0

publicatie: Een kwestie van organiseren!

Wat is consumentgericht bouwen?

1 Wat is consumentgericht bouwen?

Nederland kent een lange traditie van seriematige woningbouw. De invloed van de consument op het eindproduct is minimaal, maar net zoals bij confectie wordt een goede kwaliteit voor een relatief lage prijs geleverd. Particulier opdrachtgeverschap biedt wel maatwerk, maar was en is voorbehouden aan particulieren die over voldoende geld, tijd en kennis beschikken. Consumentgericht bouwen probeert de voordelen van beide vormen te verenigen.

Hoe eigentijds consumentgericht bouwen ook is, het principe is niet nieuw. Al in 1961 ontwikkelde architect John Habraken het Open Bouwen, waarbij hij een gescheiden systeem van casco en interieur voorstelde dat seriematige woningbouw op maat mogelijk maakte. Terwijl het casco intact bleef, konden bewoners op inbouwniveau persoonlijke keuzes maken. De ideeën van Habraken kregen weinig navolging.

De grote woningnood die tot ver in de vorige eeuw aanhield, zorgde ervoor dat kwantiteit belangrijker bleef dan kwaliteit. Pas in het begin van de jaren negentig kwam hierin verandering. Door de toegenomen welvaart, individualisering en mondigheid van de consument nam de vraag naar geïndividualiseerde woningen toe. In de jaren negentig begon ook de voorzichtige verschuiving naar een meer decentraal bouwbeleid en meer ruimte voor marktwerking in de woningbouw. Deze ontwikkelingen leidden ertoe dat de vraag naar identieke massawoningen plaatsmaakte voor de vraag naar op persoonlijke wensen toegesneden woningen. Verschillende projectontwikkelaars, bouwondernemingen en met name architecten speelden in op deze vraag. Het Wilde Wonen-project uit 1997 van architect en stedenbouwer Carel Weeber was van alle initiatieven het meest spraakmakend.

Toenmalig staatssecretaris Johan Remkes van het ministerie van VROM stelde in een invloedrijke nota dat kopers van woningen directer betrokken zouden moeten worden bij de totstandkoming van hun woning. Remkes wilde zowel particulier opdrachtgeverschap als innovatieve vormen van bewonersparticipatie bij seriematige bouw stimuleren. De beleidsnota vormde een belangrijke impuls voor de wedergeboorte van consumentgericht bouwen in Nederland.
De vlotte verkoop van de eerste projecten bewijzen dat deze veranderingen voorzien in een duidelijke behoefte. De grote marktvraag vormt dan ook de belangrijkste motivatie om consumentgerichte woningconcepten te ontwikkelen. Stimulerend overheidsbeleid en een krappe woningmarkt vormen een extra reden om nieuwe kansen met klantgericht bouwen te benutten.

1.1 Wat er verandert voor de consument

De belangrijkste vernieuwing bij consumentgericht bouwen is de stem van de consument in het bouwproces. Hoewel er seriematig wordt gebouwd, krijgen individuele consumenten zeggenschap over het ontwerp.

Projectontwikkelaars bieden consumenten duidelijkheid door een gestructureerd aanbod, heldere communicatie en afstemming op de doelgroep.
Consumenten krijgen keuzevrijheid en kunnen invloed uitoefenen op grootte, indeling, vaste inrichting, comfort en veiligheid van de woning. Soms zijn de keuzemogelijkheden voorgeprogrammeerd, soms zijn ze geheel vrij.
Consumenten krijgen ten slotte ook flexibiliteit omdat de woningen dankzij de gebruikte bouwsystemen en bouwmaterialen in hoge mate aanpasbaar en uitbreidbaar zijn.
Deze duidelijkheid, keuzevrijheid en flexibiliteit kunnen worden gezien als de belangrijkste voordelen voor consumenten. Zoals het kader Kiest u maar! op de volgende pagina laat zien, zitten er aan de invloed van consumenten natuurlijk ook grenzen, die vooral worden bepaald door de prijs van een concept. Meestal wordt er een standaardpakket met opties ontwikkeld om het bouwproces beheersbaar en betaalbaar te houden.

Kiest u maar!

Bij consumentgerichte bouwprojecten worden niet altijd evenveel keuzeopties aangeboden. Een voorbeeld van de niveaus die sommige Nederlandse bouwers aanbieden.

Mate van zeggenschap Keuzeopties voor de consument

(geen ster) Seriebouw, het aanbieden van standaard meer- en minder werk.
* Het aanbieden van een beperkt aantal standaardopties, zoals erkers, dakkapellen en uitbouwopties voor de toekomst.
* * Naast de standaardopties bestaan er mogelijkheden om beperkt met het volume en de gevel te variëren (aanbouwopties, extra verdieping).
* * * De consument heeft invloed op een aantal van deze elementen: kavelindeling, kavelgrootte, beukmaat, woninggrootte, verdiepingshoogte, gevel, dakvorm. Zeggenschap is minder aan een beperkt aantal gedefinieerde opties gebonden dan in de eerdere categorieën.
* * * * Vrijwel volledige vrijheid bij bepalen van de woning en inrichting van de kavel. De koper beslist, de ontwikkelaar is dienstverlener. Een individueel gekozen architect kan tot de mogelijkheden behoren.
(*)-accent De consument beslist mee in het stedenbouwkundige ontwerp, de inrichting van de openbare ruimte of het aanleggen van gemeenschappelijke voorzieningen.

Koopproces
Consumenten die een woning kopen die volgens het principe van consumentgericht bouwen is ontwikkeld, doorlopen een koopproces dat vergelijkbaar is met dat van een moderne auto.
Om te beginnen kiezen ze voor een locatie, waarna ze een keuze maken uit enkele woningtypes en woonconcepten die veelal verschillende prijsniveaus hebben. Vervolgens kunnen ze bij hun keuze rekening houden met bijvoorbeeld (enkele van) de volgende opties:

  • volume;
  • indeling;
  • gevel/uitstraling;
  • installatie;
  • afwerking;
  • keuken/sanitair.

Hoe waardevol de woning uiteindelijk ook is voor de consument, dit koopproces is voor hem in wezen niets nieuws. Consumenten zijn er tegenwoordig aan gewend dat ze producten en diensten naar eigen smaak kunnen (laten) aanpassen.

1.2 Wat er verandert voor de aanbieder

Voor de aanbieder verandert het koopproces ingrijpend. Traditioneel volgen de stappen van het bouwproces elkaar min of meer op:

  1. Locatieverwerving.
  2. Voorbereiding en ontwerp.
  3. Marketing en verkoop.
  4. Realisatie.
  5. Nazorg.

In het consumentgerichte koopproces veranderen met name de tweede, derde en vierde stap.
De voorbereiding (stap 2) is veel uitgebreider omdat bijvoorbeeld opties moeten worden ontwikkeld en hoge eisen moeten worden gesteld aan het opzetten van de projectorganisatie.
Marketing, verkoop en realisatie (stappen 3 en 4) bestaan bij consumentgericht bouwen uit meerdere stappen. De realisatie wordt bijvoorbeeld veel complexer omdat de ontwerpfase parallel loopt met de realisatie. Zowel voor als tijdens de bouw moet intensief worden samengewerkt tussen alle partijen om opties te selecteren en te realiseren. Het bouwproces ziet er vaak zo uit:

  1. Locatieverwerving.

  2. Voorbereiding en ontwerp:
    • initiatief;
    • opstellen PvE;
    • selectie ontwerpers;
    • selectie externe aannemers en showroomleveranciers;
    • opstellen projectteam;
    • opstellen schetsontwerp, VO, DO, verkoopdocumenten;
    • controle schetsontwerp, VO, DO en verkoopdocumenten door betrokken partijen;
    • aanvraag bouwvergunning;
    • selectie makelaar(s).


  3. Marketing en verkoop:
    • gesprek potentiële koper met makelaar of kopersbegeleider (uitleg over woning, keuzemogelijkheden en procedure);
    • tekenen koop-/aannemingsovereenkomst (KAO);
    • opdracht aan aannemers en leveranciers, na het behalen van de verkoopdrempel.


  4. Koopproces en uitvoering. Eerst vinden de volgende activiteiten plaats:
    • voorlichtingsbijeenkomst kopers;
    • begeleidingsgesprekken tussen koper en kopersbegeleider. Vervolgens vinden voor alle fasen van het koopproces de volgende activiteiten plaats:
    • keuze koper uit standaardaanbod;
    • eventueel aanvraag van offerte voor alternatieven;
    • uitwerking van offerte en terugkoppeling naar koper;
    • keuze koper ten aanzien van aanbod;
    • uiteindelijk: vastleggen keuze koper;
    • uitvoering en start volgende fase koopproces (keuze en realisatie nieuwe opties).


  5. Nazorg.

1.3 Een nieuwe rolverdeling

Aan het consumentgerichte bouwproces nemen niet zozeer andere of meer deelnemers deel, maar de deelnemers krijgen andere rollen. In het volgende overzicht zijn de belangrijkste deelnemers en hun rollen tijdens het consumentgerichte bouwproces beschreven.

Consument
De consument heeft invloed op het uiteindelijke resultaat, maar omdat de meeste opties gestandaardiseerd zijn, is zijn invloed beperkt.

In het ideale geval heeft de koper basiskennis van het bouwproces, weet hij wat hij wil en maakt hij op tijd keuzes. De consument wordt veelal pas na tekenen van de koop-/aannemingsovereenkomst (KAO) eigenaar van de grond.

Projectontwikkelaar
De projectontwikkelaar is veelal de eigenaar van de grond en de risicodragende en regisserende partij in het project. De projectontwikkelaar wordt vanaf de verkoopfase ondersteund door een projectleider die verantwoordelijk is voor de financiën, de kwaliteit en het tijdsverloop. Op deze manier verbetert de kwaliteit van de coördinatie tijdens de complexe verkoopfase.

Kopersbegeleider
De kopersbegeleider vormt de schakel tussen de aanbiedende partij en de consument. Hij staat de consument bij in het inzichtelijk maken van keuzes en consequenties en bij het vertalen van wensen in een concreet product. Onder zijn takenpakket vallen onder meer: het opstellen van verkoopdocumenten, het selecteren van showrooms en het opstellen van optielijsten.

Een goede kopersbegeleider moet kennis hebben van het bouwproces, voldoende autoriteit hebben om partijen aan te sturen en snel kunnen handelen. Als consumenten showrooms bezoeken, blijft de kopersbegeleider veelal op de achtergrond om onnodige coördinatieproblemen en -kosten te voorkomen.

Bouwbedrijf
Het bouwbedrijf is de bouwer van het concept. Soms is de aannemer ook eigenaar van de grond en/of ontwikkelaar van het concept. Intensieve samenwerking vanaf de start van het project is belangrijk om de technische en financiële mogelijkheden van concepten en opties tijdig te kunnen beoordelen. Tijdens het koopproces dient de aannemer te zorgen voor een correcte en tijdige uitwerking van alle consumentenaanvragen.

Architect
De architect ontwikkelt het woningontwerp en levert (mede afhankelijk van de keuzevrijheid) een bijdrage aan de opties.

Het is belangrijk dat architecten, constructeurs en andere ontwerpers flexibel ontwerpen zodat met eenvoudige aanpassingen vrij veel wijzigingen mogelijk zijn. Veelal worden ontwerpers op kopersverzoek weer betrokken bij wijzigingen in de ruwbouw en het exterieur.

Toeleveranciers en onderaannemers
Toeleveranciers en onderaannemers worden vaak betrokken bij het ontwikkelen van het concept.

Ze spelen een belangrijke rol bij de ondersteuning van kopers tijdens het afbouwkeuzeproces en doen aanbiedingen met betrekking tot eventuele wijzigingen van het standaardaanbod. Ze moeten goed voorbereid zijn op het verwerken van offertes tijdens het koopproces.

Overheid
Middels regelgeving en beleid bepaalt de (lokale) overheid de randvoorwaarden voor uit te voeren projecten. Hierbij valt te denken aan het bouwbesluit, prestatiedoelstellingen of bestemmingsplannen.

Consumentgericht bouwen in andere landen

Ook in andere landen wordt steeds vaker consumentgericht gebouwd. In de VS, Japan en Scandinavië worden modulaire woningen aangeboden op basis van houtskeletbouw of staalbouw. Onderdelen kunnen worden vervangen of uitgebreid. Dit systeem is zowel in individuele als in seriebouw toepasbaar. Kopers kunnen uit een catalogus componenten bestellen, die vervolgens worden geproduceerd en geassembleerd.

In Finland wordt rekening gehouden met klantwensen in het ontwerp van wijken, appartementen en individuele woningen. In België en Frankrijk komt catalogusbouw veel voor, waarmee op maat gemaakte woningen kunnen worden gerealiseerd. Ook worden systemen aangeboden waarmee de woningindeling onafhankelijk van het casco kan worden gewijzigd. Engeland heeft nog niet veel ervaring met consumentgericht bouwen, maar net als in Nederland proberen ontwikkelaars de klant steeds vaker actief bij het ontwerpproces te betrekken.

Ook Duitse ontwikkelaars bieden consumenten meer invloed. Vooral de prefabindustrie is hiermee erg actief. Kopers kunnen in Duitsland huizenboulevards bezoeken waar huizen met verschillende opties bekeken kunnen worden. Kopers worden er bijgestaan in hun keuzes. Ook in de lage segmenten kunnen de indelingen en specificaties nog worden gewijzigd. Meerdere Nederlandse ontwikkelaars zijn actief in Duitsland.