0

publicatie: Flatrenovatie op maat

1 Inleiding

1 Inleiding

De woninggewijze aanpak is een renovatiemethode waarbij afzonderlijke woningen binnen een woongebouw op een efficiënte wijze gerenoveerd worden met het oog op een grotere woningdifferentiatie. Een belangrijk kenmerk is, dat binnen een woonplattegrond verschillende indelingen en afwerkniveaus mogelijk zijn, zodat het woongebouw waar de woning deel van uitmaakt aantrekkelijk wordt voor uiteenlopende bewonerscategorieën.

Bij het opstellen van de brochure is gebruikgemaakt van een in opdracht van SBR en de woningcorporatie Het Oosten uitgevoerde haalbaarheidsstudie en demonstratieproject. Dit project is getiteld 'De Flexibele doorbraak - Woninggewijze aanpak'.

Het project vloeit voort uit de behoefte van corporaties aan een verbetering van individuele woningen binnen wooncomplexen, waarvoor op korte termijn geen plannen zijn gemaakt, zoals een hoogniveau-renovatie of sloop/nieuwbouw.

1.1 Doelstelling en uitgangspunten

De doelstelling van de woninggewijze aanpak is:

Het ontwikkelen van een betaalbare methodiek op woningniveau voor de verbetering van individuele woningen in naoorlogse systeembouwcomplexen ter verhoging van de woningdifferentiatie en het bevorderen van een meer pluriforme bevolkingssamenstelling van het complex.

Door de aanpak is het mogelijk om in bestaande complexen woningen aan te bieden aan huurders met individuele woonwensen. Daarbij wordt gedacht aan de indeling van de woning (grotere kamers) en hogere kwaliteit van de voorzieningen (keuken, badkamer).

De methodiek is ook geschikt voor woongebouwen waarbij men een hoogniveau-renovatie wil uitvoeren. In dat geval kan men de onderdelen en voorzieningen die buiten de woningen zijn gelegen eerst aanpakken en voorzieningen opnemen voor de individuele woningen. De individuele woningen kunnen vervolgens worden aangepakt volgens het principe van de woninggewijze aanpak zoals in de publicatie is beschreven. De planning van de uitvoering kan worden gekoppeld aan bewonersmutaties of verzoeken van bewoners.

Uitgangspunten voor de methodiek:

  1. De renovatietijd moet worden beperkt tot 2-3 weken.
  2. De woning is aanpasbaar (flexibiliteit) wat betreft indeling, inrichting en afwerkingsniveau. Daarmee kan de woning geschikt worden gemaakt voor verschillende doelgroepen.
  3. De renovatie wordt als afgerond geheel beperkt tot één woning (dus zonder dat het totale complex moet worden aangepast vanwege voorzieningen voor de te renoveren woning); er wordt aangesloten op de bestaande voorzieningen voor verwarming en ventilatie, en de bestaande leidinginfrastructuur voor tapwater, elektriciteit, CAI, riolering, etc.
  4. Er is tijdens de uitvoering weinig overlast voor omwonenden.
  5. De exploitatiekosten moeten aanvaardbaar zijn (vergelijkbaar zijn met een traditionele aanpak).
  6. De exploitatietermijn is maximaal 15 jaar.

1.2 Oplossingen

De doelstelling en de bijbehorende uitgangspunten leiden tot een aantal vragen. Deze vragen hebben betrekking op het ontwerp, het proces, de techniek en de kosten. Deze kwesties komen hierna aan de orde. Ook gaan we in op de verhuurbaarheid. Voor elk van de vragen is in de demonstratieprojecten naar oplossingen gezocht. De vragen zijn:

Proces

1. Aanpak / proces en uitvoering
Hoe ziet het bouwvoorbereidings- en uitvoeringsproces eruit? Tijdens de bouwvoorbereiding moeten stappen worden gezet die leiden tot de beoogde doelstelling om de bouw straks op een efficiënte wijze, binnen korte tijd en op afroep uit te voeren. Daarbij zou de toekomstige bewoner invloed moeten kunnen uitoefenen op de indeling en het afwerkingsniveau van de woning.
In de uitvoering gaat het erom de bouwtijd te verkorten tot 2-3 weken en de overlast tijdens de bouw voor de omwonenden te beperken.

Ontwerp

2. Woningindelingsvarianten
Welke indelingsvarianten zijn er mogelijk voor de beoogde doelgroep? Er moeten meerdere plattegronden mogelijk zijn voor kleinere gezinnen (tweepersoonshuishoudens voor senioren, twee- tot driepersoonshuishoudens voor mensen die grotere kamers en een luxere afwerking willen).

Techniek

3. Strippen en sloop
Op welke wijze kunnen, met zo min mogelijk overlast, woningen worden gestript en binnenwanden gesloopt? Naastgelegen bewoners mogen daarbij geen last hebben van de sloop en bouwwerkzaamheden. Enige beperkte hinder is wel toegestaan.

4. Sparingen in dragende wanden
Hoe kunnen sparingen in dragende wanden binnen de woning worden gerealiseerd met een vrije overspanning van 3-4 meter? Het gebouw moet zijn stabiliteit behouden, ook bij meerdere sparingen binnen één dragende wand in boven elkaar gelegen woningen.

5. Zaagmethoden
Op welke wijze kan de sparing worden gemaakt, waarbij de overlast wordt beperkt voor de omwonenden (geluid, water, stof) en het materiaal eenvoudig kan worden afgevoerd?

6. Aanpak geluidsisolatie tussen woningen
Welke mogelijkheden zijn er voor de verbetering van de geluidsisolatie tussen woningen? (Er zijn vooraf geen grenswaarden vastgelegd.)

7. Flexibel en demontabel inbouwpakket inclusief leidinginfrastructuur
Welke mogelijkheden zijn er voor een aanpasbaar inen afbouwpakket? (De kosten van de totale aanpak zijn richtinggevend.)

8. Installatie
Welk installatieconcept is aantrekkelijk bij de verschillende varianten, uitgaand van handhaving van de bestaande installatievoorzieningen voor verwarming, tapwater en ventilatie?

Kosten

9. Exploitatie en kosten en verhuurbaarheid.
Wat zijn de consequenties voor de kosten en exploitatie?

1.3 Voorbeeldproject

In deze publicatie illustreren we de woninggewijze aanpak en de vragen die daar mee samenhangen aan de hand van de ervaringen in twee voorbeeldwoningen. Deze woningen maken deel uit van het complex Viermasterstraat te Amsterdam.
De woningen zijn eigendom van woningcorporatie Het Oosten. Ze zijn gebouwd omstreeks 1965 volgens het bouwsysteem RBM.

Pluspunten in dit woningontwerp zijn de totale oppervlakte van de woning (ruim 70 m²) en de plafondhoogte (2,60 m). Het RBM-systeem bestaat echter uit een drager van in het werk gestorte betonnen wanden en vloeren met overspanningen van 2,62 m en 3,62 m. De woningen zijn daardoor hokkerig en de indeling is moeilijk aanpasbaar omdat binnenwanden een dragende functie hebben.

Het Oosten heeft deze woningen gekozen als onderzoeks- en demonstratieproject, omdat het in de bedoeling ligt het complex de komende 10-15 jaren door te exploiteren. Deze periode is een van de uitgangspunten van het demonstratieproject.
Daarna neemt men een beslissing over de definitieve toekomst van dit complex. Ondertussen wil men de woningdifferentiatie opvoeren om het complex aantrekkelijk te maken voor nieuwe doelgroepen.
Vanwege de onzekerheid op termijn wil men eventuele ingrepen beperken tot de individuele woningen en (nog) niet een hoogniveau-renovatie uitvoeren voor het gehele complex.