.

Figuur 1 Gerenoveerde woning Willemskwartier. Bron: Groot Onderhoud 2.1.

PROCESBESCHRIJVING

Taakstellende eisen
€37.500 per woning, exclusief BTW: dit bedrag stelde woningcorporatie Portaal beschikbaar voor het realiseren van groot onderhoud. Tegen een uitdagend budget, werden een aantal taakstellende eisen meegegeven:
  • Opwaardering van de woningen van energielabel F naar B
  • Verbetering van comfort en veiligheid
  • Behoud van uitstraling en karakter van de wijk
  • Uitvoering in bewoonde toestand

Kwaliteitsborging
Drie partijen - een groot, landelijk opererend bouwbedrijf, een middelgrote regionale aannemer en een regionaal onderhoudsbedrijf - gingen de uitdaging aan. Zij ontwikkelden een plan van aanpak met aandacht voor:

  • Energetische verbetering van de woningen
  • Kwaliteitsborging tijdens de bouw
  • Kwaliteitsborging na oplevering
  • Beperking van de overlast

Concurreren door te onderscheiden
Het regionale onderhoudsbedrijf was Hagemans Vastgoedonderhoud. Dit bedrijf koos ervoor niet te concurreren, maar zich op zijn kwaliteiten te onderscheiden. Na de uitvraag, vroeg het bouwpartners met aanvullende kennis en kunde om vrijblijvend mee te denken. Met de partners die daadwerkelijk interesse toonden, werd wederzijds vertrouwen uitgesproken dat ze met elkaar aan het werk zouden gaan op het moment dat de opdracht aan Hagemans werd gegund.

Groot Onderhoud 2.1
De samenwerking tussen Hagemans Vastgoedonderhoud en de - uiteindelijk - zes bouwpartners is verzegeld met de naam Groot Onderhoud 2.1. Dat is geen vast consortium: bij andere opdrachten kan een andere samenwerking beter passen. Wel kunnen de leerervaringen en ‘het recept’ van Groot Onderhoud 2.1 opnieuw worden ingezet. Lees een artikel over Grootonderhoud 2.1. in BouwBelang (p.22).

‘Wij hebben Portaal tot vervelends toe een enorme hoeveelheid vragen gesteld’, zegt Helmy van der Werf, Hagemans Vastgoedonderhoud. ‘Wij willen namelijk mét de opdrachtgever denken, en niet vóór de opdrachtgever.’

Maatwerk en klant centraal
In Hagemans’ plan van aanpak stonden maatwerk en een klantgerichte aanpak centraal. De wijk in gaan, het bestuderen van de woningen en het luisteren naar en begeleiden van de bewoners waren daarbij essentieel. Overlast werd continu beperkt. Portaal zag deze aanpak wel zitten en gunde Hagemans de opdracht. In maart 2012 startte Grootonderhoud 2.1 met de eerste 31 woningen, als ‘test’ voor alle 407 woningen. De achterliggende gedachte: eerst waarmaken wat je bedacht en beloofd hebt.

Bekwame vaklieden
Met de vaklieden is goed besproken wat ze wel en juist niet mochten doen. Wat je voor de één doet, moet je voor de ander ook doen - en andersom. Zo werd voorkomen dat extra klusjes de strakke planning in de war schopten. Ook is naar de bewoners toe helder gecommuniceerd wat de gevolgen zouden zijn als bepaalde afspraken niet werden nageleefd. ‘Eén mevrouw had al nachtenlang niet meer goed geslapen’, vertelt Van der Werf. ‘Zij zag de steigers steeds dichterbij komen en vond het helemaal niet fijn. Achteraf liet ze ons weten dat het haar erg was meegevallen en dat ze “de mannen” zelfs een beetje miste.’

Figuur 2 Werk in uitvoering. Bron: Takkenkamp Gevelonderhoud.

EINDRESULTAAT

Jaar eerder dan gepland opgeleverd
Het totale project is een jaar eerder dan gepland opgeleverd. In overleg met de opdrachtgever is het bouwtempo verhoogd om optimaal gebruik te kunnen maken van de verlaagde BTW-regeling. De 31 woningen waar de werkzaamheden het eerst werden uitgevoerd, bleken minder complex dan de 376 woningen die daarna aangepakt moesten worden. Toch is het gelukt om ook die woningen binnen het budget aan te pakken. Het team was op elkaar ingespeeld, had al kennisgemaakt met de bewoners en ervaring opgedaan met de technische (on)mogelijkheden. Bij alle bouwpartners was duidelijk welke kwaliteit opgeleverd moest worden.

Resultaat op maat
Voorafgaand aan het onderhoud, bezochten Hagemans en Portaal de woning voor een technische beoordeling van de keuken, de douche en het toilet. Als die aan vervanging toe was, mocht de bewoner bepalen of hij dit wilde zo ja, en welke keukenkastjes en tegels hij dan graag wil. Dat betekent dat het eindresultaat per woning verschilt. Wel is overal de woningschil aangepakt.

Winnaar Nederlandse Duurzaam Bouwen Award
De samenwerking tussen Hagemans en zijn zes bouwpartners is in februari 2014 bekroond met de Nederlandse Duurzaam Bouwen Award, in de categorie Duurzaamste Ketenintegratie.

Figuur 3 Ruusbroekstraat na oplevering. Bron: Groot Onderhoud 2.1.

LEERPUNTEN

  • Besteed voldoende tijd aan de voorbereiding.
  • Communicatie en samenwerking zijn essentieel om een constante kwaliteit te leveren. Een ludieke actie waarbij de vaklieden gezamenlijk koekjes gingen bakken, maakte inzichtelijk dat het volgen van een recept niet bij iedereen leidt tot hetzelfde resultaat.
  • Betrokkenheid bij het project, vanuit alle lagen in de organisaties, is noodzakelijk. Door de vaklieden zelf verantwoordelijk te maken voor hun werkzaamheden en hen waar nodig te trainen in de praktijk, wordt het best mogelijke resultaat bereikt.
  • Eenheid binnen een samenwerkingsverband zorgt ervoor dat iedereen bereid is elkaar te ondersteunen. Deze eenheid kan versterkt worden door bijvoorbeeld iedereen dezelfde herkenbare werkkleding te geven.
  • Spreek nooit iets af met een bewoner als je nog niet zeker weet of je het waar kan maken. De gebruikerstevredenheid bij blok 6 bleef ver achter op de rest, mede doordat de woningcorporatie daar in het verleden al eens een aantal beloften niet was nagekomen.
  • Van improviseren naar organiseren vraagt om een andere aanpak. Hagemans was enkele jaren geleden nog een schilderbedrijf, wat vraagt om een improviserend vermogen (vanwege bijvoorbeeld het weer). Nu opereert Hagemans als aannemer; dat vraagt juist om een goed organiserend vermogen.
  • Maak gebruik van ‘wisselwoningen’ en ‘vakantiewoningen’ om de bewoners te ontzorgen. In deze woningen kunnen zij gebruikmaken van de faciliteiten die tijdelijk in hun eigen huis buiten werking zijn.
  • Durf duidelijk te zijn richting de klant. Ook die moet de gemaakte afspraken nakomen.

‘Het kan altijd nóg beter’, zegt Van der Werf. ‘Daarom zijn we aan het evalueren wat we tot nu toe bereikt hebben en waar de verbeterpunten zitten om de laatste woningen van het Willemskwartier nog sneller en goedkoper te renoveren. De uitdaging is om de doorlooptijd met nog eens 30% te verkorten en de integrale kosten met 10% te verlagen. Vervolgens buigen we ons over de vraag hoe Resultaatgericht Samenwerken (RGS) in de organisaties van de uitvoerende partijen te borgen is om dit als standaard werkwijze te gaan toepassen.’