0

publicatie: Proces en prestatie-eisen verwarmings- en ventilatiesystemen (PGS)

1 Prestatiegericht samenwerken bij onderhoud

1 Prestatiegericht samenwerken bij onderhoud

In deze publicatie is Proces- en prestatie-eisen verwarming en ventilatiesystemen als uitgangspunt genomen. Verwarmings- en ventilatiesystemen zijn essentieel voor het thermisch comfort en de luchtkwaliteit die bewoners in hun woningen ervaren. Anders dan bij bouwkundige delen kan de kwaliteitsachteruitgang door veroudering en het gebruik van de systemen een plotseling effect op het functioneren van de installaties hebben: storingen. Dit heeft dan een direct effect op het woongenot van de bewoner.
De woningcorporatie vertaalt de onderhoudsbehoefte van de installaties vanuit haar beheersstrategie in een specificatie van het projectresultaat. Bij prestatiegericht onderhoud gebeurt dit in de vorm van een vraagspecificatie op basis van prestatie-eisen. De eerste stap in deze vertaling is het bepalen van het gewenste prestatieniveau van de installatie of onderdelen ervan en het vaststellen van voorwaarden aan de uitvoering van het onderhoud en het onderhoudsproces.
Door periodiek preventief onderhoud aan de installaties worden de kans op storingen en de kans op onveilige situaties verkleind. De frequentie waarmee de installaties onderhouden en op veiligheid geïnspecteerd moeten worden, is hoger dan bij bouwkundige delen. Onderhoud van de installaties maakt dan ook een wezenlijk deel uit de meerjarenonderhoudsbegroting en het jaarlijks onderhoudsbudget.

Voor de te ontwikkelen prestatiegerichte samenwerkingsvorm(en) voor de installaties voor verwarming, warm water en ventilatie golden de volgende uitgangspunten:

  • Het prestatiegericht samenwerkingsproces en de prestatie-eisen passen in de methodiek van prestatiegericht samenwerken bij bouwkundig onderhoud;
  • Overeenkomsten worden afgesloten tussen de opdrachtgever en een onderhoudsbedrijf (opdrachtnemer);
  • Opdrachtnemers zijn voor zowel het periodiek preventief onderhoud als het storingsonderhoud (of reparatieonderhoud) verantwoordelijk1;
  • Opdrachtnemers kunnen tevens verantwoordelijk zijn voor het vervangen (installeren) van (deel)systemen en onderdelen;
  • Prestatieafspraken omvatten prestatie-eisen met betrekking tot én de systemen én de dienstverlening (service);
  • Prestatie-indicatoren en prestatie-eisen met betrekking tot de systemen zijn afgeleid van de te stellen functionele eisen aan de systemen;
  • Er moet een betrouwbare meetmethode (bepalingsmethode) zijn om de prestaties te meten.
In plaats van storingsonderhoud kan ook correctief onderhoud worden gelezen.

De prestatie-indicatoren en prestatie-eisen die in deze publicatie zijn opgenomen, zijn getoetst aan een aantal criteria. De prestatie-indicatoren en prestatie-eisen zijn eenduidig gedefinieerd en meetbaar, en hebben een directe relatie met de prestatie van de installatie en, afgeleid daarvan, met de onderhoudsactiviteit. Om dit te beoordelen is de SMART-methodiek gehanteerd:

  • Specifiek: Is de doelstelling eenduidig?
  • Meetbaar: Onder welke (meetbare/observeerbare) voorwaarden of vorm is het doel bereikt?
  • Acceptabel: Is de doelstelling acceptabel voor de doelgroep en/of het management?
  • Realistisch: Is de doelstelling haalbaar?
  • Tijdgebonden: Wanneer (in de tijd) moet het doel bereikt zijn?

Het meten van de prestaties maakt een wezenlijk deel uit van een prestatieovereenkomst. Hieraan zijn noodzakelijkerwijs kosten verbonden. De verhouding tussen de kosten voor het uitvoeren van onderhoudswerkzaamheden en het uitvoeren van metingen ligt bij installaties anders dan bij bouwkundig onderhoud. De meetkosten zouden meegenomen moeten worden bij de afweging tussen het traditioneel uitbesteden van onderhoud en prestatiegericht samenwerken bij onderhoud.

In deze publicatie wordt geen verdere aandacht besteed aan legionella en preventie-advisering voor collectieve leidingwaterinstallaties2. De legionellabacterie kan zich vermenigvuldigen in een warmwatertoestel met een voorraadvat, zoals elektrische boilers en bepaalde typen combiketels, waarin de temperatuur te laag is afgesteld. (Te laag is onder de 60°C.) In het algemeen gaat men ervan uit dat de kans hierop bij individuele systemen heel klein is en zich slechts kan voordoen bij collectieve leidingwatersystemen.

Zie voor meer informatie over legionella bijvoorbeeld Hasselaar, E., 2001, Hoe gezond is de Nederlandse woning?, DUP, Delft.

Het onderhoud aan (bestaande) installaties wordt in de regel aanbesteed als een aantal pakketten, bijvoorbeeld ingedeeld per geografisch gebied. Bij het stellen van prestatie-eisen aan een groep van installaties (individuele en/of collectieve installaties, aanwezig in een of meer complexen) bestaat er een spanningsveld tussen de gemiddelde prestaties van de groep installaties en de prestaties op woningniveau. De bewoner ervaart de prestaties op woningniveau en wil dat de installaties in zijn woning veilig zijn. Met dit spanningsveld moet bij het opstellen van prestatieovereenkomsten rekening gehouden worden.

Het uitgangspunt in deze publicatie zijn de prestaties van de installaties op woningniveau. Er zijn prestatie-indicatoren en -eisen opgesteld die gelden voor een individuele installatie en voor een groep van installaties.