0

publicatie: Handreiking tot betere samenwerking tussen vastgoedbeheerders en onderhoudsbedrijven (PGS)

Woord vooraf

Woord vooraf

Woningcorporaties willen hun onderhoudsprocessen beter beheersen. Een van de aanleidingen daartoe is de toenemende omvang van het woningbezit als gevolg van fusies en de ontwikkeling van het strategisch voorraadbeleid. Door de schaalvergroting vallen steeds grotere aantallen woningen onder hetzelfde beheer. Daarmee komt het belang van risicobeheersing op langere termijn in het beleid steeds nadrukkelijker naar voren. Dat noodzaakt het management de organisatie steeds verder te professionaliseren. Een belangrijk effect daarvan is dat onderhoudstaken minder gedetailleerd kunnen worden aangestuurd. Kerntaken krijgen meer aandacht en het zelf verrichten van onderhoud wordt steeds minder als kerntaak gezien.
De onderhoudsbedrijven krijgen als gevolg van die ontwikkelingen te maken met een veranderende vraag. Van hen wordt meer participatie gevraagd bij het realiseren van een betere beheersing van risico’s en kosten op de langere termijn. In beginsel sluit dat goed aan op de behoefte van onderhoudsbedrijven aan duurzame samenwerking met opdrachtgevers. Deze duurzame samenwerking betekent dat de onderhoudsbedrijven de continuïteit van hun bedrijf veiligstellen. Maar veel belangrijker is dat duurzame samenwerking voor beide partijen veel voordelen oplevert. Het realiseren van een goede aansluiting tussen de vraag van de woningcorporaties en het aanbod van de onderhoudsbedrijven gaat ondanks de veel geprezen marktwerking niet vanzelf. De organisaties moeten bij elkaar passen. Een passend antwoord op de behoefte van opdrachtgevers heeft allerlei gevolgen voor de manier waarop een onderhoudsbedrijf zijn werk verricht en nieuwe taken oppakt.

Er was tot voor kort weinig of geen onderzoek verricht naar de eisen en randvoorwaarden van succesvolle prestatiegerichte samenwerkingsvormen voor opdrachtgever en opdrachtnemer in het onderhoud. In het najaar van 2001 hebben Stichting Bouwresearch en het Onderzoeksinstituut OTB van de TU Delft een gezamenlijk initiatief genomen om deze voorbeelden van samenwerking op te sporen. Dit initiatief is uitgewerkt in twee onderzoeken: één met opdrachtgevers, namelijk vijf grote woningcorporaties die gezamenlijk meer dan 150.000 woningen beheren en één met zeven onderhoudsbedrijven. Doel van beide onderzoeken was het formuleren van randvoorwaarden voor een grootschaliger opzet van nieuwe prestatiegerichte samenwerkingsvormen. De resultaten van het onderzoek zijn vertaald tot een handreiking voor de praktijk. Voor zowel vastgoedbeheerders als onderhoudsbedrijven biedt deze publicatie een verhelderend uitzicht over het huidige en toekomstige onderhoudsveld. Het hoe en waarom wordt toegelicht aan de hand van processchema’s en praktijkcases.

Toekomstige publicaties
Dit project wordt voortgezet met bouwdeelgerichte publicaties. Daarin zullen per bouwdeel de randvoorwaarden voor prestatiegericht samenwerken meer in detail worden ingevuld. Deze invulling wordt uitgewerkt in de vorm van bouwstenen voor prestatiegericht samenwerken bij het onderhoud van bouwdelen.

Leeswijzer
In de praktijk ontwikkelen zich de contouren van toekomstige samenwerkingsvormen die goed zouden kunnen aansluiten op zowel de wensen van de woningcorporaties als die van de onderhoudsbedrijven. Het betreft hier het prestatiegericht samenwerken in het onderhoud. Deze publicatie behandelt de verschillende kanten van deze benadering:

  • de huidige onderhoudsmarkt en nu gebruikelijke procedures voor inkopen en aanbieden van onderhoud in deel A;
  • prestatiegericht samenwerken en prestatiegerichte overeenkomsten in deel B;
  • prestatiegericht samenwerken vanuit het perspectief van de professionele beheerder van onroerend goed in deel C;
  • prestatiegericht samenwerken vanuit het perspectief van het onderhoudsbedrijf in deel D;
  • deel E beschrijft voor een aantal bouwdelen praktijkvoorbeelden van het streven naar prestatiegericht samenwerken.

De begeleidingscommissie van de onderzoeken waarop deze publicatie is gebaseerd, bestond uit de volgende personen en organisaties:

- ing. E. Mühren, Vivare, Arnhem
- ir. L. Weevers, Vivare, Arnhem
- R.C.J.H. Gerritsen, Vivare, Arnhem
- E. Kunst, Portaal Eemland, Amersfoort
- H. van Woezik, Portaal Arnhem/Nijmegen, Nijmegen
- ir. P.C.H. van der Laan, Woningbedrijf Amsterdam, Amsterdam
- E. Engel, Woningbedrijf Amsterdam, Amsterdam
- F. Kabbaj, Staedion, Den Haag
- N. van der Linden, Staedion, Den Haag
- A.H.M. Catau, De Woonplaats, Enschede
- D. Roetert Steenbruggen, De Woonplaats, Enschede
- J.A.M. Bouw, Bouw Totaal Onderhoud, Gemert
- Drs. M.M.T. Geerts, Etro Vastgoedzorg, Wormerveeer
- R. Hagemans, Hagemans Verenigde bedrijven, Nijmegen
- D.J. Logchies, Logchies renovatie en onderhoud BV, Beverwijk
- M.W.J. Rutges, Rutges Vastgoedonderhoud BV, Montfoort
- J.L. van der Krogt, Smits Vastgoedzorg, Rotterdam
- E.H. Janssen MBA, Van Wijk Groep, De Meern
- ir. J.J. Vingerling, projectmanager, Stichting Bouwresearch, Rotterdam
- ir. K.W. Korse, rapporteur, Onderzoeksinstituut OTB, Delft
- dr. ir. A. Straub, rapporteur, Onderzoeksinstituut OTB, Delft
- dr. ir. G.A.M. Vijverberg, rapporteur, Onderzoeksinstituut OTB, Delft

De onderzoeken die aan deze publicatie ten grondslag liggen is mede mogelijk gemaakt door financiële bijdragen van de bovengenoemde corporaties, onderhoudsbedrijven en Onderzoeksinstituut OTB.