0

Verduurzaming hofwoningen - Plan 5 renovatie, Maarn

De werkzaamheden van Droste Bouwgroep, ruim 40 jaar actief in de woningbouw, kenmerken zich door een combinatie van vakmanschap en inventiviteit. Leven, werken en ondernemen, betekent continu vernieuwen. Niet eens zo lang geleden omvatte vernieuwen nog een schoksgewijs proces. Vandaag de dag wordt het gekenmerkt door een systematische en projectmatige aanpak. En dat geldt ook voor de vernieuwing van woningen. Renovatie en onderhoud zijn specialistische onderdelen van het vak, waarbij veel kennis en kunde komt kijken.

Plan5 is een duurzaam samenwerkingsverband tussen Droste Bouwgroep, Klein Poelhuis Installatietechniek en Kamphuis Sloopwerken. Doelstelling van het samenwerkingsverband is het renoveren van doorzonwoningen, waarbij een verbetering van energielabel F naar label A+ gerealiseerd wordt. En dat alles binnen 5 dagen.

Deze beschrijving is tot stand gekomen met dank aan Maarten Droste, directeur eigenaar Aannemingsbedrijf J.A. Droste bv.

PROCESBESCHRIJVING

In 2007 stelde Maarten Droste zichzelf een vraag, namelijk: ‘Welke aspecten uit de EPC-berekening leveren nu daadwerkelijk meerwaarde aan de eindgebruiker?’. Hiermee zette hij het proces rondom de verduurzaming van de hofwoningen in Maarn voor zichzelf in gang. Een goed geïsoleerde schil en PV-panelen op het dak komen het wooncomfort en de portemonnee van de bewoners direct ten goede. Alle overige installaties zijn complexer in gebruik. De inregeling luistert zeer nauw, wil men daar echt direct profijt van hebben en bovendien vraagt het om een goed onderhoudsplan. Daarnaast is het installeren van PV-panelen een specialistische aangelegenheid. Maar als het eenmaal goed werkt, heeft de gebruiker er minder mee van doen.

Met deze gedachte vertrok Maarten Droste naar de Intersolar beurs in München. Daar liet hij zich informeren over de nieuwste ontwikkelingen omtrent zonne-energie, PV-productietechnologieën en energieopslagsystemen. Ook maakte hij hier kennis met PV-elementen die, naast de opwekking van elektriciteit, ook een waterkerende functie hebben. Deze toepassing van PV-elementen (Buiding Integrated PV (BIPV)) maakt dakpannen overbodig.

Marktontwikkelingen
Geïnspireerd door deze nieuwe ontwikkelingen ging hij met zijn medewerkers om tafel, om te bekijken of ze in de eigen werkplaats nieuwe dak-oplossingen konden realiseren; prefab daken met geïntegreerde zonnepanelen voor seriematige nieuwbouwprojecten.

Toch moeten ze op dat moment rekening houden met de ontwikkelingen in de markt. Het aandeel nieuwbouw in de totale verkopen (nieuw en bestaand) valt van 20% in 2007 naar 12% in 2008. De verslechterende woningmarkt is het gevolg van de instabiele economische situatie, de verminderde leencapaciteit en de daarop volgende daling van het consumentenvertrouwen in de woningmarkt.

De focus van veel bouwondernemingen is de laatste jaren verschoven. Diverse trends spelen hierin een rol:

  • Meer aandacht voor duurzaam bouwen door zowel opdrachtgever als bouwer;
  • Verdergaande standaardisering en prefabricage;
  • Verschuiving van grootschalige nieuwbouw (in buitengebied) naar renovatie van bestaande situatie;
  • Samenwerking tussen bedrijven door verdere integratie in het ontwikkel- en bouwproces.

Deze trends bleven ook bij Droste Bouwgroep niet onopgemerkt. De eerste twee aspecten brachten zij al actief in de praktijk, maar door de verschuiving in de markt van grootschalige nieuwbouw naar onderhoud en renovatie van bestaande woningen, kregen zij met andere partners en andere opdrachtgevers te maken.

Figuur 1 Gereedgekomen nieuwbouwwoningen. Bron: CBS - StatLine.

Seriematige renovatie
De ontwikkeling van het nieuwe concept van het bedrijf kreeg daarmee ook een andere wending. Droste Bouwgroep bestaat uit drie zelfstandige bedrijven, waaronder Droste Kleinbouw. Droste Kleinbouw is gespecialiseerd in renovatie, verbouwing en onderhoudswerk. Ervaring met kleinschalige renovatieprojecten was dus aanwezig, maar grootschalige renovatieopgaven vragen om een andere aanpak en om andere expertise. Daarom werd de kennis en ervaring van Kamphuis Sloopwerken erbij gehaald.

“Goede communicatie met alle betrokkenen is van essentieel belang als een bouwwerk gedeeltelijk verwijderd wordt. Renovatiesloop is precisiewerk. Vanuit een bestaande basis krijgt het gebouw een nieuwe functie, indeling of aangezicht. Vaak wordt er tijdens de renovatiesloopwerkzaamheden gewoon doorgewerkt of geleefd in het gebouw. Dat vraagt om een veilige, zorgvuldige en flexibele aanpak.” (Kamphuis Sloopwerken)

Dat een zeer goede voorbereiding bij renovatie met veel sloop- en vernieuwwerk essentieel is, geeft Kamphuis Sloopwerk met deze woorden al te kennen. Daar gaat goed onderzoek en intensief overleg aan vooraf. Het renoveren van bewoonde woningen vraagt bovendien om een strakke planning, de bewoners willen graag weten waar zij aan toe zijn. Mede hierom wil het bedrijf het liefst in een zo vroeg mogelijk stadium met de partners en de opdrachtgever om tafel zitten, zodat duidelijk wordt waar de situatie precies om vraagt. De ontwikkeling van het renovatieconcept waar Maarten Droste naar toe wilde, vraagt echter om een niet-locatiegebonden oplossing. Maar hoe pak je dat aan?

Wanneer de focus op seriematige renovatie van woningen ligt, zoals in het concept van Droste, krijg je al snel te maken met woningcorporaties en pensioenfondsen. Maar ook de woningvoorraad in hun bezit is nog vrij divers. Want welke woningtypologieën zijn het meest kansrijk? In dit geval bleken dat de doorzonwoningen uit de jaren ’60 en ’70 te zijn. Huurwoningen die in de jaren daarvoor zijn gebouwd, zijn in functionele levensduur vaak al afgeschreven. De kosten die gepaard gaan met de renovatie, zijn dan verhoudingsgewijs te hoog.

Minimale overlast, maximale waarde
Nu de doelgroep en woningtypologie waren bepaald, kon het concept nader uitgewerkt worden. Naast Droste Bouwgroep en Kamphuis Sloopwerken, bleek het erg waardevol ook een expert op het gebied van technische installaties bij het project te betrekken. In deze fase haakte daarom ook Klein Poelhuis Installatietechniek aan. Met elkaar formuleerden ze de volgende doelstelling:

In vijf dagen tijd met minimale overlast de huurwoningen renoveren van energielabel F naar energielabel A+.

Deze doelstelling kan opgeknipt worden in een drietal aspecten:

  • Technisch: met welke ingrepen kan energielabel A+ bereikt worden?
  • Bouwproces: wat ervaren de bewoners als overlast en hoe kan dit beperkt worden?
  • Planning: welke stappen zijn hiervoor noodzakelijk en in welke volgorde?

Deze aspecten werden uitvoerig bestudeerd door het consortium van Plan 5. Om input vanuit het oogpunt van de opdrachtgever te vergaren, is in contact getreden met woningbouwcorporatie Welbions in Hengelo. Immers, het plan is ontwikkeld voor corporaties (en beleggers en pensioenfondsen) die eigenaar zijn van woningen uit de beschreven bouwperiode. Wat zijn hun eisen en wensen? Welbions bekeek het concept en gaf hier antwoord op.

Uiteindelijk kwam hier een heel concreet en gemakkelijk toepasbaar stappenplan uit voort.

Dag 1:

  • Steiger plaatsen;
  • Bestaande dak demonteren;
  • Plaatsen nieuwe prefab kap;
  • Aanbrengen tijdelijke voorzieningen.

Dag 2:

  • Aanbrengen zonnepanelen op zonzijde;
  • Aanbrengen dakpannen op schaduwzijde;
  • Installeren nieuwe CV-ketel.

Dag 3:

  • Slopen bestaande gevel begane grond;
  • Plaatsen nieuwe prefab gevel begane grond.

Dag 4:

  • Slopen bestaande gevel verdieping;
  • Plaatsen nieuwe prefab gevel verdieping.

Dag 5:

  • Monteren goten;
  • Aanbrengen vensterbanken;
  • Aftimmerwerkzaamheden;
  • Opruimen en schoonmaken.

Een dergelijk strakke planning biedt geen ruimte voor onvoorziene werkzaamheden. Om die reden wordt de locatie en de bestaande situatie van tevoren goed in kaart gebracht. Welke materialen zijn er aanwezig? Is er gevaar voor de omgeving? Welke mensen en welke machines zijn er nodig? Ook wordt de aanwezigheid van asbest ingeschat. Asbestsanering is een veelomvattende klus, waarvoor een volledige extra werkdag onoverkomelijk is. Om dit te voorkomen worden deze risico’s van te voren geanalyseerd.

Uit dit stappenplan blijkt dat vrijwel geen werkzaamheden worden uitgevoerd binnen in de woning. Dat beperkt de overlast voor de gebruikers aanzienlijk. Omdat de renovatiewerkzaamheden in bewoonde woningen worden uitgevoerd, moeten er op de eerste dag ook enkele tijdelijke voorzieningen aangebracht worden. Zo wordt de woning op dag 1 direct voorzien van een nieuw dak, maar dan is het nog niet waterdicht. Ook de afvoer voor de CV-ketel kan niet meteen aangebracht worden. Maar alles moet wel werken. Aan al deze aspecten heeft het consortium veel aandacht, hier kwam de kennis van alle disciplines bij elkaar.

Transport en logistiek
Het beperken van de overlast in combinatie met de het korte bouwproces, heeft ook veel invloed op de logistieke planning. De aanvoer en afvoer van materiaalstromen is hierdoor erg precies. Bovendien is het niet meer van deze tijd om het afvalmateriaal op één grote hoop naar de stort te brengen. Diverse afvalstromen worden voortijdig gescheiden. Daarvoor is Kamphuis Sloopwerken een samenwerking aangegaan met Sita Afvalverwerking. De ervaringen van Kamphuis zijn van groot belang geweest voor het stroomlijnen van de logistieke processen.

EINDRESULTAAT

De opgave: het verduurzamen van 29 eengezinswoningen in de gemeente Maarn. Naast de energetische kwaliteit, diende ook de uitstraling van de woningen verbeterd te worden. Dit zou het eerste concrete plan worden waar het consortium Plan 5 mee aan de slag kon.
Opdrachtgever: Stichting Spoorweg Pensioen Fonds (SPF)
Hoofdaannemer: Droste Bouwgroep
Projectpartners: Kamphuis Sloopwerken, Klein Poelhuis Installatietechniek, Palazzo architecten
Aanneemsom: circa € 1.600.000,00
Oplevering: April 2015
Project: 29 woningen
Bouwjaar: 1972
Bruto vloeroppervlak: 120 m2 en inhoud = 350 m3
Bereikt resultaat: van label F naar A/A+

Het dak met de geïntegreerde zonnepalen die jaarlijks zo’n 4.000 kWh opwekken, staat in dit concept centraal. Ondanks het ideaalplaatje, waarbij de zonnecellen als geheel over daken heel liggen, vond opdrachtgever SPF het belangrijk dat de panelen niet over de woningscheidende bouwmuur heen liepen. Want als de woningen in de toekomst misschien verkocht worden, dan is duidelijk welke panelen bij welke woning behoren. Maatwerk was mogelijk en dus werd voor deze wens naar een passende oplossing gezocht.

Een andere ‘afwijking’ van het concept betreft het behoud van het metselwerk op de begane grond. Het metselwerk was in goede staat en hoefde alleen gereinigd te worden. Een volledige prefab oplossing voor de onderste helft van de gevels was daarmee niet nodig. Uiteindelijk zijn de kozijnen vervangen en is het metselwerk bewaard gebleven.

Bewonerscommunicatie
Behalve de woningen zelf, is een hoge klanttevredenheid ook onderdeel van het eindresultaat. Om dit te kunnen behalen, is non-stop een aanspreekpunt voor bewoners vanuit het consortium bij de bouw aanwezig geweest. Voor de bewoners is zo’n renovatie namelijk een hele spannende tijd. En dan kan het soms gaan om hele kleine, maar cruciale zaken. Want hoe zorg je er bijvoorbeeld met elkaar voor dat de huiskat niet ontsnapt als de woning half open ligt? Een bewoner kan zich daar oprecht zorgen over maken. En daarvoor moet dan naar een oplossing gezocht worden. In sommige gevallen wordt daarom toch nagedacht over tijdelijk vervangende woonruimte. Want ook voor (grote) gezinnen met kleine kinderen kan een dergelijke renovatie het huishouding behoorlijk op zijn kop zetten. Dankzij de ervaringen van Droste Kleinbouw konden deze zaken vlot en naar ieders tevredenheid opgepakt worden.

Figuur 2 Zonnepanelen als esthetisch geïntegreerd onderdeel van het concept.

Figuur 3 Aanpassingen op basis van specifieke wensen opdrachtgever SPF.

LEERPUNTEN

Ketensamenwerking gericht op tijd- en kostenbesparing leidt niet tot compleet andere oplossingen als eindresultaat. Maar het zal wel, indien procesmatig goed georganiseerd, de kwaliteit van het resultaat ten goede komen. De inhoudelijke betrokkenheid van ketenpartners staat hierin centraal. Verregaande medezeggenschap en kennisinbreng van de vakmensen zorg bovendien voor meer werkplezier.

Zonder de inbreng van de consortiumpartners van Plan 5, was een dergelijk strakke planning voor de werkzaamheden met prestatiegaranties voor de bewoner nooit mogelijk geweest. Maar het heeft ook zo zijn beperkingen.

  • Kennisinbreng van de sloopaannemer was cruciaal. De locatie en de bestaande situatie dienen door hem van tevoren goed in kaart gebracht te worden. Welke materialen zijn er aanwezig? Is er gevaar voor de omgeving? Welke mensen en welke machines zijn er nodig? In Maarn is gebleken dat de aanwezigheid van asbest om een volledige werkdag extra vraagt.
  • Er worden (vrijwel) geen werkzaamheden uitgevoerd binnen in de woning. Hier is bewust voor gekozen, zodat overlast voor de gebruikers wordt beperkt. Maar het blijkt wenselijk een alternatieve planning te ontwikkelen waarbij het mogelijk is ook aanpassing in de woning aan te pakken.
  • Het beperken van de overlast in combinatie met de het korte bouwproces, heeft veel invloed op de logistieke planning. Het is niet meer van deze tijd om het afvalmateriaal op één grote hoop naar de stort te brengen. Diverse afvalstromen worden voortijdig gescheiden. Daarvoor is Kamphuis Sloopwerken een samenwerking aangegaan met Sita Afvalverwerking. Zonder de kennis en ervaringen van beide partijen was het stroomlijnen van de logistieke werkzaamheden veel ingewikkelder geweest.
  • Er dient voldoende ruimte te zijn voor maatwerk en vraag-gestuurde oplossingen. Ondanks het voorstel waarbij de zonnepanelen zonder onderbreking over de daken liggen, vond opdrachtgever SPF het belangrijk dat de panelen niet over de woningscheidende bouwmuur heen gelegd werden. Want als de woningen in de toekomst misschien verkocht worden, dan dient duidelijk te zijn welke panelen bij welke woning behoren. Dit voorbeeld toont aan dat, door de markt ontwikkelde concepten, over voldoende flexibiliteit moeten beschikken. Het vroegtijdig betrekken van een potentiële opdrachtgever is ook een optie.
  • Communicatie richting de bewoners is een fulltime bezigheid. Het aanspreekpunt dient daarom (ten minste) 40 uur in de week op de locatie zelf aanwezig te zijn.