0

Open en transparante communicatie - Medisch Centrum Kruidenwijk, Nijverdal

Een toekomstbestendig, flexibel medisch centrum op een postzegellocatie die eerder niet rendabel leek. Dankzij een goede ketensamenwerking, met onderling vertrouwen en een open en transparante communicatie ontwikkelt Jansman Bouw het gebouw in Nijverdal zelfstandig en zijn de ruimtes direct voor 16 jaar volledig verhuurd.

De nieuwbouw bestaat uit drie bouwlagen en heeft een oppervlakte van zo’n 900 m2. Het huisvest allerlei paramedische voorzieningen, zoals een apotheek, fysiotherapeut, podotherapeut, logopedist, Cesar therapeut en een SHO (medische diagnostiek).

PROCESBESCHRIJVING

Haalbaar bouwplan
Na twee gestrande initiatieven van andere partijen om renderend te ontwikkelen op het relatief kleine perceel, krijgt Jansman Bouw de opdracht een haalbaar bouwplan te ontwikkelen. Het bouwbedrijf analyseert de voorgaande plannen globaal en gebruikt relevante punten uit welstand en bestemmingsplan als input voor het nieuwe ontwerp. De conclusie? Locatie en gebouw bieden voldoende potentie en er zijn geïnteresseerde huurders.

Na deze analyse nodigt Jansman – op basis van eerdere goede ervaringen – een aantal kernpartners uit voor het bouwteam: Fame architecten Zwolle, constructeur Goudstikker de Vries en installateur Willemsen Installatie BV. Dankzij de eerdere samenwerkingen vertrouwen de projectpartners op elkaars kennis en kunde en kan het relatief kleine team zeer efficiënt werken.

Wederzijds respect
De gemeente (ruimtelijke ordening en grondzaken) en de toekomstige huurders zijn vanaf het begin betrokken bij het ontwerpproces. Het maakt dat de stakeholders enthousiast zijn over het ontwerp. Bovendien zijn de beperkingen en mogelijkheden al in het eerste stadium voor iedereen duidelijk. Hierdoor kan het team ontwikkelen met wederzijds respect voor elkaars belangen.

Jansman Bouw stuurt meteen aan op onderlinge samenwerking, waarbij de bouwer, de architect, de constructeur en installateur integraal betrokken zijn bij het ontwerpproces. Er zijn regelmatig effectieve bijeenkomsten met Jansman Bouw, de installateurs en de constructeur voor input om het ontwerp te integreren en te optimaliseren, zowel vanuit bouwkundig-, installatietechnisch als kostentechnisch oogpunt.

Open dag voor huurders en buurtbewoners, foto: Jansman Bouw

Optimaliseren rendement Het team
oppert het hele project lean uit te voeren om het rendement van het project te optimaliseren en strakker te kunnen plannen. Lean is op dat moment een relatief nieuw concept voor het bouwteam, dat de kosten voor de leantrainingen deelt. Een keuze die de onderlinge betrokkenheid en samenwerking versterkt.

Een externe lean-adviseur (SmitDeVries bedrijfskundig advies Raalte) begeleidt het opnemen van lean in de bedrijfsprocessen in het voortraject. Resultaat van het leanproces is een complete en strakke planning, waaraan alle partners zich committeren. Het hele bouwproces wordt dankzij de strakke regie van Jansman in 7 maanden, zonder vertraging, dus volgens planning doorlopen.

Ontwerpbeslissingen in eigen hand
De partners ontwerpen en bouwen in eigen beheer en hebben dus veel ontwerpbeslissingen in eigen hand, wat de voortgang bespoedigt. Er is een duidelijke financiële taakstelling en het gebruik door en de wensen van de eindgebruikers zijn steeds het uitgangspunt. Daarbij komt een stevige duurzaamheidsambitie. Het team streeft naar een BREEAM*** (very good) label en dat wordt als leidraad aangehouden tijdens het ontwerp- en bouwproces. Het label is uiteindelijk, om kostentechnische redenen, niet aangevraagd. De certificeringkosten zijn te kostbaar voor het relatief gering aantal vierkante meters.

Foto: Jansman Bouw

EINDRESULTAAT

Total cost of ownership
Het team neemt de total cost of ownership mee in het gehele ontwerp en de materialisering. Het gebouw wordt immers in eigen beheer gebouwd . De projectpartners houden dus rekening met de verhuurbaarheid, het energieverbruik, comfort en onderhoud van het pand.

Deze visie pakt goed uit. Vanaf het moment van oplevering is het pand voor 16 jaar volledig verhuurd. De huurders hebben vertrouwen in de kwaliteit van de huisvesting in relatie tot de geboden huurprijs. De verhuurbaarheid is uiteindelijk afhankelijk van de optimale balans tussen stichtingskosten, TCO en de mate van onderscheidenheid met concurrerende gebouwen op het gebied van onder meer uitstraling en vooral comfort.

Flexibiliteit voor toekomstig gebruik
Het ontwerp houdt niet alleen rekening met de wensen van de 1e generatie huurders, maar ook met potentiële toekomstige huurders. Zo zijn verdiepingen volledig vrij in te delen en zijn tussenwanden verplaatsbaar of eenvoudig te verwijderen. Het ventilatiesysteem is opgebouwd volgens een grid en ventilatieboxen kun je, indien gewenst, verplaatsen op basis hiervan. Flexibel gebruik van de ruimte wordt nog eens vereenvoudigd dankzij de lichtschakeling via bewegingsdetectie. Hierdoor zijn geen schakelaars in de wanden opgenomen.

Luchtverwarming en –koeling zijn beheersbaar per ruimte, en zijn in aantal te verminderen of te vermeerderen, afhankelijk van de indelingen, die aanpasbaar zijn. Dit geeft optimale vrijheid en controle aan de gebruikers. De buitenzonwering gaat automatisch collectief naar boven en beneden om de klimaatbeheersing te ondersteunen. Gebruikers kunnen de zonwering zelf laten zakken, maar niet zelf omhoog doen. Het voorkomt onbedoelde oververhitting, vooral in het weekend en de vakanties. Het klimaatbeheersingssysteem beschermt de gebruikers zo tegen ondeskundig gebruik, met behoud van comfort en een lage energierekening. Om dezelfde reden kunnen ramen niet worden geopend.

Het gebouw is verder voorzien van een groen dak en de gevelmaterialen zijn zoveel mogelijk onderhoudsvrij of –arm uitgevoerd. Ook is het dak door de vroege afstemming geheel vrij van installaties zoals Lucht Behandeling Kasten en kanalen.

Groen dak, foto: Jansman Bouw

LEERPUNTEN

Vertrouwen is cruciaal
Cruciaal voor het proces van het project is het vertrouwen dat de betrokken partijen in elkaar durven te hebben. Alle partijen dragen bij aan een uitgebreide risico-inventarisatie, waarbij duidelijke afspraken worden gemaakt over planning en volgorde van de werkzaamheden. Door commitment en een proactieve houding van alle partijen vanuit de eigen organisatie – dus niet van bovenaf opgelegd – kan de bouw volledig volgens plan verlopen.

Evalueren
Ook het tussentijds evalueren met elkaar en het uitspreken waar de samenwerking goed gaat en waar verbetering nodig is, maakt een belangrijk onderdeel uit van het proces.

Externe specialist
Het goed en consequent lean werken is uitdagend en het risico op terugval naar oude bekende patronen is aanwezig. De bereidwilligheid en aanwezigheid van externe specialist heeft met name in de beginfase, maar ook tijdens de bouw een positieve invloed.

Tot slot
Een goede ketensamenwerking vindt plaats als er partners met elkaar om tafel zitten met dezelfde focus. Er is onderling vertrouwen, open en transparante communicatie over belangen, kosten en risico’s. Alle partijen tonen hun betrokkenheid bij het project en werken eraan alsof het om een eigen investering of gebouw zou gaan. Die gedachte vormt de basis voor een succesvol project.

Artist impression, beeld: Jansman Bouw