0

publicatie: Meetbare financiële voordelen (PGS)

1 Prestatiegericht samenwerken

1 Prestatiegericht samenwerken

1.1 Inleiding

Prestatiegericht samenwerken tussen opdrachtgevers en opdrachtnemers in het vastgoedonderhoud heeft voordelen ten opzichte van traditioneel aanbesteden en uitvoeren van onderhoud. Het biedt opdrachtgevers zekerheid over de onderhoudsprestaties van hun vastgoed, budgetzekerheid op de lange termijn, minder administratieve lasten, een betere beheersing van het onderhoudsproces en de mogelijkheid dit proces op hoofdlijnen te sturen. Het op hoofdlijnen sturen betekent, populair gezegd, 'ontzorging'. Het onderhoudsbedrijf voert de coördinatie over alle werkzaamheden aan het bouwdeel en is de contactpersoon voor de opdrachtgever. Het onderhoudsbedrijf zorgt ervoor dat de prestatieafspraken ook door andere aannemers en onderaannemers die werkzaamheden aan het bouwdeel uitvoeren, worden nagekomen. Opdrachtgevers hebben minder mensen in dienst nodig met specialistische technische kennis, door onder meer op een andere wijze toezicht te houden op de onderhoudsdienstverlening. Een lange-termijn-samenwerking betekent dat de opdrachtgever een duurzame relatie opbouwt met een opdrachtnemer, die daaraan continuïteit ontleent. Dat kan leiden tot een efficiëntere inzet van menskracht en materiaal, verbetering van het imago en mogelijkheden voor innovaties.
De voor- en nadelen van prestatiegericht samenwerken ten opzichte van traditioneel aanbesteden van onderhoudswerk voor opdrachtgevers en opdrachtnemers hebben te maken met continuïteit in de onderhoudsvraag, de relatie en de prijs. Een duurzame relatie tussen opdrachtgever en opdrachtnemer leidt tot kennis van elkaars processen, het meedenken hierover en het bevorderen van wederzijdse procesverbeteringen en innovaties. Opdrachtgevers willen hun onderhoud goed inkopen. Echter, bij de inkoop wordt vaak de prijs voor het werk (de aanneemsom) vergeleken, zonder rekening te houden met de kosten voor het onderhoudsproces dat daaraan voorafgaat en daarop volgt.

Hieruit volgt dat het interessant is te onderzoeken of prestatiegericht samenwerken opdrachtgevers financiële voordelen biedt in vergelijking met traditioneel aanbesteden van onderhoud. De WVB en SBR besloten daarom in 2004 een kostenvergelijking te laten uitvoeren, waarin prestatiegericht en traditioneel werken objectief werden vergeleken. Het onderzoek richtte zich op het gevelonderhoud, met de nadruk op buitenwandopeningen. Er zijn in 2005 tien cases onderzocht, waaronder eenvoudige projecten, maar ook meer ingewikkelde projecten met herstel of vervanging van kozijnen en met herstel of vervanging van andere bouwdelen van de woningschil.
Tien cases waren niet voldoende om wetenschappelijk verantwoord conclusies te kunnen trekken over algemeen te verwachten kostenbesparingen. Hiervoor is onder meer de diversiteit in complexen en werkwijzen van zowel opdrachtgevers als opdrachtnemers te groot. Wel gaf het onderzoek richtingen aan en is het inzicht in werkwijzen en daaraan verbonden kostencomponenten erdoor vergroot. Besloten is het onderzoek te verbreden met meer cases en tevens het rekenmodel, dat voor dit onderzoek was ontwikkeld, te verbeteren. Hiertoe zijn in 2007 twaalf extra cases onderzocht1 en zijn andere woningcorporaties en onderhoudsbedrijven bij het onderzoek betrokken. Door deze uitbreiding van het onderzoek kunnen de kostenverschillen tussen prestatiegericht samenwerken en traditioneel aanbesteden en uitvoeren van onderhoud beter worden onderbouwd.

Een van de bestaande cases is vervangen door een vervolgscenario van deze case.

Het onderzoek is uitgevoerd door het onderzoeksinstituut OTB; diverse opdrachtgevers (woningcorporaties) en opdrachtnemers (onderhoudsbedrijven) hebben de cases aangeleverd.

In paragraaf 1.2 worden de aanbestedingsvormen die de basis vormen voor dit onderzoek beschreven. Paragraaf 1.3 gaat verder in op projectgebonden en projectongebonden kosten, een levensduurkostenbenadering en transactiekosten. Vervolgens beschrijft paragraaf 1.4 de gevolgen voor de bedrijfsvoering en de algemene kosten van de bedrijfsvoering in samenhang met de aanbestedingsvormen. Tot slot behandelt paragraaf 1.5 de kosten in het onderzoek.

1.2 Aanbestedingsvormen

Het onderzoek is gebaseerd op de verschillen in de processen van opdrachtgever en opdrachtnemer tussen het traditioneel aanbesteden en uitvoeren van onderhoudswerkzaamheden en prestatiegericht samenwerken. De processen verschillen sterk omdat de opdrachtnemer 'traditioneel' een inspanningsverplichting kent en in een prestatiegerichte werkwijze een resultaatverplichting. Deze resultaatverplichting kan tot gevolg hebben dat het product ('het onderhoudsontwerp') wijzigt en anders wordt dan traditioneel tot stand komt. Daarvoor zijn de mogelijkheden het grootst indien de prestatiegerichte werkwijze gekoppeld is aan een langdurige betrokkenheid. Hierop komen wij later terug in paragraaf 1.3. De processen worden in onderstaande paragrafen beschreven.

1.2.1 Traditioneel aanbesteden van onderhoudswerkzaamheden

De traditionele werkwijze heeft als doel van de opdrachtgever het inkopen van onderhoudswerk op prijs of op de economisch meest voordelige aanbieding. Belangrijke kenmerken zijn de inkoop op basis van offertes van meerdere bedrijven, een inspanningsverplichting van de opdrachtnemer op basis van een gedetailleerde opdracht met technische omschrijving van het werk (bestek) en de looptijd van één werk.
De rol van het onderhoudsbedrijf beperkt zich tot de uitvoering van het werk; het onderhoudsbedrijf is leverancier van uitvoeringscapaciteit. Het proces verloopt als volgt. De opdrachtgever stelt een meerjarenonderhoudsplanning en -begroting op en leidt de jaarplanning daarvan af. De geplande werkzaamheden volgens deze jaarplanning worden per werk aanbesteed op basis van een bestek. Na het vaststellen van de definitieve offerte van het geselecteerde onderhoudsbedrijf wordt het werk gegund en wordt een onderhoudsovereenkomst afgesloten. Na de oplevering van het werk en/of de garantieperiode evalueert de opdrachtgever de opdrachtverstrekking en beoordeelt de opdrachtnemer. Zie figuur 1.1 Procesmodel traditioneel aanbesteden. Deze figuur is afkomstig uit de SBR-publicatie Basisinformatie prestatiegericht samenwerken bij onderhoud (Straub e.a., 2005).

Figuur 1.1
Procesmodel traditioneel aanbesteden van onderhoudswerkzaamheden

Het proces van traditioneel aanbesteden van onderhoud, en de eventuele inzet van derde partijen daarbij, kan per opdrachtgever sterk verschillen. De meerjarenonderhoudsplanning en -begroting kan gebaseerd zijn op gedetailleerde en actuele inventarisatie, inspectie- en kostengegevens, maar ook op globale hoeveelheden, een gemiddeld degradatieverloop en kostenkengetallen. Voor elk project kan de opdrachtgever een nieuw bestek opstellen, maar dit kan ook een standaardbestek zijn. In beide gevallen kan het bestek ook zijn opgesteld door een andere partij: architectenbureau, adviesbureau of verfleverancier.

1.2.2 Prestatiegericht samenwerken bij onderhoud

De prestatiegerichte werkwijze heeft als doel van de opdrachtgever het optimaal gebruikmaken van kennis, kunde en capaciteit van het onderhoudsbedrijf door het aangaan van een resultaatverplichting op basis van prestatie-eisen.
Prestatiegericht samenwerken wordt gekenmerkt door de volgende zaken:

  • een-op-een samenwerking tussen opdrachtgevers en opdrachtnemers;
  • resultaatverplichting in de vorm van prestatie-eisen bouwdelen;
  • opstellen van meerdere alternatieve onderhoudsontwerpen door het onderhoudsbedrijf;
  • intentie tot lange termijn betrokkenheid van het onderhoudsbedrijf;
  • monitoring van de prestaties door het onderhoudsbedrijf.

De opdrachtgever werkt per project samen met een vooraf zorgvuldig geselecteerd onderhoudsbedrijf.2 De opdrachtgever bepaalt het kwaliteitsbeleid en de resterende levensduur voor het object (en de functionele eisen).
De opdrachtnemer stelt onderhoudsontwerpen op en is vrij in het bepalen van onderhoudswerkzaamheden voor de resterende exploitatieperiode. De rol van het onderhoudsbedrijf is die van adviseur en uitvoerder. De looptijd van de overeenkomst is de looptijd van het onderhoudsscenario (aantal onderhoudsintervallen of exploitatieperiode van het object).
Het proces verloopt als volgt. De opdrachtgever stelt samen met geselecteerde onderhoudsbedrijven maatmaatgevende prestatie-indicatoren op en legt deze vast in een raamovereenkomst. In de raamovereenkomst kunnen ook eenheidsprijzen voor standaardwerkzaamheden worden vastgelegd. De opdrachtgever en opdrachtnemer overleggen over de uitgangspunten en randvoorwaarden die gelden bij het opstellen van het (de) onderhoudsscenario('s) en de activiteitenplannen. De opdrachtnemer stelt onderhoudsscenario's met daarbij behorende activiteitenplannen op. De opdrachtnemer kan de financiële verschillen tussen de scenario's duidelijk maken door middel van een nettocontantewaardeberekening (NCW-berekening) van de onderhoudsscenario's.
De opdrachtgever en opdrachtnemer leggen het onderhoudsscenario en de definitieve prestatie-eisen vast in een samenwerkingsovereenkomst. In deze overeenkomst kunnen ook procedurele zaken worden vastgelegd. De opdrachtnemer werkt het (initiële) activiteitenplan verder uit door de toe te passen producten, werkwijzen en het keuringsplan uitvoerig te beschrijven. Opdrachtgever en opdrachtnemer leggen dit initiële activiteitenplan vast in een prestatieopdracht. Bij het gereedkomen van het werk stelt de opdrachtnemer een opleveringsrapport op. De opdrachtnemer is ook zelf verantwoordelijk voor de bewaking van de prestaties en - indien dat tot de opdracht behoort - de communicatie met de huurders. De opdrachtgever voert toezicht uit op het proces en beoordeelt de prestaties tijdens het onderhoudsinterval en bij oplevering aan de hand van de rapportages van de opdrachtnemer. Desgewenst voert de opdrachtgever zelf (steekproefsgewijze) prestatiekeuringen uit. Zie figuur 1.2 Procesmodel lange-termijn-samenwerking onderhoud. Tijdens vervolgprocessen past de opdrachtnemer desgewenst het onderhoudsscenario aan en werkt hij een volgend activiteitenplan uit. De opdrachtgever en de opdrachtnemer sluiten vervolgens een nieuwe prestatieopdracht af bij aanvang van het nieuwe onderhoudsinterval. Opdrachtgever en opdrachtnemer evalueren periodiek de samenwerking.
Ook het prestatiegericht onderhoudsproces kan per opdrachtgever, opdrachtnemer, samenwerkingsproces en project verschillen. In de publicatie van 2005 (Straub e.a., 2005) worden verschillende varianten besproken. De hier beschreven referentie is het zogenoemde procesmodel B.

Een selectiecriterium is bijvoorbeeld het beschikken over het VGOkeur (zie SCTV.nl).

Figuur 1.2
Procesmodel B: lange-termijn-samenwerking onderhoud

1.2.3 Prijsaanbieding aanbestedingsvormen

Bij traditioneel aanbesteden is de aanname dat de opdrachtgever meervoudig aanbesteedt. Woningcorporaties gebruiken meestal de meervoudig onderhandse aanbestedingsvorm: 89% van de woningcorporaties gebruikt deze vorm voor al het planmatig onderhoud of voor een deel ervan (Vijverberg, 2005). In de praktijk betekent dit dat drie tot vijf onderhoudsbedrijven worden uitgenodigd een offerte uit te brengen.
Bij de prestatiegerichte werkwijze is de aanname dat de opdrachtgever een-op-een samenwerkt met onderhoudsbedrijven. De prijsaanbieding bij prestatiegericht samenwerken is veelal gebaseerd op eenheidsprijzen voor standaardwerkzaamheden van de opdrachtgever, maar er zijn ook andere prijsmethodieken die in de praktijk worden toegepast (bijvoorbeeld op basis van arbeidsnormen en materiaalverbruik). In de eenheidsprijzen kunnen kosten voor- en nadelen van prestatiegericht werken en enkelvoudige aanbesteding van de opdrachtnemer worden doorberekend. Adviestaken van onderhoudsbedrijven kunnen al dan niet afzonderlijk in rekening worden gebracht.

1.3 Prestaties, onderhoudsontwerp en kosten

De keuze van een aanbestedingsvorm heeft gevolgen voor de prestaties, de kwaliteit van het werk, levensduurkosten en transactiekosten.

1.3.1 Projectgebonden en projectongebonden kosten

Tabel 1.1 geeft een overzicht van projectgebonden en projectongebonden kosten. Projectgebonden kosten zijn productiekosten en transactiekosten. De productiekosten zijn te beïnvloeden door een levensduurkostenbenadering. Projectongebonden kosten zijn relatiespecifieke kosten en algemene kosten van de bedrijfsvoering. Hoewel relatiespecifieke kosten feitelijk projectongebonden kosten zijn, kunnen ze (voor een deel) door opdrachtnemers worden opgevoerd als transactiekosten voor een project. De kosten en opbrengsten die samenhangen met de implementatie van een andere werkwijze in de organisatie worden verrekend in de algemene kosten van de bedrijfsvoering. Zie paragraaf 1.4.

Tabel 1.1
Projectgebonden en projectongebonden kosten

Directe kosten Indirecte kosten
Projectgebonden kosten Productiekosten: arbeid, materiaal, materieel, transport Transactiekosten
Projectongebonden kosten n.v.t. Relatiespecifieke kosten Algemene kosten bedrijfsvoering

1.3.2 Prestaties en kwaliteit van het werk

Door in een prestatiegerichte samenwerking prestaties af te spreken in plaats van inspanningen, gaat naar verwachting de kwaliteit van het werk omhoog. Het bouwdeel moet bij afloop van de onderhoudscyclus aan bepaalde minimale prestaties voldoen. Indien de opdrachtnemer ook bij de volgende onderhoudscyclus het onderhoud mag uitvoeren, wordt hij geconfronteerd met zijn eigen werk. Dit stimuleert een betere uitvoering. Ook verantwoordelijkheid van de opdrachtnemer voor zowel het ontwerp als de uitvoering hiervan zal tot meer aandacht leiden voor de uitvoering van het werk. Op grond van de property rightstheorie3 is aan te nemen dat het economische voordeel van het overnemen van taken van de andere partij (adviestaken van de opdrachtgever naar de opdrachtnemer), de bezittende partij een economische stimulans geeft om relatiespecifieke investeringen te doen.

De property rights-theorie behandelt de wijze waarop economische actoren door verschillende verdelingen van (economische) eigendomsrechten tot bepaalde activiteiten worden gestimuleerd. In het algemeen kan worden gesteld dat een actor bij meer eigendomsrechten een bredere afweging zal maken en dat zijn beslissingen daardoor voor de maatschappij in zijn geheel tot een hogere efficiëntie leiden. Zie ook Van Mossel en Straub (2007).

1.3.3 Levensduurkosten en onderhoudsontwerp

Levensduurkosten zijn de totale kosten van definitie, ontwerp, bouw, exploitatie, sloop of afstoting van een bouwwerk (Regieraad Bouw, 2006).

Het sturen op levensduurkosten in bouwprojecten is vaak geënt op de optimalisering van de gebouwgerelateerde exploitatiekosten. Deze kosten zijn onder te verdelen in:

  • beheerkosten: verzekeringen, belastingen en administratieve kosten;
  • operationele kosten: energie, water, beveiliging, schoonmaak;
  • onderhoudskosten: dagelijks onderhoud, planmatig onderhoud;
  • ontwikkelingskosten: aanpassingen, renovaties, nieuwe eisen;
  • facilitaire kosten: catering, ICT, inrichting, verhuizingen, repro;
  • beëindigingskosten: sloopkosten, kosten van herontwikkeling/ transformatie.

Op grond van de kenmerken van prestatiegericht samenwerken, mag worden verwacht dat een prestatiegerichte werkwijze ten opzichte van de traditionele werkwijze leidt tot lagere levensduurkosten. Essentieel zijn hierbij een meerjarige betrokkenheid van de opdrachtnemer en vrijheid in het onderhoudsontwerp. Lagere levensduurkosten kunnen gerealiseerd worden door:

  • onderhoudsactiviteiten af te stemmen op de bestaande kwaliteit, de gewenste kwaliteit en exploitatieperiode van een object en het te verwachten prestatieverloop;
  • onderhoudsactiviteiten aan ondergronden en afwerkingen op elkaar af te stemmen;
  • onderhoudsactiviteiten aan de hand van prestatiemetingen 'just-in-time' uit te voeren en te optimaliseren tijdens vervolgcycli.

De eerste twee zaken hebben direct te maken met het onderhoudsontwerp, het derde met de monitoring van het prestatie- of degradatieproces door het onderhoudsbedrijf.
Het onderhoudsbedrijf heeft algemene kennis van degradatieprocessen en de invloed van onderhoudsactiviteiten hierop (preventief en correctief). Het onderhoudsbedrijf leert het object en de objectspecifieke degradatieprocessen steeds beter kennen. Meer kennis leidt tot een optimalisatie van onderhoudsactiviteiten tijdens vervolgcycli.
De prestatiegerichte werkwijze biedt de opdrachtnemer meer mogelijkheden om het onderhoudsontwerp gedurende de onderhoudsperiode af te stemmen op de (functionele) eisen van de opdrachtgever en de onderhoudswerkzaamheden op elkaar en in de tijd af te stemmen. In het initieel proces zal er een gedegen analyse van de oorzaken van gebreken plaatsvinden. In het onderhoudsontwerp worden correctieve en preventieve onderhoudswerkzaamheden afgewogen, afhankelijk van de levensduurkosten. Ook de verantwoordelijkheid van de opdrachtnemer voor de uitvoering van zowel schilderwerk als werkzaamheden aan ondergronden, en mogelijk ook werkzaamheden aan andere bouwdelen in de gevel, is van belang.
Op grond van het voorgaande is het aannemelijk dat een prestatiegerichte werkwijze de toepassing van duurzamere onderhoudswerkzaamheden mogelijk maakt, vooral aan het begin van de onderhoudsperiode, omdat deze werkzaamheden over een lange periode - langer dan een (traditioneel) onderhoudsinterval - afgeschreven kunnen worden. Tijdens de onderhoudsperiode kunnen dan de werkzaamheden beperkt blijven en mogelijk onderhoudsintervallen worden verlengd. Overigens kan het optimaliseren van een onderhoudsscenario ook betekenen dat onderhoudsintervallen korter worden en dat andere werkzaamheden worden uitgevoerd.

Bijkomende kosten
Een optimaal onderhoudsontwerp levert niet slechts besparingen op loon- en materiaalkosten op, maar ook op bijkomende kosten zoals steigerkosten, klimtoeslagen, bouwplaatskosten e.d.. Vooral de steigerkosten maken een steeds groter deel uit van de totale directe projectkosten. Door langere onderhoudscycli kan hierop veel worden bespaard.

Milieubelasting
Vrijheid in het onderhoudsontwerp kan ook tot een verlaging van de milieubelasting van onderhoud leiden. Hoe dit kan hebben Itard e.a. in 2007 onderzocht. Zie de SBR-publicatie Duurzaam onderhouden, binnen de serie Prestatiegericht samenwerken bij onderhoud.

1.3.4 Transactiekosten

Transactiekosten zijn alle kosten die in het economisch verkeer moeten worden gemaakt ten behoeve van het tot stand brengen van een transactie. Transactiekosten komen dus boven op de 'gewone' productiekosten, inclusief kosten van transport en marketing. Zowel aanbieders (bijvoorbeeld kosten verbonden aan het opstellen en afdwingen van overeenkomsten), vragers (zoekkosten) als overheden (bijvoorbeeld kosten om rechtsregels op te stellen en te handhaven) maken transactiekosten (Hazeu, 2000). Bij het aanbesteden en uitvoeren van onderhoud worden de transactiekosten gemaakt gedurende de fasen specificeren, selecteren, contracteren, uitvoeren en bewaken en nazorg. Zie hoofdstuk 2.

Op grond van de kenmerken van prestatiegericht samenwerken mag worden verwacht dat een prestatiegerichte werkwijze ten opzichte van de traditionele werkwijze leidt tot lagere transactiekosten. Essentieel hierbij is een meerjarige betrokkenheid van de opdrachtnemer. Lagere transactiekosten kunnen gerealiseerd worden door:

  • de verantwoordelijkheid voor ontwerp en uitvoering bij de opdrachtnemer te leggen; en
  • (hiermee samenhangend) met elkaar samenhangende procesactiviteiten door dezelfde partij te laten uitvoeren, bijvoorbeeld inventarisatie en inspectie, en dezelfde procesactiviteiten niet door verschillende partijen te laten doen.

Het eerste betekent dat het onderhoudsbedrijf het onderhoudsontwerp maakt en voor de uitvoering hiervan ook zelf verantwoordelijk is. In een traditionele werkwijze worden veel activiteiten dubbel of soms driemaal uitgevoerd en gaan er na de eenmalige aanbesteding en uitvoering gegevens verloren. In een prestatiegerichte samenwerking worden duidelijke afspraken gemaakt welke partij voor welke activiteit verantwoordelijk is en blijft.

Transactie- en relatiespecifieke investeringen
Transactie- of relatiespecifieke investeringen zijn investeringen in een unieke bestemming. Als die bestemming vervalt, zijn de investeringen verloren omdat ze geen alternatieve aanwendbaarheid hebben. Transactiespecifieke investeringen zijn in het geval van onderhoud projectgebonden. Relatiespecifieke investeringen zijn projectongebonden. Voorbeelden van relatiespecifieke investeringen bij prestatiegericht samenwerken zijn het ontwikkelen en het aanpassen van gebruikte methoden, instrumenten, processen en procedures van het onderhoudsbedrijf aan de wensen van een opdrachtgever. Het is voor te stellen dat de opdrachtgever wenst dat alle onderhoudsbedrijven waarmee wordt samengewerkt, deze methoden, instrumenten, processen en procedures toepassen en dat bijvoorbeeld de informatieuitwisseling op gelijke wijze plaatsvindt. Zie ook Borst e.a., 2006.

1.4 Bedrijfsvoering opdrachtgever en opdrachtnemer

De invoering van een nieuwe werkwijze heeft gevolgen voor de gehele bedrijfsvoering, de organisatiestructuur en -cultuur, de noodzakelijke kennis en kunde, de informatievoorziening en de inzet van methoden en instrumenten van zowel de opdrachtgever als de opdrachtnemer. De projectongebonden kosten hangen hiermee samen.

1.4.1 Opdrachtgevers

Projectongebonden procesactiviteiten van opdrachtgevers, veelal uitgevoerd in samenwerking met één of meer onderhoudsbedrijven, kunnen zijn:

  • selecteren van onderhoudsbedrijven;
  • ontwikkelen van een samenwerkingsvorm;
  • vaststellen van een prijsmethodiek, bijvoorbeeld eenheidsprijzen van standaardwerkzaamheden;
  • vaststellen van (maatgevende) prestatie-indicatoren;
  • vastleggen van raamovereenkomsten;
  • evaluatie van de samenwerking.

De selectie van aannemers door de opdrachtgever vindt bij prestatiegericht samenwerken projectongebonden plaats. De opdrachtgever werkt per project samen met een vooraf geselecteerd onderhoudsbedrijf. Na de initiële selectie is de opdrachtgever niet veel tijd meer kwijt aan het selecteren van opdrachtnemers; het gaat dan vooral om evalueren. Voorafgaand aan de initiële fase van het eerste project (of de eerste projecten) zullen opdrachtgever en geselecteerde opdrachtnemer(s) tijd investeren in het uitwerken van de gewenste samenwerkingsvorm, het vaststellen van de prijsmethodiek, het vaststellen van (maatgevende) prestatie-indicatoren en het vastleggen van raamovereenkomsten. Zie ook figuur 1.2. Ook bij traditioneel werken komen deze activiteiten voor, soms onder andere noemers. De opdrachtgever huurt mogelijk de kennis en kunde van een adviseur in om deze activiteiten te begeleiden. Evenals de selectie kunnen ook de evaluatie van opdrachtnemers en de evaluatie van de klanttevredenheid bij prestatiegericht werken projectongebonden plaatshebben.

Kosten voor reparatieonderhoud project
Het onderhoudsontwerp kan van invloed zijn op de uitgaven voor het reparatieonderhoud van een object. Deze uitgaven kunnen dalen doordat de opdrachtnemer verantwoordelijk is en blijft voor de onderhoudsprestaties van het complex, gedurende de onderhoudsperiode de prestaties meet en tussentijds kan bijsturen. De opbrengsten zouden gekwantificeerd kunnen worden. Indien er (tussentijdse) reparaties worden uitgevoerd door een derde partij aan bouwdelen waarvoor prestatieafspraken zijn gemaakt, bijvoorbeeld het uitvoerend onderhoudsbedrijf van een woningcorporatie, moet dit worden teruggekoppeld naar het onderhoudsbedrijf. Mogelijk moeten de kosten voor de reparatie worden verrekend met het onderhoudsbedrijf.

1.4.2 Opdrachtnemers

Indien zij prestatiegericht samenwerken voeren de opdrachtnemers ook de onder de opdrachtgevers genoemde projectongebonden procesactiviteiten uit, met uitzondering van het selecteren. Zij doen dit vaak in aanbestedingsvormen met één opdrachtgever. Bovendien veranderen bij de opdrachtnemer veel meer processen van karakter en komen er nieuwe bij. De rol van het onderhoudsbedrijf is die van adviseur (of ontwerper van het onderhoudsontwerp) en uitvoerder. Zie paragraaf 1.2. Nieuwe activiteiten zijn onder meer het opstellen van onderhoudsscenario's, het uitvoeren van prestatiemetingen en het uitvoeren van een klanttevredenheidsonderzoek. Deze activiteiten vereisen andere kennis en kunde van de bedrijven.
Zie ook Borst e.a, 2006.

Verhoging slaagkans
In een lange-termijn-samenwerking vindt tijdens vervolgprocessen van een project geen selectie meer plaats. Dit betekent voor het onderhoudsbedrijf een verhoging van de slaagkans bij aanbiedingen (offertes) in geval van prestatiegericht werken ten opzichte van traditioneel werken. Verhoging van de slaagkans bij aanbiedingen geeft een aanzienlijke kostenverlaging voor de opdrachtnemer op bedrijfsniveau. Bovendien zijn er bij prestatiegericht werken gedurende een aantal onderhoudsintervallen geen nieuwe aanbiedingen noodzakelijk. Kostenvoordelen zijn dus een verhoogde slaagkans bij acquisitie en continuïteit in de opdrachtverlening.

Kostennadelen zijn de extra kosten voor adviestaken, waarvan het uurloon tevens hoger ligt. Onderhoudsbedrijven die slechts uitvoeren zijn moeilijk te vergelijken met onderhoudsbedrijven die ook adviseren. Investeren in kennis en advies door onderhoudsbedrijven kost geld; de op uitvoering gerichte onderhoudsbedrijven moeten een bepaalde prestatiegerichte basisomzet behalen om 'adviestaken' adequaat te kunnen uitvoeren. Door het meer tactische karakter van de procesactiviteiten van de opdrachtnemer zal het gemiddelde uurloon stijgen.

1.5 Kosten in het onderzoek

Het onderzoek betreft de directe en indirecte projectgebonden kosten. De directe projectgebonden kosten zijn gelijk aan de productiekosten. Dit zijn de kosten voor de uitvoering van de onderhoudswerkzaamheden. Deze kosten bestaan uit arbeid, materiaal, materieel en transport. De indirecte projectgebonden kosten zijn gelijk aan de transactiekosten. Zowel de opdrachtgever als de opdrachtnemer maakt kosten voor het tot stand komen van een transactie en om de transactie te monitoren. De aanneemsom die de opdrachtgever betaalt bestaat uit de directe projectgebonden kosten en de indirecte projectgebonden kosten van de opdrachtnemer. De totale projectgebonden onderhoudskosten voor de opdrachtgever bestaan uit de aanneemsom en de eigen indirecte projectgebonden kosten. Zie tabel 1.2.

Tabel 1.2
Opbouw totale projectgebonden onderhoudskosten opdrachtgever

1 Aanneemsom = Directe kosten en indirecte kosten opdrachtnemer
2 Indirecte kosten opdrachtgever
1 + 2 = Totale projectgebonden onderhoudskosten opdrachtgever

Een deel van de transactiekosten van de opdrachtnemer zou ook op een andere wijze kunnen worden vergoed door de opdrachtgever en buiten de aanneemsom kunnen blijven. In dit onderzoek is de aanname dat alle projectgebonden transactiekosten van de opdrachtnemer tot uitdrukking komen in de aanneemsom van het project.