0

Wilt u deze kennis delen met collega's? Klik dan hier om uw collega's uit te nodigen.

publicatie: Wat kun je niet alleen, maar wel samen?

Trends & ontwikkelingen in de markt

1 Trends & ontwikkelingen in de markt

In de woningmarkt spelen drie belangrijke ontwikkelingen; de verschuiving van nieuwbouw naar renovatie, de verduurzaming (energiebesparing) en vernieuwend opdrachtgeverschap in combinatie met vraag naar totaal- oplossingen en ketensamenwerking.

1.1 Minder nieuwbouw, meer renovatie

Als we kijken naar de ontwikkelingen in onze sector, dan zien we de marktvraag verschuiven van nieuwbouw naar renovatie (zie ook onderstaande figuur). Het herstel van de economie zal in de renovatiemarkt het eerste merkbaar zijn.

Figuur 1-1 Realisatie & prognose woningbouwproductie (Bron: CBS & TNO).

De renovatieopgave is vaak complex en minder voorspelbaar dan bij nieuwbouw. Daarom is juist in dit segment de behoefte aan vakmanschap groot en doen woning-corporaties een beroep op (gespecialiseerde) aannemers om de gewenste kwaliteit geleverd te krijgen. Dit biedt kansen voor (MKB)ondernemers.

1.2 Energie & klimaat

Als gevolg van de klimaatverandering neemt het milieu een steeds belangrijkere positie in op de politieke agenda. Dit heeft natuurlijk gevolgen voor de bouw- sector. Onlangs werd tijdens de klimaattop in Kopen-hagen nog eens het belang benadrukt van een verbetering van de energieprestatie van nieuwe en met name bestaande gebouwen. De gebouwde omgeving is verantwoordelijk voor 40 % van de totale CO²-uitstoot. 27 % van de energieconsumptie vindt plaats in de woningbouw. Door de verwachte stijging van de energieprijzen zullen de energielasten een groter deel van de totale woonlasten gaan bedragen, tenzij er flink wordt geïnvesteerd in energiebesparende maatregelen. Bedrijfsleven, overheid, kennisinstellingen en maatschappelijke organisaties zetten zich gezamenlijk in om er voor te zorgen dat onze energievoorziening in 2050 duurzaam is. De overheid formuleert strengere regelgeving voor de energieprestatie van gebouwen, bijvoorbeeld in het programma NL Schoon & Zuinig (zie kader).

Doelstellingen rijksoverheid; Schoon & Zuinig:
  • 30 % CO²-reductie in 2020 ten opzichte van 1990
  • 2 % per jaar efficiëntieverbetering
  • 20 % duurzame energie in 2020

Als we kijken naar de opdrachtgevers in de huursector (woningcorporaties en commerciële verhuurders), dan zien we dat zij veel aandacht besteden aan het verduurzamen van de woningvoorraad. Dit loopt uiteen van het vervangen van de verwarmingsinstallatie in woningen tot een complete wijkaanpak, waarbij ook sociale aspecten een rol spelen. Bijvoorbeeld de evenwichtige samen- stelling van de bewoners van een wijk. Om wonen betaalbaar te houden, zullen woningcorporaties en eigenaren steeds meer investeren in energiebesparing en duurzame energie.

Klassieke aanbesteding

Woningcorporaties maken vaak een bestek en besteden de uitvoering uit. Het denkwerk gebeurt door de corporatie (in samenwerking met de architect) en de aanbieder met de laagste prijs krijgt het werk.
Er zijn enkele varianten:

  • Het werk wordt uitbesteed aan een hoofdaannemer. Deze selecteert een aantal onderaannemers, die elk een deel van het werk uitvoeren onder zijn verantwoordelijkheid.
  • De corporatie knipt het werk in een aantal stukken en contracteert verschillende gespecialiseerde aannemers. Deze doen elk een deel van het werk.

In de huidige situatie worden de partijen per bouwproject bij elkaar gebracht. Niet kwaliteit, vakmanschap of procesbeheersing geeft de doorslag, maar de laagste prijs. De eenmaligheid van de samenwerking stimuleert niet om veel energie te steken in het perfectioneren van de samenwerking.

1.3 Vernieuwend opdrachtgeverschap

Woningcorporaties willen zich toeleggen op hun kerntaak, namelijk het bieden van betaalbare huisvesting van goede kwaliteit voor minder draagkrachtige burgers. Bouwen, renoveren en onderhouden zijn in die visie neventaken van de woningcorporaties. De corporaties willen daarom af van de gefragmenteerde (opgedeelde) aanbesteding. Ze zoeken marktpartijen die de verantwoordelijkheid op zich nemen voor de totale renovatieopgave. Ze kunnen de eigen rol dan beperken tot het hoogst noodzakelijke. Dat is bijvoorbeeld het er op toezien dat de marktpartijen oplossingen leveren die voldoen aan de gestelde eisen. Om er vertrouwen in te krijgen dat marktpartijen in staat zijn om deze verantwoordelijkheid te dragen, moeten zij aan kunnen tonen dat ze de samenwerkingsprocessen goed hebben georganiseerd. Zij moeten ook instaan voor de kwaliteit van hun processen en het opgeleverde werk.

In de huidige markt specificeren de opdrachtgevers de gevraagde oplossingen meestal zelf (bestek en tekeningen). Dit zal geleidelijk verschuiven naar een open geformuleerde vraag (functionele specificatie, prestatie eisen). Hierbij omschrijft de woningcorporatie aan welke eisen de renovatieopgave moet voldoen. De aannemers krijgen zowel de verantwoordelijkheid voor het ontwerp, als voor de uitvoering. Ze mogen zelf de oplossingen bedenken die aan de eisen voldoen. Zij krijgen tevens de vrijheid om hun partners te kiezen en het proces optimaal te organiseren. Dit schept mogelijkheden om kennis en kwaliteiten van de verschillende specialismen beter in te zetten en om samenwerkingsprocessen optimaal te organiseren. Dat is ook nodig om de risico’s te kunnen beheersen, want vrijheid houdt tevens verantwoordelijkheid in.

1.4 Veranderende vraag; kans voor MKB-bedrijven

De veranderende marktvraag biedt kansen voor MKB-bedrijven:

  1. De marktvraag zal verschuiven van nieuwbouw naar renovatie en onderhoud.
  2. De renovatievraag zal worden gecombineerd met energiebesparing en verduurzaming.
  3. et gefragmenteerde aanbesteden zal deels worden vervangen door vraag naar totaal-dienstverlening (integrale oplossingen voor bouwdelen of gehele gebouwen).
Veranderende vraag
  • Forse inzet op energiebesparing.
  • Combinatie energiebesparing en renovatie-behoefte.
  • Woningcorporaties:
    • willen zich toeleggen op hun kerntaak (huisvesten);
    • willen af van gefragmenteerde (opgedeelde) aanbestedingen;
    • willen in zee met marktpartijen die de totale verantwoordelijkheid nemen.