0

publicatie: Procesprotocol consumentgericht bouwen

1 Consumentgericht bouwen, een blijvende trend

1 Consumentgericht bouwen, een blijvende trend

Projectontwikkelaars spelen in op de wensen van de markt. Ze bieden toekomstige bewoners steeds ruimere mogelijkheden om te bepalen hoe hun nieuwe woning eruit gaat zien. Maar consumentgericht bouwen is alleen mogelijk als er een goede balans bestaat tussen de keuzevrijheid van de consument en de uitvoerbaarheid voor de bouwer.

1.1 De veranderende bouwopgave

Projectontwikkelaars die in deze eerste jaren van de 21e eeuw woningbouwprojecten ontwikkelen, geven steeds vaker gehoor aan de wensen van de koper. De consumenten op de woningmarkt willen zelf steeds meer invloed kunnen uitoefenen op de indeling, de afwerking en de uitrusting van hun nieuwbouwwoning.
Een nieuwe generatie kopers kan en wil ook hiervoor betalen, als verwezenlijking van hun wensen hun tenminste meer opbrengt dan kost. Deze kopers zijn niet langer tevreden met de keuze uit het voorgeprogrammeerde keuzepakket waarmee projectontwikkelaars vaak werken. Zij willen hun keuze kunnen maken in een goed geoutilleerde showroom. De rol van deze showrooms, vooral van keukens en badkamers, wordt dan ook steeds belangrijker. Datzelfde geldt voor koperbegeleiders. Hun rol beperkt zich al lang niet meer tot het helpen aanvinken van keuzes in een optielijstje. Zij krijgen een steeds prominentere taak in het proces van ontwikkeling tot realisatie van de nieuwe woning en raken in een steeds vroeger stadium betrokken bij het ontwikkelingsproces. De begeleiding per woning kost hen daardoor meer tijd dan voorheen. Vijf jaar geleden kon een koperbegeleider wel tweehonderd woningen per jaar aan, tegenwoordig nog 'maar' vijftig. Het aantal koperbegeleiders bij bouwbedrijven is navenant explosief gestegen. Hun huidige takenpakket vraagt steeds meer inhoudelijke kennis en inzicht in procesmanagement.

'In onze showroom vindt de koper alles voor de afbouw van zijn woning onder één dak. Inspiration is overzichtelijk ingedeeld in vier woonsferen met vier gangbare interieurstijlen. Deze indeling helpt de klant bij de keuzes voor sfeer en aankleding van zijn woning. Ook voor de indeling en de apparatuur biedt de showroom en goed beeld van de mogelijkheden en praktische tips. Met de medewerker werkt de klant het idee verder uit in de plattegrond van de woning, inclusief de financiële informatie.'
Bron: website Raab Karcher Inspiration.

1.2 Woningbouw na de Tweede Wereldoorlog

Vergelijk de huidige manier van projectontwikkeling eens met de woningbouw in de jaren vijftig, zestig en zeventig. Jaren van de wederopbouw/woningnood.
Efficiency en kwantiteit waren in deze tijd centrale eisen in de bouw. De sector heeft daar effectief op ingespeeld. Na de Tweede Wereldoorlog maakte de industriële ontwikkeling en productie van de grote-elementenbouw en de tunnelgietbouw indrukwekkende bouwprestaties mogelijk. In een mum van tijd verrezen hele woonwijken. De consument had geen enkele invloed op het ontstaan hiervan. Maar de nieuwe bewoners waren blij met een eigen dak boven hun hoofd.

In het begin van de jaren tachtig ontstonden de eerste barsten in de industriële massaproductie van woningen. De roep om betere kwaliteit en aantrekkelijkere vormgeving van de nieuwbouwwijken nam toe. Stedenbouwkundigen wilden minder eenvormige woonwijken, gebruikers meer ruimte per woning. Dat had gevolgen voor de manier van bouwen. De woningbouwers waren decennialang gewend geweest projecten van vijfhonderd woningen van hetzelfde type neer te zetten.

Die manier van bouwen beantwoordde niet meer aan de eisen. De ontwikkelaars deelden een project van vijfhonderd woningen voortaan op in meerdere woningtypes. Zo kregen toekomstige bewoners meer keuze in uiterlijk en indeling van de woning. De mogelijkheden van het seriematige productieproces van de grote woningbouwers namen hierdoor af, de noodzaak van flexibiliteit nam toe.

Adri Duivesteijn, wethouder volkshuisvesting in Almere

'Samen met projectontwikkelaars moeten we een nieuwe methode van consumentgericht bouwen ontwikkelen, waarmee we toch onze productiedoelstellingen kunnen halen.
Het Homeruskwartier in Almere is hiervoor een experimenteel gebied, dat praktische tools moet opleveren, een staalkaart van oplossingen. Het is interessant te merken dat ontwikkelaars zich serieus aan het voorbereiden zijn op een andere toekomst en een andere rol voor hun bedrijf.'
Bron: Building Business, oktober 2006.

1.3 Flexibiliteit

Al eerder had de bouwsector zich beziggehouden met meer flexibiliteit in de bouw. In de jaren zestig deed de Stichting Architecten Research (SAR) onderzoek naar de mogelijkheden hiertoe. In de jaren tachtig en negentig werkte de Stichting Open Bouwen dit gedachtegoed verder uit. Daarbij ging het niet primair om flexibiliteit in de woningbouw, maar vooral om flexibel bouwen in de ziekenhuiswereld. In 1991 publiceerde het Nationaal Ziekenhuis Instituut bijvoorbeeld het rapport Flexibiliteit als bouwstrategie voor een veranderende gezondheidszorg. Door de huidige trend van consumentgericht bouwen staat flexibiliteit als fenomeen in de bouwwereld opnieuw in de belangstelling. Procesflexibiliteit tijdens het bouwproces biedt zowel in de ontwerpfase als in de uitvoeringsfase ruimte voor keuzes en aanpassingen. Dit stelt toekomstige bewoners in staat om actiever deel te nemen aan de ontwikkeling van hun eigen huis en meer eigen keuzen te maken. Ook het conceptuele bouwen kan hieraan een bijdrage leveren. De koper wil ook tot in een zo laat mogelijk stadium van het bouwproces kunnen blijven kiezen. Het is voor mensen die een huis kopen lastig om ver vooruit de consequenties van hun keuzen te overzien. En met zorg kiezen kost nu eenmaal tijd.

Particulier opdrachtgeverschap en (consumentgerichte) projectontwikkeling

Bij particulier opdrachtgeverschap is de particuliere bouwer al eigenaar van de grond voordat het ontwerpproces begint. De toekomstige bewoner kan binnen de regels die daarvoor voor iedere burger gelden en zijn financiële mogelijkheden, zelf bepalen hoe zijn huis eruit komt te zien. Bij (consumentgerichte) projectontwikkeling van woningen bezit de projectontwikkelaar de bouwgrond en verkoopt deze tegelijk met het ontwerp en de aanneemopdracht voor het huis. Traditioneel bepaalt de projectontwikkelaar hoe het woningbouwproject eruit komt te zien. De koper koopt - veelal op papier - een woning op de vormgeving, indeling en afwerking waarvan hij weinig tot geen invloed heeft.

Behalve procesflexibiliteit is gebruiksflexibiliteit van belang. Want gebruiksflexibiliteit in de bestaande vormen maakt het mogelijk een woning na oplevering eenvoudig aan nieuwe eisen aan te passen. De waarde van een gebouw of bouwproces, en dus het rendement, kan daardoor toenemen.

1.4 Kopersmarkt

Niet alleen de markt vraagt meer keuzevrijheid, ook de overheid stimuleert dit proces. Gemeentes dagen de bouwsector uit en zetten in hun gesprekken met marktpartijen de consumentgerichte benadering steeds duidelijker op de agenda. Voortaan opereren veel projectontwikkelaars op een kopersmarkt. Hierdoor krijgen alle bij de woningbouw betrokken partijen steeds indringender te maken met twee structurele tendensen: afname van de gemiddelde grootte van woningbouwprojecten en toename van de keuzevrijheid van consumenten.

Afhankelijk van het gekozen scenario zal de hoeveelheid woningen in kleine projecten met een optimale keuzevrijheid binnen enkele jaren oplopen van ruim 12.000 nu naar 20.000 of zelfs 30.000 woningen. Het aantal woningen met beperkte keuzevrijheid in grotere projecten zal afnemen van ruim 33.000 nu, naar 20.000 tot 15.000. Deze twee tendensen maken veranderingen in het uitvoerend bouwproces tot een urgente zaak. Op dit moment heeft het ruwbouwproces een industrieel en procesmatig karakter, terwijl de afbouw ambachtelijk is. Die productiewijze staat consumentgericht bouwen in de weg.

1.5 De uitdaging

Door de veranderingen op de markt groeit de complexiteit van het bouwproces. De noodzaak om de keuzevrijheid voor de consument te combineren met een uitvoerbaar bouwproces én redelijke prijsstellingen groeit met de dag. Deze publicatie wil projectontwikkelaars en andere betrokken partijen handvatten bieden om op die uitdaging een antwoord te geven.