0

publicatie: Herontwikkeling binnenstedelijke gebieden

1 Inleiding

1 Inleiding

Het beleid van de rijksoverheid is er de laatste jaren op gericht om het verval binnen bepaalde woonwijken in de grote steden in een vroegtijdig stadium te keren. Het gaat daarbij veelal om wijken die kort na 1945 zijn gebouwd. Daar wordt steeds vaker de noodzaak gevoeld om een inmiddels ingezet maatschappelijk verval te keren. Partijen die bij een dergelijke herstructurering een rol van betekenis spelen, zoals corporaties, worden dan ook, al of niet met subsidies, door overheden aangespoord nieuwe investeringen te doen in het woon- en leefklimaat.

Het huidige herstructureringsproces is echter veelal nog een kwestie van vallen en opstaan. Het tijdsverloop kan moeilijk worden ingeschat, maar meer nog speelt het feit dat er lang onzekerheid bestaat over de projectdefinitie: wat wordt gevraagd, met welke kwaliteit en binnen welke financiële kaders.

De aanpak van de bedoelde woonwijken begint en eindigt dan ook niet door alleen het renoveren of vervangen van de woningvoorraad. Juist in deze wijken is een belangrijke samenhang te zien tussen de hoofdfuncties: wonen, educatie, recreatie, werken en winkelen. De sociaal-economische (koopkracht) en maatschappelijke processen (leefbaarheid) tussen deze functies bepalen het woonklimaat in de wijken. Ingrijpen in het een heeft vrijwel altijd een bepaald effect op het ander.

Daarnaast stellen bij de herontwikkeling van bestaande woonwijken niet alleen de nieuwe gebruikers/vragers de nodige eisen, maar ook andere belanghebbenden. Allen claimen invloed op het nieuwe bouwplan.

Dat betekent dat reeds in een zeer vroeg stadium van de ontwikkeling van idee naar bouwplan, nader onderzoek nodig is om na te gaan of:

  1. de ontwikkeling, gelet op de complexiteit van de maatschappelijke vraag-stukken, wel interessant zal zijn en blijven;
  2. de invulling van een plan wel voldoende anticipeert op de gesignaleerde vraagstukken.

Tot op heden heeft een dergelijke aanpak veelal ontbroken. Dat is bekend uit de vele inmiddels gerealiseerde wijken. Marktpartijen en woningcorporaties maakten slechts plannen voor renovatie, vernieuwbouw en verdichting. Dat zou, zo hoopte men, vanzelf leiden tot differentiatie, herstructurering en herontwikkeling van die wijken. Verwacht werd dat hierdoor de vitaliteit van de bestaande steden zou toenemen en dat maatschappelijke processen automatisch in betere banen geleid zouden (kunnen) worden.

De praktijk is echter weerbarstiger. Herontwikkeling van binnenstedelijke locaties staat namelijk niet op zichzelf, maar vindt plaats binnen zowel een fysieke als een sociaal-maatschappelijke omgeving. Dat is in vergelijking tot de projectontwikkeling van nieuwbouwwijken, wat men tot dan toe gewend was, een nogal ingewikkeld proces. Mede daarom is het in de praktijk nogal eens verkeerd uitgepakt. Een project is fysiek dan meestal wel geslaagd, maar schiet helaas zijn doel voorbij voor wat betreft de sociale en maatschappelijke aspecten van een herstructurering.

De conclusie hieruit is dat herontwikkeling van oude woonwijken in stedelijke gebieden alleen kan slagen als wordt uitgegaan van een integrale aanpak. Dat is intussen ook de opvatting van de rijksoverheid. Het functioneren van de stad, in wijk en buurt, kan immers alleen maar beter worden indien alle functies binnen het stedelijk gebied in onderlinge samenhang de nodige aandacht krijgen, ook al behartigt men als belanghebbende maar één aspect.

Hoe kan het dan wel in goede banen worden geleid? Het ontwikkelen van een locatie binnen een wijk begint meestal met een eerste idee voor de geografische plek en wat ermee zou kunnen gebeuren. Het gaat om het vinden van een afdoende functie van het project in relatie tot de aangegeven stedelijke context. Zo kan binnen een bestaande stadswijk het zoeken van voldoende aansluiting op de maatschappelijke zorgen die men daar heeft, de bepalende factor zijn voor het succes van een project.

Wat wordt er precies voor wie gebouwd, wie heeft belang bij de (her)ont-wikkelingslocatie; wie is eigenaar van wat; wat zijn de opvattingen van de wijk en de buurt; wat willen bewoners; wat wil de gemeentepolitiek; wat staat in bestuurlijkjuridische documenten of bestemmingsplannen over de locatie; wie wil en kan meedoen met de ontwikkeling; hoe past de bestaande infrastructuur bij de locatie en bij de beoogde ontwikkeling; lopen kosten niet op voorhand te hoog op enzovoort, enzovoort.

Om nu het zoeken van de antwoorden op deze vragen via een gestructureerde aanpak te kunnen laten plaatsvinden, is de SBR hiernaar een studie gestart. Het resultaat is de checklist in deze brochure. De checklist is een hulp om een efficiënte en effectieve analyse te maken in de fase die voorafgaat aan het Programma van Eisen en om de condities te beschrijven voor de planontwikkeling. Een intensief gebruik van dit instrument stuurt het benodigde onderzoeksproces ordenend en kan het resultaat positief beïnvloeden.

Daarmee kunnen betrokken partijen het nodige inzicht verwerven, informatie verzamelen, een relevant beeld van het krachtenveld krijgen en koppelingen leggen naar belanghebbenden.

De checklist is bedoeld voor initiatiefnemers van woningbouwprojecten (vernieuwbouw, nieuwbouw en renovatie) in bestaand stedelijk gebied. Het gaat daarbij om: woningcorporaties, beleggers, projectontwikkelaars, bouwende ontwikkelaars enzovoort.

De checklist geeft een handvat om bij de besluitvorming op vrijwel alle mogelijke invloeden en gestelde eisen van buitenaf te kunnen anticiperen. Stap voor stap worden alle mogelijke onderwerpen die in de voorfase van een planontwikkeling een rol kunnen spelen, aan de orde gesteld. Daardoor is de gebruiker in staat niet alleen de juiste vragen te stellen, maar ook om de juiste antwoorden te vinden alvorens met de opstelling van een (bouwtechnisch) Programma van Eisen te starten.

Met de kennis die met behulp van de checklist wordt opgedaan, kan het Programma van Eisen worden ingevuld voor de werkelijke bouwopgave. Dat Programma zal, als een herontwikkeling van een woonwijk wordt doorgezet, dan voldoende elementen bevatten die stoelen op de bevindingen opgedaan in de ideefase. Het slagen van herstructureringsprojecten voor oude woonwijken in stedelijke gebieden zal daardoor aanzienlijk toenemen.

Leeswijzer
In dit document treft u drie samengestelde vragenlijsten aan die, opvolgend, met elkaar samenhangen. In de volgende hoofdstukken treft u een verklaring aan van het denkproces bij het hanteren van de vragenlijsten. Deze vragenlijsten zijn bedoeld als checklist en een geheugensteun voor het denkproces.

Natuurlijk zal niet iedere vraag altijd van even groot belang zijn. Ook kan het zijn dat bepaalde vragen (nog) niet zijn opgenomen. Belangrijk is dat het denkproces binnen de stedelijke herstructurering op een bepaalde, ordelijke manier verloopt. De kans dat iets over het hoofd wordt gezien, wordt op die manier aanmerkelijk verkleind.

In het eerste deel van de vragenlijst wordt ingegaan op die vragen die helpen bij de ontwikkeling van het eerste planidee. Daarbij komen als enkele locatiegebonden vraagpunten aan de orde: eigendom van de locatie en de omgeving; ontsluiting van de locatie en de omgeving; voorzieningenniveau; sociale structuur van de directe omgeving; veiligheid en milieu; een eerste marktoriëntatie dus.

Wanneer de afweging van de locatie binnen deze checklist positief is, kan de beslissing worden genomen een fase verder in de ontwikkeling te gaan.

In het tweede deel van de vragenlijst vindt vooral een verdere verdieping plaats van het inmiddels in deel 1 verkregen inzicht. Daarbij komt een eerste oriëntatie op de markt aan de orde. De verdieping vindt plaats aan de hand van zelf te verrichten analyses en waarderingen van de belangrijkste elementen binnen een plangebied.

In het derde deel van de vragenlijst wordt nader ingegaan op die elementen die van belang zijn voor de definiëring van de plannen en met welke elementen rekening moet worden gehouden bij de noodzakelijke communicatie met markt en omgeving.