0

publicatie: Innovatie in de bouw

1 Innovatie als noodzaak

1 Innovatie als noodzaak

In dit hoofdstuk onder meer:

  • Wat zijn de nieuwe wensen en behoeften van de klant?
  • Wat zijn de belangrijkste trends op de huisvestingsmarkt?
  • Welke veranderingen in maatschappij en economie dwingen de sector tot innovatie?
  • Waarom verdient rendementsverbetering in de huisvestingssector de aandacht?
  • Wat wordt onder innovatie verstaan en waarom is het zo belangrijk?

1.1 Innovatie en optimalisatie

Met het begrip 'innovatie' kun je alle kanten op. Voor de een komt innovatie neer op technologische vernieuwing. De ander beschouwt innovatie als een middel om de bedrijfskosten te drukken. En weer een ander ziet innovatie als de weg naar meer groei. Volgens veel managementgoeroes is innovatie een kwestie van leven of dood. Maar is het allemaal wel zo dringend?
Neem de winkelier die ambachtelijk ijs bereidt. Hij kan rekenen op trouwe klanten, die het helemaal geen punt vinden om wat extra's te betalen voor zijn topkwaliteit. Deze winkelier is volstrekt gelukkig met één goedlopende salon. Waarom zou hij innoveren? Of anders wel nieuwe filialen openen? Nu zitten maar weinig ondernemers in zo'n riante positie als de exploitant van de ijssalon. Voor de meeste ondernemers is innovatie wel een noodzaak, omdat zij niet afhankelijk willen zijn van klanten die wandelend langs hun hoofdkantoren op zonnige dagen een handgemaakt ijsje willen kopen.
Gezien het belang van innovatie voor professionele ondernemers is het van belang aan het begin van deze publicatie het kernbegrip innovatie direct helder te duiden.

Behoefte uit de markt
In deze publicatie staat het begrip 'innovatie' voor het met nieuw aanbod reageren op een veranderende vraag uit de samenleving. Innovatieve bedrijven komen met nieuwe producten, diensten en werkwijzen op de markt. Niet als doel op zich, maar als reactie op een behoefte uit de markt. Soms is zo'n behoefte scherp omschreven, maar even zo vaak sluimert die op de achtergrond. Innovatieve bedrijven weten die sluimerende behoefte aan de oppervlakte te krijgen. Vaak, maar niet noodzakelijkerwijs, met productiviteitsgroei als gevolg.
Bij optimalisatie is louter productiviteitsgroei het beoogde resultaat. Optimalisatie gaat uit van het bestaande aanbod en probeert dat beter, efficiënter en effectiever aan de man te brengen. Daarin schuilt het verschil met innovatie. Innovatie is veel ingrijpender en moet leiden tot een nieuw aanbod. Wanneer dat aanbod zijn plaats in de markt heeft veroverd, dan is het proces van innovatie in principe voltooid. Op dat moment is het zaak de aantrekkelijkheid van het aanbod te optimaliseren, zodat het kan leiden tot een betere kwaliteit, tot meer efficiency in de bedrijfsprocessen, tot lagere kosten en uiteindelijk tot een hogere productiviteit.

Onderzoek en ontwikkeling
Innovatie en optimalisatie zijn processen die in elke bedrijfstak voorkomen. De mate waarin deze instrumenten worden benut, loopt sterk uiteen.
Bovendien zijn er geen graadmeters voorhanden waarmee het innovatieve vermogen van bedrijfstakken helder en eenduidig kan worden vastgesteld. Bij gebrek daaraan, wordt vaak teruggevallen op investeringen in onderzoek en ontwikkeling (R&D) als percentage van de omzet. Maar meer dan een voorzichtige indicatie van het innovatievermogen levert dit niet op.

Positief is de vaststelling dat steeds meer bedrijven in de bouwsector een zelfstandige afdeling R&D in het leven roepen. Maar vergeleken met andere sectoren blijft het niveau van de investeringen nog steeds flink achter. De bouwbedrijven en de toeleverende industrie investeren gemiddeld 0,3 procent van de omzet aan onderzoek en ontwikkeling. In de meeste andere sectoren bedraagt dat percentage al gauw 2 tot 3 procent.
R&D in de bouwsector richt zich vooral op materiaalgebruik. De belangrijkste drijfveren zijn nieuwe regelgeving van overheidswege en de mogelijkheid te bezuinigen op productiekosten. De inspanningen hebben vaak een incidenteel karakter en beperken zich doorgaans tot oplossingen voor een specifiek project. In de meeste andere sectoren vindt onderzoek en ontwikkeling op een meer structurele basis plaats. Veranderingen aan de vraagzijde vormen daar de belangrijkste drijfveer.

1.2 Het belang van de sector

Tot nu toe is het begrip 'bouwsector' gehanteerd. Die term wordt vaak beperkt tot bouwbedrijven en de toeleverende industrie. In deze publicatie spreken we liever van de 'huisvestingssector'. Bouwen mag immers geen doel op zich zijn; bouwen houdt zich bezig met het bieden van huisvestingsoplossingen voor de economische, sociale en culturele bezigheden van mensen. Daar zijn meer partijen voor nodig dan alleen bouwers en hun toeleveranciers. Ontwikkelaars, opdrachtgevers, projectmanagers, architecten, adviseurs, installateurs, onderaannemers, beheerders... allen maken zij deel uit van de huisvestingskolom.
Mensen hebben belang bij kwalitatief hoogstaande huisvesting. Ons welbevinden, onze gezondheid, het milieu en onze productiviteit worden er voor een belangrijk deel door bepaald. Maar de financiële middelen die beschikbaar zijn voor goede huisvesting zijn niet onuitputtelijk. Bovendien verandert het behoeften- en verwachtingspatroon van de consument met de regelmaat van de klok.
De sector staat voor de lastige opgave om steeds scherper in te spelen op de maatschappelijke behoeften en daarbij steeds betere kwaliteit te leveren tegen acceptabele prijzen. Hieraan zal het succes van de sector uiteindelijk worden afgemeten.

De huisvestingssector in Nederland

Aantal ondernemingen 75.000
Aantal arbeidsplaatsen >500.000
Jaaromzet ca. € 60 miljard

Rendementsverbetering
De sector wordt niet alleen afgerekend aan de hand van producten en diensten. De sector vertegenwoordigt ook een economische waarde die van groot belang is voor de maatschappij (zie kader). De exacte omvang van die waarde valt lastig in cijfers uit te drukken en over het groeipotentieel bestaat onduidelijkheid. Sommige indicatoren geven niettemin aan dat de sector nog veel groeimogelijkheden kan benutten. Zo blijft het winstniveau achter bij dat van bedrijven in andere sectoren.
Naast het beter bedienen van markt en klant, verdient dus ook rendementsverbetering meer aandacht. Dat is niet alleen van belang voor de sector zelf, maar evenzo voor de economie in zijn geheel. Bovendien zijn sommige partijen uit andere branches sterk afhankelijk van het functioneren en het innovatievermogen van de huisvestingssector. Denk bijvoorbeeld aan technologiebedrijven die met nieuwe telematicaoplossingen voor de woon- of werkomgeving op de markt willen komen. Zonder een innovatieve huisvestingssector worden zij ernstig in hun mogelijkheden belemmerd.

1.3 Veranderingen in maatschappij en economie

In paragraaf 1.1 staat 'innovatie' omschreven als het met nieuw aanbod reageren op een veranderende vraag uit de samenleving. De veranderende vraag is een dynamisch fenomeen. Ze komt niet zomaar bovendrijven, maar staat onder sterke invloed van allerlei maatschappelijke en economische ontwikkelingen. Deze leiden op hun beurt tot nieuwe behoeften. De consument realiseert zich dat het hem aan iets ontbreekt. Hij vraagt zich af hoe hij zijn behoefte kan bevredigen en of hij daar de middelen voor heeft.
Lang niet altijd geeft de consument zélf sturing aan de vraag naar nieuwe producten of diensten. Soms is hij zich niet eens bewust van zijn eigen behoeften. Aanbieders kunnen met hun producten en diensten die latent aanwezige behoeften opwekken, mits zij zich goed rekenschap geven van de maatschappelijke en economische ontwikkelingen die een mogelijke verandering van de vraag teweegbrengen.
Niet alleen de zich wijzigende huisvestingsbehoeften zijn ingegeven door veranderingen in maatschappij en economie. Ook het speelveld waarop bedrijven in de huisvestingssector moeten opereren staat onder sterke invloed van maatschappelijke en economische veranderingen. De drie belangrijkste worden hieronder afzonderlijk besproken.

Veranderingen in de samenleving

  • Globalisering is niet te stuiten
  • Toenemend belang van de informatie maatschappij
  • De samenleving wordt steeds complexer

Globalisering
De wereld lijkt zich daadwerkelijk te ontwikkelen tot een global village. Grenzen worden geslecht, markten worden vergroot. De voortschrijdende globalisering leidt tot veranderingen die onmiskenbaar hun invloed hebben op bedrijven in de huisvestingssector. Wereldwijd ontstaan bijvoorbeeld migratiestromen waarbij nieuwe huisvesting moet worden gerealiseerd voor nieuwkomers.
Globalisering leidt ook tot schaalvergroting van markten en ondernemingen en meer concurrentie tussen ondernemingen. Globalisering dwingt ondernemingen bovendien om zich te ontwikkelen tot kennisintensieve, innovatieve organisaties.
Schaalvergroting vindt plaats op verschillende fronten. Zo zijn de afzetmarkten voor Nederlandse bedrijven de laatste jaren flink uitgebreid. Niet alleen in EU-verband, maar door de toegenomen mogelijkheden van mobiliteit en informatietechnologie ook ver daarbuiten. Bedrijven kunnen eenvoudiger uitgroeien tot mondiale spelers. In de toeleverende industrie heeft dat bijvoorbeeld multinationals opgeleverd zoals de bouwmaterialenbedrijven Lafarge en Trespa. Andere ondernemingen hebben naast het betreden van nieuwe afzetmarkten ook gekozen voor diversificatie van hun bedrijfsactiviteiten. Zie bijvoorbeeld de Koninklijke BAM Groep met zijn vele werkmaatschappijen.
Overheden en supranationale instanties, zoals de Wereldhandelsorganisatie of de Europese Commissie, oefenen enerzijds veel controle uit op deze grote ondernemingen. Anderzijds stimuleren deze instellingen de vraag naar meer marktwerking. 'Meer markt, minder overheid' is onmiskenbaar het motto van deze tijd.
Door de globalisering wordt ook de toegang tot de mondiale arbeidsmarkt verbeterd. Gestandaardiseerde productie vindt meer en meer plaats in lagelonenlanden. Ook geestelijke arbeid kan door automatisering en moderne communicatiemiddelen steeds eenvoudiger in landen met lage arbeidskosten worden verricht. Het antwoord van het 'dure' Westen op deze uittocht van arbeidsplaatsen heet 'kenniseconomie'. Brussel heeft innovatie uitgeroepen tot hét fundament van het Europese economiebeleid. Het streven is om het aantal hoogwaardige kenniswerkers vóór 2010 te verdubbelen.
Daar zijn niet alleen forse investeringen in (hoger) onderwijs voor nodig. Ook zal er meer publiek en particulier geld naar onderzoek en ontwikkeling (R&D) moeten stromen. De lidstaten van de EU willen dat 3 procent van het bruto binnenlands product (BBP) in 2010 aan R&D wordt besteed. Nederland wil in Europa een voorhoedepositie innemen. Ons land zal dan fors beter moeten presteren, want met een besteding van 1 procent van het BBP aan R&D was Nederland in 2001 niet meer dan een middenmoter.

Informatiemaatschappij
De opkomst van de informatiemaatschappij, met daarin een hoofdrol voor internet, heeft er toe bijgedragen dat de wereld steeds 'kleiner' is geworden. De consument heeft eenvoudiger toegang tot kennis. Hij kan zich beter informeren over het huisvestingsaanbod. Met behulp van simulatietechnieken kan hij zich een heel aardig beeld vormen van wat voorhanden is. Mits de aanbiedende partijen de mogelijkheden van eigentijdse communicatie benutten. Op het vlak van productinnovatie biedt de inzet van nieuwe technologie evenzeer interessante kansen. Denk bijvoorbeeld aan domotica, de verzamelnaam voor automatiseringsoplossingen in de woon- of werkomgeving. Of de opkomst van ingenieuze gebouwbeheerssystemen.
De vereenvoudigde toegang tot informatie maakt de consument kritischer en mondiger. Zijn ergernis over slechte kwaliteit, nalatige dienstverlening en onbetrouwbaar gedrag van aanbieders heeft een klankbord gevonden in verschillende consumentenprogramma's. Belangenorganisaties, zoals de Vereniging Eigen Huis, de Woonbond en de Consumentenbond, stimuleren ondernemingen in de sector actief om zich klantvriendelijker op te stellen. De informatiemaatschappij biedt ook interessante kansen voor het bedrijfsleven. Ondernemingen die de toegenomen informatiebehoefte van de consument serieus nemen, vergroten hun aantrekkelijkheid. Bovendien zijn moderne communicatiemiddelen bevorderlijk voor de samenwerking tussen bedrijven. Door gegevensstromen tussen bedrijven te ontsluiten, kan optimaal gebruik worden gemaakt van professionele kennis. In de netwerksamenleving moet het aloude credo 'kennis is macht' worden ingeruild voor het besef dat kennis het enige is dat zich vermenigvuldigt door het te delen.

Complexiteit
Door zowel de globalisering als de sterke opkomst van de informatiemaatschappij zijn de mogelijkheden van de consument om in zijn behoeften te voorzien aanzienlijk toegenomen. Parallel aan deze ontwikkeling zijn ook de verwachtingen gestegen. Hoewel bedrijven ervan doordrongen zijn dat klantvriendelijke oplossingen steeds noodzakelijker worden, hebben ze in sterke mate te kampen met een groeiende complexiteit van de eigen organisatie en de keten. Steeds meer vakmatige disciplines en - bijgevolg - steeds meer kapitaal vloeien samen in steeds complexere organisaties. In theorie zou je nog kunnen veronderstellen dat vraag en aanbod door de ontwikkelingen in maatschappij en economie dichter bij elkaar zijn gekomen. Maar in de praktijk is dat lang niet altijd het geval. Dit bijzondere fenomeen is waarneembaar in sectoren waar de overheid nog een belangrijke rol speelt, zoals veiligheid, onderwijs, gezondheidszorg, vervoer en huisvesting.
Voor een effectieve aanpak van dit probleem, zijn nieuwe, minder complexe organisatievormen wenselijk.

Wenswonen
Wenswonen© is het antwoord van woningbouwontwikkelaar Heijmans op de wens naar consumentgericht bouwen. Een sleutelrol in het concept is weggelegd voor de Woonplanner©, een CD-Rom die consumenten thuis in alle rust kunnen gebruiken. Met de Woonplanner op hun PC kunnen consumenten hun woonwensen invullen en zo hun ideale woning samenstellen. Ze kunnen bijvoorbeeld kiezen voor volume, indeling en verschijningsvorm. Tijdens dit virtuele bouwen loopt een kostenteller mee. Als alle keuzes zijn gemaakt, hebben consumenten niet alleen inzicht in de mogelijkheden van hun nieuwe woning, maar kunnen ze ook de financiële consequenties van hun keuzes overzien.
De specifieke behoeften van de toekomstige bewoners vormen hierna het uitgangspunt bij de ontwikkeling van een woning. Heijmans is in staat deze belofte waar te maken door innovatieve technieken te combineren met slimme bouwmethoden. Het Wenswonen-concept is inmiddels in twee projecten toegepast en zal in de komende jaren bedrijfsbreed worden ingezet.

Samenwerkingsverbanden van bedrijven in een netwerk dat uitgaat van een klantgerichte integratie van kennis en kunde, lijken hiervoor een probate oplossing.

Het belang van een huisvestingssector die succesvol weet in te spelen op veranderingen in de samenleving is groot. Zowel voor het welzijn van de maatschappij als voor de gezondheid van de sector. Daarom is het belangrijk te analyseren op welke punten het huidige aanbod en de wijze waarop bedrijven zijn georganiseerd tekortschieten. Die exercitie is pas zinvol nadat eerst in kaart is gebracht hoe de vraag naar huisvesting de afgelopen jaren is veranderd.

1.4 Wat willen klanten?

Het begrip 'klant' is verwarrend in de huisvestingssector. Dé klant bestaat niet, hij kan doelgroep, opdrachtgever, koper en gebruiker zijn en zelfs meerdere rollen vervullen. Zo kan een projectontwikkelaar zowel klant zijn als opdrachtgever, afhankelijk van je gezichtspunt.
Het begrip 'klant' wordt in deze publicatie daarom gebruikt als aanduiding van een doelgroep of een bepaald segment van de markt. De leden van zo'n doelgroep of marktsegment hebben een vergelijkbare huisvestingsvraag. Voor alle klanten geldt dat ze niet alleen een goed bouwwerk willen. In veel bredere zin willen zij hun huisvestingsvraag ingewilligd zien, inclusief aanvullende diensten. Ook hun specifieke wensen met betrekking tot het leveringsproces en de organisatie waarmee hij zaken doet, spelen een rol. Deze wensen kunnen uiteenlopen van goede informatie en keuzevrijheid tot snelheid van levering en de overdracht van risico's. Gezamenlijk vormen al deze zaken de behoeften van klanten.
Of de behoeften van klanten ook daadwerkelijk tot een nieuwe vraag leiden, is niet alleen afhankelijk van wat zij willen, maar ook van wat zij kunnen. Dat laatste wordt vooral bepaald door hun financiële middelen, de mogelijkheden die zij hebben om het hele proces te sturen, de tijd die zij daarvoor beschikbaar hebben en de risico's die zij bereidt zijn te dragen.
Hun specifieke huisvestingswensen kennen drie aspecten: de oplossing, het proces waarmee de oplossing bereikt wordt (het koopproces), en het voor dat doel gewenste type organisatie (de verkooporganisatie). Hieronder komen al die aspecten aan bod.

De huisvestingsoplossing
Op basis van uitvoerig marktonderzoek en veelvuldige contacten met klanten is het mogelijk hun huisvestingswensen aan te geven. Veel van deze marktkennis is verkregen van BouwBeter-deelnemers. De vraag naar onderscheidende kwaliteit en een grotere variatie in huisvestingsoplossingen is ondermeer ingegeven door de groeiende welvaart en het toegenomen belang van globalisering. De klant wil een oplossing kunnen kiezen die qua uitstraling en functionaliteit bij hem past. Steeds vaker wordt hij daarbij geïnspireerd door voorbeelden van over de hele wereld.
In een tijd waarin iedereen het druk heeft, speelt de factor 'gemak' een groeiende rol van betekenis. De klant heeft daarom steeds meer oog voor huisvestingsoplossingen die meerdere functies combineren, zoals wonen, werken, dienstverlening en recreëren. Het bieden van totaaloplossingen, bijvoorbeeld huisvesting in de utiliteitsbouw, gecombineerd met financieringsmogelijkheden, appelleert aan de eigentijdse wensen van de klant. Sommige zakelijke klanten willen zelfs dat de leverancier van de oplossing ook het exploitatierisico draagt.
Duurzame en milieuvriendelijke oplossingen kunnen rekenen op een grote belangstelling van de klant. De heersende gedachte luidt immers dat deze oplossingen bijdragen aan een gezonder en veiliger huisvestingsmilieu. Opvallend is evenwel dat de klant nauwelijks bereid is hiervoor meer te betalen. Nu zijn de meeste klanten toch al van mening dat de stijgende prijzen voor huisvesting flink uit de pas lopen met die voor andere benodigdheden. In hun - deels terechte - beleving betalen ze steeds meer voor een goed waarvan de kwaliteit niet of nauwelijks is verbeterd. De fors gestegen woningprijzen brengen bovendien het verschijnsel met zich mee dat groepen consumenten - met name starters - nog maar beperkt toegang hebben tot de markt. Op dit punt ligt een gezamenlijke verantwoordelijkheid voor overheid en bedrijfsleven. Van ondernemingen in de sector wordt in elk geval verwacht dat ze een gunstigere prijs/kwaliteitsverhouding gaan aanbieden.

Trends in huisvestingsoplossingen

  • Meer variatie
  • Meer gemak en totaaloplossingen
  • Duurzaam, veilig en gezond
  • Betere prijs/kwaliteitsverhouding

Het koopproces en de verkooporganisatie
De klant is een stuk mondiger en kritischer geworden. Hij weet waar hij behoefte aan heeft, maar heeft vaak nog huisgeen idee welke oplossing daarvoor het meest geschikt is. Op dat vlak wil hij graag ondersteund worden. Door een deskundige 'kopersbegeleider' bijvoorbeeld.

De klant wil dat zoveel mogelijk zorg uit handen genomen wordt. Het zoeken naar een locatie, een architect of een bouwer, het regelen van financiering en vergunningen, of het beheren van de gebouwen... het kost hem niet alleen veel te veel tijd, ook ontbreekt het hem aan deskundigheid op deze gebieden. Organisaties die deze 'rompslomp' van de klant overnemen, hebben in zijn ogen een streepje voor.
Ten slotte is de veeleisende klant van vandaag de dag enorm gespitst op de betrouwbaarheid van de organisatie waarmee hij zaken doet. Op dit punt heeft de huisvestingssector heel wat goed te maken. Het niet nakomen van afspraken en het niet invullen van de verwachtingen bij de klant hebben de branche een slecht imago opgeleverd. Klanten willen vooraf kunnen beslissen over de mate van risico die ze lopen in het huisvestingsproces. Organisaties moeten flexibel inspelen op die nadrukkelijke wens uit de markt.
Dat de behoefte aan verandering structureel is, blijkt onder andere uit de oprichting van de Vereniging Eigen Huis en de Stichting Klantgericht Bouwen, een initiatief van Bouwend Nederland (voorheen BouwNed). De stichting spant zich in om de opleverkwaliteit van nieuwbouwwoningen en de kwaliteit van dienstverlening van bouwondernemers te verbeteren.

Wensen t.a.v. het koopproces en de verkooporganisatie

  • Flexibel en deskundig
  • Meer aandacht, minder rompslomp
  • Grotere betrouwbaarheid en zekerheid

1.5 Trends op de huisvestingsmarkt

De veranderende vraag naar huisvesting wordt niet alleen ingegeven door de behoeften van consumenten en zakelijke klanten. Ook sociaal-maatschappelijke, demografische en economische factoren leveren een markt op die volop in ontwikkeling is.

Beleidsmakers die invloed hebben op de marktontwikkelingen stellen hun toekomstvisies bovendien met grote regelmaat bij. De vele versies van de Nota Ruimtelijke Ordening die de laatste jaren zijn verschenen, weerspiegelen de voortdurende stemmingswisselingen in de maatschappij.
In alle opzichten opereert de huisvestingssector in een dynamische markt. Die omstandigheid stelt zware eisen aan de ondernemingen die actief zijn in deze markt. Flexibiliteit is een randvoorwaarde, naast het vermogen snel op veranderingen in de huisvestingsvraag te reageren met innovatieve oplossingen. Even belangrijk is het kennen en onderkennen van de trends op de huisvestingsmarkt. De belangrijkste worden ter afsluiting van dit hoofdstuk in kort bestek behandeld.

Van achterstandsbuurt naar middenstandswijk
Nieuw Crooswijk is een verouderde volksbuurt, even buiten het centrum van Rotterdam. De woningen, vooral kleine etagewoningen, zijn van voor de oorlog. Ze zijn klein, gehorig en tochtig. De funderingen van sommige panden zijn zo slecht, dat de gevels scheef lopen. De straten in de wijk zijn smal en donker. Dankzij een samenwerkingsverband tussen het Woningbedrijf Rotterdam (WBR) en twee projectontwikkelaars is een herontwikkelingsplan voor de gehele buurt ontwikkeld, met grote betrokkenheid van bewoners en belangenorganisaties.
Het WBR koos voor een drastische aanpak. Vrijwel de hele wijk wordt gesloopt. Niet alleen het woningaanbod zal zo vernieuwd worden, ook de uitstraling van de wijk krijgt een grondige facelift. Nieuw Crooswijk moet na de laatste oplevering in 2016 het karakter van een middenstandswijk hebben. In Nieuw Crooswijk staat een rijke variëteit aan woningtypen gepland: appartementen, seniorenwoningen en herenhuizen. Van het totale aanbod zal 30 tot 35 procent tot de sociale sector behoren; nu is dat nog 95 procent. Voor het project, dat in 2006 van start gaat, is de Ontwikkelingscombinatie Nieuw Crooswijk (OCNC) opgericht. Dit OCNC is een strategische alliantie tussen het WBR en de projectontwikkelaars Proper-Stok en Era Bouw. Het 'Stedebouwkundig Masterplan' voor de wijk is ontwikkeld door bureau West 8.

Meer ruimte
Het einde van het Vinex-tijdperk komt langzaam maar zeker in zicht. De verwachting is dat woningen niet meer in een soortgelijke grootschaligheid worden ontwikkeld. De aandacht gaat nu meer en meer uit naar de groei en de leefbaarheid van dorpen en kleine steden. Een groot deel van de doelgroep heeft een nadrukkelijke voorkeur voor dit type woonmilieu en plaatselijke bestuurders spelen graag in op deze wens. De vraag naar meer ruimte is een belangrijke trend. Behalve op stedelijke centrumlocaties, waar het belang van de ligging weer zwaarder weegt. Projectontwikkelaars en corporaties hebben hun zinnen gezet op gedifferentieerde woningprogramma's.
Daarbinnen moet meer ruimte zijn voor goedkopere woningen, onder meer voor starters. Ten behoud van de toekomstwaarde van hun bezit stellen corporaties wel de voorwaarde dat betaalbaarheid er niet toe mag leiden dat de gemiddelde woningomvang wordt beperkt. Kostenreductie zal gevonden moeten worden in eenvoudigere, gestandaardiseerde bouwsystemen en beter gestructureerde processen.

Herstructurering van de woningvoorraad
Speciale aandacht verdienen onderhoud en vernieuwing van de bestaande woningvoorraad in de stedelijke centra, met name in de achterstandsgebieden. Hiervoor zijn de afgelopen jaren verschillende maatregelen onderzocht, uiteenlopend van sloop en woningverbetering tot nieuwbouw en de verkoop van sociale huurwoningen. Een goede mix van deze maatregelen zal tot een duurzame oplossing leiden.

Herstructurering van de bestaande woningvoorraad beperkt zich overigens niet tot het opknappen van woningen en straten. Steeds vaker wordt gekozen voor een brede aanpak, waarin ook aandacht is voor sociale en economische aspecten zoals veiligheid, zorg, werkgelegenheid en onderwijs.

Wijk- en winkelvoorzieningen
Het gewenste niveau van voorzieningen in woongebieden wordt evenzeer beïnvloed door de tand des tijds. Maatschappelijke ontwikkelingen, zoals de verlengde schooldag, de toenemende arbeidsparticipatie en de vraag naar mobiliteitsoplossingen, brengen nieuwe behoeften met zich mee.
Bestaande voorzieningen vragen om aanpassingen. Bij gebrek aan royale publieke middelen zijn concentratie en multifunctioneel gebruik van voorzieningen van groot belang. Daarnaast is er een toenemende behoefte aan flexibele oplossingen die rekening houden met de toekomstige behoeften van een wijk. Op veel plekken wordt geëxperimenteerd met zogenoemde 'schoolwoningen'.
Bij winkelvoorzieningen is de consument op zoek naar een uiteenlopende reeks kwaliteiten, variërend van prijsniveau en productassortiment tot parkeergelegenheid, uitstraling en veiligheid. Voor die laatste kwaliteiten is het aan de huisvestingssector om met aantrekkelijke oplossingen te komen.

Zorg en ouderenhuisvesting
Traditionele (medische) zorgfuncties zullen steeds minder op één plek plaatsvinden. Voor behandeling, verpleging en verzorging worden afzonderlijke vormen van huisvesting ontwikkeld. Ziekenhuizen zullen uitgroeien tot hoogwaardige 'behandelcentra', 'zorghotels' zullen hun intrede doen voor het verplegen en verzorgen van patiënten. Deze toekomstige 'zorgomgeving' vraagt om een gedifferentieerd aanbod, vooral nu er steeds meer welstandige ouderen zijn.
In meerdere opzichten vormen ouderen een bijzondere doelgroep. Door de vergrijzing neemt de behoefte aan zorg op maat in de eigen woonomgeving toe. Tot nu toe wordt deze buitengewone dienstverlening aan ouderen vooral aangeboden in luxe appartementencomplexen. Maar de verwachting is dat een breder aanbod van woonvormen voor senioren onvermijdelijk is. Het automatiseren van de woonomgeving (domotica) zal ertoe bijdragen dat ouderen langer zelfstandig kunnen blijven wonen. Deze transformatie van de ouderen- en gezondheidszorg kan leiden tot een grootschalige herontwikkeling van bestaande huisvesting.

Onderwijsvernieuwing
Met de komst van de studiehuis-gedachte (zelfstandig werken en studeren) en de toepassing van informatietechnologie in het onderwijs verandert ook het uiterlijk van het traditionele schoolgebouw. Klassikaal onderwijs vormt nog maar een beperkt gedeelte van de leerpraktijk. Het gevolg hiervan is dat eigentijdse schoolgebouwen dienen te beschikken over een grote variatie aan flexibel inzetbare ruimtes en middelen.
De afgelopen jaren was het onderwijs in de ban van schaalvergroting. Inmiddels vraagt de politiek zich af of dit proces de gewenste kwaliteitsverbetering niet ernstig in de weg staat. Decentralisatie lijkt nu een nieuwe trend te worden, waarbij het streven is dat leerlingen, studenten en medewerkers zich prettig voelen in de onderwijsomgeving. Nieuw te ontwikkelen schoolgebouwen moeten daarom bijdragen aan een eigen identiteit, sociale veiligheid en een stimulerend onderwijsmilieu. Het zogenoemde 'campusmodel' kan hiervoor interessant zijn.

Werkomgeving
De huisvestingswensen van bedrijven worden in sterke mate bepaald door de economische dynamiek. Zo zorgt conjuncturele onzekerheid ervoor dat ondernemingen meer oog hebben voor flexibele vormen van bedrijfshuisvesting. Die behoefte wordt versterkt door de toegenomen mobiliteit en het nieuwe verschijnsel telewerken. Tegelijkertijd worden er hogere eisen gesteld aan het niveau van dienstverlening en de uitstraling van de werkomgeving.
Met nieuwe concepten zoals flexplekken, kantoorhotels, conferentiecentra en brainparken wordt op deze ontwikkelingen gereageerd. Starre werkgebouwen en starre exploitatieconstructies verliezen in snel tempo hun aantrekkingskracht. De zakelijke markt is nu veel meer gespitst op vormen van flexibele en multifunctionele bedrijfshuisvesting, variatie in huurtermijnen en exploitatievormen, en het aanbod van aanvullende dienstverlening (beveiliging, schoonmaak, catering, administratie, receptie).

Management summary
Innovatie is het met nieuw aanbod reageren op een veranderende vraag uit de samenleving. Als dat aanbod is gericht op procesvernieuwing en alternatieve organisatievormen en bovendien op aantrekkelijke wijze in de markt wordt gezet, leidt dat tot betere kwaliteit, meer efficiency, lagere kosten, hogere productiviteit, een beter imago en tevreden klanten.

De huisvestingssector vertegenwoordigt een grote maatschappelijke en economische waarde. De winstgevendheid van de sector blijft niettemin achter bij die van andere bedrijfstakken. Door het innovatievermogen op te schroeven, kan het rendement worden verbeterd. Zowel de sector als de economie in haar geheel heeft daar baat bij.

De sector kan het zich niet veroorloven niette reageren op belangrijke maatschappelijke en economische ontwikkelingen. Fenomenen als de toenemende globalisering, de opkomst van de informatiemaatschappij en de stijgende complexiteit van de samenleving hebben onmiskenbaar een invloed op de marktomstandigheden. Het is noodzakelijk hier met nieuw aanbod op in te spelen.

Voor hun huisvestingsoplossingen zijn klanten op zoek naar meer variatie en gemak. Aandacht voor een duurzame, veilige en gezonde omgeving vinden ze belangrijk, net zoals een betere prijs/kwaliteitsverhouding. Ook wensen ze meer flexibiliteit, aandacht en deskundige begeleiding bij het koopproces. Bij voorkeur doen ze zaken met organisaties die zekerheid bieden.

Trends op de huisvestingsmarkt vragen al op korte termijn innovatieve oplossingen van de sector. Het gaat hier ondermeer om gedifferentieerde woningprogramma's en herstructurering van de woningvoorraad met meer aandacht voor ruime en betaalbare woningen, een multifunctioneel gebruik van wijkvoorzieningen, de herontwikkeling van bestaande huisvesting voor ouderen- en gezondheidszorg, en flexibilisering van schoolgebouwen en bedrijfshuisvesting.

Elk marktsegment vraagt om innovatie, maar het type vernieuwing dat nodig is, kan per marktsegment verschillen.