0

publicatie: Bouwen volgens de regels

1 Inleiding

1 Inleiding

Noodzaak van vergunningen
Ter voorbereiding van de realisatie van een bouwwerk is het van groot belang om te weten of de bouwplannen in overeenstemming zijn met de regelgeving waaraan ze worden getoetst. Deze toetsing vindt plaats als een aanvraag voor een 'omgevingsvergunning voor het bouwen' (de vroegere bouwvergunning) wordt ingediend. De Woningwet vereist namelijk voor het realiseren van gebouwen en andere bouwwerken van enige omvang een dergelijke vergunning. Ook is het mogelijk dat nog andere vergunningen nodig zijn, zoals een watervergunning (bijvoorbeeld als er in een waterkering gebouwd wordt). Als de bouwplannen niet met de regelgeving overeenkomen, kan dit voor de verkrijging van de noodzakelijke vergunningen ernstige gevolgen hebben. Indien er pas aan de hand van een ingediende bouwaanvraag wordt geconstateerd dat het bouwplan niet kan worden gerealiseerd, zijn er veel kostbare inspanningen voor niets gedaan. Dit geldt nog sterker als er eerst een bestaand bouwwerk moet worden gesloopt en de sloopvergunning niet kan worden verleend.
Het dientengevolge wijzigen van bouwplannen is een tijdrovende en kostbare aangelegenheid.

Vooroverleg aan te bevelen
Daarom verdient het aanbeveling om vooraf na te gaan welke regelgeving van toepassing zal zijn en om, voordat de officiële vergunning wordt aangevraagd, overleg te plegen met de vergunningverlenende instantie(s). Naar aanleiding daarvan kunnen de plannen beter worden voorbereid of zo nodig worden aangepast, met als resultaat dat de vergunningprocedure soepeler zal verlopen en het risico van weigering van de vergunning kleiner wordt. Ook kan tijdens het vooroverleg duidelijk worden of de (gemeentelijke) overheid medewerking wil verlenen aan de totstandkoming van het bouwplan door vrijstelling te verlenen van regels waarmee het bouwplan in strijd is. Maar let op: uitspraken die zijn gedaan tijdens het vooroverleg door medewerkers van het bevoegde vergunningverlenende gezag, binden dat gezag niet op voorhand. Dit betekent dat aan uitspraken van het bevoegd gezag in het vooroverleg geen rechten kunnen worden ontleend in de officiële procedure.

Strekking van deze publicatie
In deze publicatie wordt aan de hand van het bouwproces beschreven waaraan bouwplannen in publiekrechtelijk opzicht moeten voldoen en welke procedures een rol spelen bij het verkrijgen van de noodzakelijke vergunningen. Deze kennis is van groot belang voor opdrachtgevers/projectontwikkelaars, ontwerpers/adviseurs en bouwondernemers. Voor elk van de procedures wordt aangegeven:

  • in welke gevallen een bepaalde procedure noodzakelijk of mogelijk is;
  • wanneer en door wie deze procedure kan worden gestart;
  • welke rechterlijke of beroepsinstanties in deze procedure een rol spelen;
  • welke termijnen bij het doorlopen van deze procedure gelden;
  • wat de gevolgen van de genomen beslissing (kunnen) zijn.

Opzet van de publicatie
Hoofdstuk 2 beschrijft de Algemene wet bestuursrecht. Dit is een overkoepelende wet waarin algemene regels worden gegeven voor het bestuursrecht. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de systematiek en procedures van de Wet administratieve bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Dit is feitelijk het centrale hoofdstuk. De daaropvolgende hoofdstukken beschrijven achtereenvolgens de relatie met de ruimtelijke ordening (hoofdstuk 4), de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen (hoofdstuk 5) en omgevingsvergunningen voor overige activiteiten, zoals slopen en brandveilig gebruik (hoofdstuk 6).
Vervolgens wordt in hoofdstuk 7 ingegaan op enkele milieuaspecten in relatie tot de omgevingsvergunning voor het bouwen. Zo wordt bezien wat de gevolgen zijn voor de vergunningaanvrager als het terrein is verontreinigd. Hoofdstuk 8 beschrijft de mogelijkheid voor derden om een verzoek om planschadevergoeding in te dienen bij het bevoegd gezag. Nu veel gemeenten ertoe overgaan om contractueel vast te leggen dat eventuele planschadeclaims van derden door het bevoegd gezag op de ontwikkelaar/bouwer zullen worden verhaald, wordt ook aan deze problematiek aandacht besteed. Ten slotte geeft hoofdstuk 9 een beschrijving van de handhavings- en toezichtsbevoegdheden en instrumenten van het bevoegd gezag. Wat kan/moet een gemeente bijvoorbeeld doen als er zonder, of in afwijking van, een verleende vergunning wordt gebouwd? Wanneer kan de bouw worden stilgelegd?