0

publicatie: TransformatieWijzer: van kantoor naar woonruimte

1 Introductie TransformatieWijzer

1 Introductie TransformatieWijzer

In een dichtbevolkt land met een groot tekort aan betaalbare woningen is het verbazingwekkend dat zoveel leegstaande ruimte onbenut blijft. De kantorenmarkt kent dermate grote leegstand dat een substantieel deel daarvan volgens alle professionele partijen geen toekomst meer heeft als kantoor. Op basis van een grove rekensom biedt de leegstand in kantoren kansen voor een verbouwstroom van duizenden woningen1 per jaar. Vooral kleine of middelgrote woningen voor starters liggen voor de hand, een marktsegment waar de schaarste misschien nog wel het meest nijpend is. De kansen die de veranderde kantorenmarkt biedt, worden maar zeer beperkt benut. Het aantal kantoorgebouwen dat daadwerkelijk getransformeerd wordt, is klein. Het aantal ontwikkelaars dat meer dan één project gedaan heeft, is op één hand te tellen. En ook het aantal gemeenten met meer dan enkele geslaagde voorbeelden is schaars.

De totale leegstaande ruimte in Nederland biedt in theorie ruimte voor 140.000 appartementen van gemiddeld 70 m², waarvan leegstaande kantoorruimte grofweg tweederde voor haar rekening neemt en eenderde bestaat uit de ruimte voor wonen boven winkels.

Kennis en instrumentarium ontbreekt
Daarvoor kunnen vele oorzaken genoemd worden. De drie keyplayers stuiten ieder op een eigen dilemma. Kantooreigenaren willen wel van leegstaande kantoren af, maar niet tegen bodemprijzen. Gemeenten willen graag een aantrekkelijk economisch vestigingsklimaat, maar geen probleemeigenaar zijn ‘want dan leunt iedereen achterover’. Ontwikkelende partijen (corporaties en bouwer/ontwikkelaars) zien wel degelijk kansen, maar zien ook grote technische en procesonzekerheden (‘wil de belegger meewerken aan fiscaal vriendelijke levering, is de gemeente in staat om binnen enkele weken vragen te beantwoorden?’). Wat de drie partijen gemeenschappelijk hebben is dat het hen ontbreekt aan gedocumenteerde praktijkkennis en daarvan afgeleid instrumentarium. Ieder project begint weer bij nul. Zelfs als één van de drie partijen eerder ervaring heeft opgedaan met transformatie, loopt zij er snel tegenaan dat de andere keyplayers dat niet hebben. Tegelijkertijd laten voorbeelden zien dat er waar een wil is, wel degelijk mogelijkheden zijn. De dilemma’s blijken in de praktijk op te lossen; soms door als gemeente ruimte te bieden in het bestemmingsplan, soms door als ontwikkelaar afspraken te maken met de belegger waardoor risico’s ingeperkt worden. De fiscus helpt soms een handje en af en toe biedt een gecombineerde herontwikkeling de mogelijkheid de belegger te laten meedelen in de nieuwe toekomstwaarde.

Transformatie levert bijzondere woningen op
Een tweede reden om een TransformatieWijzer uit te brengen, is dat gerealiseerde projecten vrijwel zonder uitzondering woningen met bijzondere kwaliteiten laten zien. Hoge plafonds bijvoorbeeld, of een monumentale hal of gang die in huidige woningbouw zelden voorkomt, of de uitstraling van wonen in een monument. En: geen plek in de stad zo rustig als een binnenstad op zondagochtend. Een aantal pioniers is al langer met de transformatie van gebouwen bezig en wat daarbij opvalt is dat zij een sterke drive hebben om bij te dragen aan een levende, vitale binnenstad2. Deze pioniers krijgen mondjesmaat navolging, maar van een echte doorbraak is tot nu toe helaas geen sprake.

Een aantal van hen wordt geïnterviewd in Van werken naar wonen [NVB, 2004].

Transformatie: essentieel onderdeel van een gezonde kantorenmarkt
De kantorenmarkt is veranderd van een groeimarkt naar een vervangingsmarkt. Gebouwen aan de onderkant van de markt hebben volgens alle professionele partijen geen toekomst meer als kantoor. Het opruimen ervan zal hoe dan ook een normaal bedrijfsonderdeel moeten worden om die markt gezond te houden.

De TransformatieWijzer wil bijdragen aan een gezonde kantorenmarkt door gebouwen die niet meer goed in de markt liggen een nieuwe toekomst te geven. De Transformatie- Wijzer wil professionals die werkzaam zijn als belegger, ontwikkelaar of bij de overheid mogelijkheden aanreiken waarmee zij de belangrijkste factoren die de haalbaarheid bepalen (techniek, financiën, planologische mogelijkheden) in de initiatieffase kunnen onderzoeken. De Transformatie- Wijzer voorziet in de noodzakelijke informatie om een gebouwopname te doen, maar met de TransformatieWijzer kan meer. Zo is de TransformatieWijzer Bouwbesluit uitermate geschikt om gemeenten te ondersteunen bij het formuleren van pro-actief ontwikkelbeleid. Het instrument is zodanig van opzet dat het de noodzakelijke communicatie tussen de keyplayers vergemakkelijkt.

1.1 Voor wie is de TransformatieWijzer?

De TransformatieWijzer bevat informatie voor publieke partijen, beleggers en partijen die betrokken zijn bij de realisatie van transformaties, zoals ontwikkelaars, bouwers en architecten.
Publieke partijen treffen informatie en instrumenten aan over de mogelijkheden om transformatie te stimuleren en beleid te ontwikkelen en partijen aan te sturen. Dit laatste is ook interessant voor de beleggers, evenals de financiële informatie. Voor realisatoren bevat deze publicatie kennis en tools om hen verder te helpen met initiatieven in de markt.
Bijvoorbeeld om haalbaarheid in beeld te brengen of om knelpunten in de regelgeving snel boven tafel te krijgen.

1.2 Leeswijzer

De TransformatieWijzer is opgesplitst in een drietal onderdelen met elk een aantal hoofdstukken.
Deel 1 Transformatie in vogelvluchtgaat in op de kantorenmarkt, belicht verschillende invalshoeken van transformatie en sluit af met een analyse van veel voorkomende knelpunten en de bijbehorende oplossingen. Zeer geschikt voor de leek die zich snel het onderwerp eigen wil maken.
Deel 2 Transformatie en regelgeving behandelt diverse aspecten van regelgeving. Veel aandacht is er voor het Bouwbesluit, de nieuwe Wet ruimtelijke ordening en de Grondexploitatiewet. Ook de Wet Geluidhinder komt aan bod. In dit hoofdstuk wordt ook de tool TransformatieWijzer Bouwbesluit geïntroduceerd. Met name geschikt voor wie zelf aan de slag gaat met transformatie en tegen regelgeving aan loopt, maar ook voor gemeenten die geconfronteerd worden met vragen over transformatie.
Deel 3 Transformatie en financiën gaat over financiële aspecten van transformatie. Dit deel is opgebouwd rond een rekenmodule (digitaal bij dit boek beschikbaar), die met name van belang is voor wie de aankoop van een te transformeren object overweegt. Tenslotte bevat de publicatie een aantal bijlagen met toelichtende informatie en tools om in de praktijk aan de slag te gaan met transformatie. Enkele bijlagen zijn vanwege de omvang of functie digitaal beschikbaar gemaakt. Deze bijlagen zijn toegankelijk via www.sbr-info.nl.

Inloggen SBR-info
Ga naar www.sbr-info.nl en vul uw gebruikersnaam en wachtwoord in (deze gegevens ontvangt u op uw persoonlijke e-mailadres). Klik op het tabblad ‘Bibliotheek’. Onder ‘Renovatie en onderhoud’ vind u de digitale versie van deze publicatie plus de uitgebreide bijlagen en het rekenmodel.