0

publicatie: Publiek private samenwerking bij herstructurering

1 Inleiding en verantwoording

1 Inleiding en verantwoording

1.1 Waarom een leidraad voor herstructurering?

De herstructurering van de bestaande woningvoorraad, met name in de naoorlogse wijken, is één van de belangrijkste opgaven voor de komende decennia. Deze naoorlogse wijken worden vaak gekenmerkt door eenzijdigheid in het woning- en voorzieningenaanbod, terwijl de bewoners veelal een sociale achterstand hebben.
Het leefklimaat in deze wijken is de laatste jaren verslechterd. Als gevolg daarvan trekken de meest draagkrachtige bewoners weg naar Vinex-locaties. De wijken dreigen hierdoor in een negatieve spiraal terecht te komen.

Het kabinet erkent deze problematiek en geeft aan dat de herstructurering van eenzijdig samengestelde woonwijken een belangrijk onderdeel is van het stedelijk beleid. Hiervoor worden vele miljarden gebundeld in het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV), dat tevens uitgaat van een veelvoud aan complementaire private investeringen.

Publiek-private Samenwerking (PPS) kan het aangewezen middel zijn om de investeringen van publieke en private partijen te stroomlijnen en te komen tot een gezamenlijke, integrale en marktconforme aanpak.
Samenwerkingsverbanden kunnen ontstaan tussen gemeenten, corporaties, eigenaren, projectontwikkelaars, bouwers en beleggers. De wijze waarop deze samenwerking tot stand kan komen en de rol die de verschillende partijen kunnen vervullen, zijn nog redelijk onontgonnen terrein; de ervaringen op dit gebied zijn beperkt. Uiteraard is lering te trekken uit andere samenwerkingsverbanden zoals bijvoorbeeld in de Vinex-locaties. De aard van de locaties, de complexiteit van de ingrepen en het aantal en typen partijen zijn echter van een geheel andere orde bij de herstructureringsopgave.

Binnen deze complexe opgave is daarom behoefte aan inzicht voor partijen in de problematiek, de dilemma's, de oplossingsrichtingen en mogelijkheden voor samenwerking. Voor projectontwikkelaars en bouwers is bovendien inzicht in hun rol, positie en meerwaarde gewenst omdat zij door hun gebrek aan grondposities niet per definitie worden betrokken bij de herstructureringsopgave, terwijl zij door hun kennis en expertise wel een belangrijke bijdrage kunnen leveren.

SBR (Stichting Bouwresearch) en NVB Vereniging voor projectontwikkelaars willen graag inspelen op deze behoefte en hebben het initiatief genomen om een leidraad voor PPS bij de herstructurering van naoorlogse wijken samen te stellen, zodat richting kan worden gegeven aan het proces van herstructurering. Akro Consult is, vanwege haar expertise op het gebied van PPS en herstructurering en haar betrokkenheid bij het SEV-experiment Wijkgebonden Vastgoedfondsen, verzocht deze leidraad op te stellen.

1.2 Verantwoording

Deze leidraad is tot stand gekomen op basis van:

  • een brede oriëntatie op de ontwikkelingen in den lande (inclusief de uitkomsten van het SEV-experiment Wijkgebonden Vastgoedfondsen);
  • kennis en ervaring met PPS en herstructurering;
  • een inventarisatie van concrete projecten;
  • interviews met relevante partijen (gemeente, corporatie en projectontwikkelende bouwer);
  • een workshop die is gehouden met partijen uit het veld (gemeente, corporaties, project-ontwikkelaars en bouwers). Deze workshop vond plaats in oktober 2000.
  • een bijeenkomst met partijen uit het veld die als proeflezer hebben gefungeerd.

1.3 Het doel van deze leidraad

Deze leidraad heeft als doel conceptueel inzicht en richting te geven aan een (gezamenlijke) aanpak, het proces en de rollen van de verschillende partijen die betrokken zijn bij de herstructurering. Het proces van herstructurering verkeert momenteel nog in een experimenteel stadium. Een gedegen handleiding met een uitgebreide checklist voorzien van succes- en faalfactoren kan in dit stadium nog niet worden samengesteld. Wel zijn waar mogelijk tips, valkuilen en voorbeeldprojecten aangegeven. Ook is een stappenplan toegevoegd waarin per fase wenselijke activiteiten zijn vermeld.
De leidraad is bedoeld voor zowel de private als de publieke partijen die ook daadwerkelijk via PPS willen investeren in herstructureringsprojecten. In feite beoogt de leidraad antwoord te geven op twee kernvragen:

  1. welke meerwaarde kunnen marktpartijen (projectontwikkelaars/bouwers) leveren aan het proces van herstructurering?
  2. hoe kunnen marktpartijen praktisch participeren in de herstructurering en hoe kunnen ze zich hierin een positie verwerven?

Hoewel herstructurering een integraal proces is, besteedt de leidraad met name aandacht aan de fysieke aspecten waar projectontwikkelaars en bouwers meerwaarde kunnen leveren. Het fysieke aspect bestaat uit planontwikkeling en uit het bouwen en beheren van woningen. Het sociale en economische aspect wordt alleen genoemd als het direct in relatie staat met het fysieke aspect. Ook worden het beheer van de openbare ruimte en de infrastructuur als belangrijk aandachtspunt meegenomen.

1.4 Leeswijzer

De leidraad besteedt allereerst aandacht aan de problematiek en de context van de herstructureringsopgave (hoofdstuk 2). Daarna wordt ingegaan op de meerwaarde en mogelijkheden van publiek-private samenwerking (hoofdstuk 3). Vervolgens worden de ontwikkelingen beschreven (hoofdstuk 4) en komen de uitkomsten van de brede workshop aan bod (hoofdstuk 5). De leidraad sluit af met praktische tips, valkuilen, aanbevelingen en een stappenplan.