Webinar Hoe betrek ik bewoners?

Vragen Kyra Geertsema, Provides

• Stond er tegenover de investering een huurverhoging? En heeft de inkomensafhankelijke huurverhoging nog invloed gehad op de bewoners?
  Ja, de huurverhoging voor een woning waar zowel binnen als buiten gerenoveerd wordt is €27,30 per maand en daar waar de woning in de afgelopen jaren al was gerenoveerd wordt alleen een buitenrenovatie uitgevoerd á €18,50 per maand. De IAH heeft voor zover wij kunnen nagaan geen invloed gehad op de instemming met het plan. 
  
  
• Is er tijdens de ketensamenwerking ook vroegtijdig een installateur betrokken of alleen de aannemer?
  De installateur was in dit geval al betrokken bij de renovaties van de individuele woningen en is nu ook betrokken bij de planmatige renovatie. Hij had dus de nodige voorkennis, wat zeer prettig werkt. 
  
  
• Hoe kunnen eventueel bewoners hun klacht melden? Alleen in de bouwkeet?
  Bewoners kunnen zich melden bij de uitvoerder van de aannemer, maar ook bij de wijkbeheerder  en woonconsulent van Provides. We merken gelukkig dat dit bijna niet gebeurd en de vragen door de uitvoerder beantwoord kunnen worden. 
  
  
• Waarom worden er dan geen liften aangebracht? (m.b.t. levensbestendigheid?)
  Het betreft hier portiekflats uit de jaren 70 met 4 etages en 7 woningen per portiek. Dit zou een zeer onrendabele investering worden, die niet geheel gedekt kan worden met de huurverhoging. Voor de bewoners betekent de plaatsing van een lift niet alleen een extra huurverhoging, maar ook een verhoging van de servicekosten (schoonmaak, elektra). Bij een eerder project hebben we dit wel gedaan. Dit betrof een portiek met 10 woningen waarbij we de 70% akkoord slechts bij enkele portieken behaalden. De hogere kosten wogen voor de bewoners niet op tegen het gemak van een lift. Dit type woningen vormt nu onze betaalbare voorraad. Dit houden we ook graag zo.
  
  
• Hoeveel procent bewoners was in staat te blijven zitten?
  Van de 126 huishoudens zijn er ca. 6 tijdelijk verhuisd. Gelukkig kunnen de meeste mensen in hun woning blijven wonen tijdens de renovatie.
  
  
• Waarom is er gekozen voor een renovatieprojecten en niet een geheel nieuwe ontwikkeling?
  Dit antwoord sluit aan bij het antwoord over de vraag van de lift. De business case voor sloop en nieuwbouw in bebouwd gebied vergt grote investeringen. Anders dan bij nieuwbouw op uitleglocaties hebben we bij binnenstedelijke herontwikkeling te maken met woonmaatschappelijke kosten (herhuisvesting, verhuisvergoedingen) en sloopkosten. Door deze hoge investeringen vallen de woningen die je er voor terugbouwt veelal in de dure sociale huursegment (tot de huurtoeslaggrens). Mede in het kader van de betaalbaarheid vinden we dit niet wenselijk.
  
  
• Is er meer informatie beschikbaar over portiekgesprekken?
  Voor meer informatie over de portiekgesprekken kunt u contact opnemen met Kyra Geertsema via k.geertsema@provides.nl of 06-11352022.

Vragen Jaap van Beelen, Dunavie

• Is het maatregelenpakket van Dunavie beschikbaar?
  De keuze in maatregelen zijn onder andere; (Isolatie:) grafietparels in spouw, grafietparels onder dakpannen, muur isolatie met afwerking aan de binnenzijde, dakisolatie met afwerking aan de binnenzijde, vliering isolatie tussen de balken, vlieringisolatie op de vliering, kruipruimte isolatieparels en folie, geïsoleerde en kierdichte voordeur/balkondeur/achterdeur en ramen. (Apparaten:) zonnepanelen, 2 soorten wtw –ventilatie units, ketel, zonneboiler, ecoradiator.
  
  
• Hoe zorgen jullie bij de menukaart voor een goede mix van maatregelen? Kan me voorstellen dat het stapelen van losse elementen niet altijd tot het beste effect leidt.
  Door goed te informeren maken we de klant bewust  van de betere combinaties, hierbij willen we niet dogmatisch zijn en is de behoefte van de klant heel belangrijk.
  
  
• Hoe zit de financiering van de plannen? Wat wordt er aan de bewoner gevraagd om de beste plannen in zijn/haar woning te laten uitvoeren?
  Uit het klantonderzoek is voor gekomen dat de bewoners bereid zijn tot 70% van de investering te betalen over 25 jaar. Echter bij grote stapeling van producten/maatregelen neemt dit percentage af. 
  
  
• Hoe kun je optimaliseren van isolatie als je bewoners zelf laat kiezen op de langere termijn? Hoe haal je hogere isolatiewens en beter label?
  Het beantwoorden van de klantbehoefte heeft de hoogste prioriteit, het verhogen van de labels volgt. Met een voordeelpakket kan je makkelijk tot B komen vanuit F, we hebben met menukaart producten voor ca. € 10.000,- een woning van label D naar A+ gekregen. Wat het mooie is van de menukaart is dat je behoefte  op een positieve manier kan stimuleren.
  
  
• Waar liggen grenzen van de keuze van een bewoner?
  De Menukaart is een stuk gereedschap, de corporatie bepaald zelf het gebruik van het gereedschap. Bijvoorbeeld een corporatie wordt er jaarlijks een menukaartbudget vastgesteld ca., € 3 milj. Als het budget op is , dan komen de nieuwe aanvragen voor het volgend jaar. Bij grote vraag kan de corporatie de jaarquota bijstellen. Een andere mogelijkheid is om een maximum bestedingsruimte te introduceren of een maximum huurprijs.Hierbij is het wel belangrijk om deze “spelregels” aan de voorkant goed te communiceren met de klanten.
  
  
• Stapelen van producten is vragen om suboptimale situatie?Optimalisatie is te stimuleren en met goede informatie blijken klanten betere keuzes te maken.
  
  
• Hoe zit het met de leefruimte van een bewoner gedurende renovatieperiode?
  De producten zijn voor 90% binnen 1 dag/1dagdeel uitgevoerd, met meerdere producten heeft de klant zelf invloed wanneer het hem/haar uitkomt.
  
  
• Je laat een bewoner toch zeker niet kiezen voor type glas/kozijnen?Uit het klant onderzoek blijkt dat klanten graag dubbelglas willen (als dat er nog niet is), uit de gesprekken is niet gebleken dat ze keuze willen hebben over het type dubbelglas. Uitgangspunt is dat de deuren en ramen zoveel mogelijk lijken op de bestaande situatie, maar dan wel kierdicht en geïsoleerd met ventilatie voorziening (nieuwbouw kwaliteit).
  
  
• Welke rol heeft de aannemer in het bepalen van de keuzes? En ligt de coördinatie van de menukaart met huurderskeuzes volledig bij Dunavie?
  Om een goede klantwaarde te verkrijgen moeten we innovatief inkopen; ten opzichte van reguliere projecten snijden we 2-3 partijen uit het proces en werken we direct met leveranciers. Waar nodig en gewenst kunnen de huisaannemers de producten plaatsen net als met een prijzenboek bij mutaties. Via CMS software vindt er alleen daar waar absoluut nodig coördinatie plaats. Met deze werkzaamheden kunnen we een groot deel van de producten goedkoper aanbieden dan in reguliere aanbestede renovatie projecten.
  
  
• Wat doen jullie actief in de gedragsverandering in energieverbruik? Is dat alleen vooraf eenmaal informeren?
  We werken ook met meetapparatuur waarvan een deel van de gebruikers (diegene die willen) kunnen zien wat hun verbruik is. We plaatsen deze apparatuur direct na bestelling tot en met de plaatsing van de producten. Zodat je een voor en nabeeld heb. Met instemming van de klant informeren we andere klanten. We vinden deze verbruik informatie relevanter dan de informatie van Milieucentraal en epalabels.
  
  
• Hebben jullie ook nagedacht of voorbeelden kunnen bedenken om een beeld te geven aan de bewoner waar die op bespaart? Zo ja, waar is dat te vinden?
  Binnenkort is de website voor corporaties en gemeente in de lucht. Stuur om deze informatie te ontvangen een mail naar: g.vanderlinden@dunavie.nl.
  
  
• Wanneer is de menukaart beschikbaar?
  Vanaf maart 2015
  
  
• Wordt er bij keuzes ook gekeken naar ESCO's?
  Indien de corporatie het wenst kan er gewerkt worden middels esco.
  
  
• Is er over nagedacht om te kijken, (dure) aanschafkosten, anders in te kleden zodat de kosten worden verspreid voor huurders waardoor het haalbaar wordt voor grote doelgroep? bijvoorbeeld zoals Philips je betaalt voor de hoeveelheid verbruikte lux. i.p.v. aanschaf dure led
  Nog niet. Wel goed punt voor de doorontwikkeling.
  
  
• Wat als de huurders hele andere behoeftes heeft aan dat wat op de menukaart staat? Bijv. vochtige muur, schimmel, te weinig parkeerplaatsen?, geluidsoverlast tussen woningen, enz.
  In eerste instantie is de menukaart gericht op energiebesparing. Daarin kan wel de ventilatie van de woning op nieuwbouwniveau verbeterd worden, waardoor schimmeloverlast verdwijnt/vermindert. Zeker als er ook geïsoleerd wordt. De geluidsoverlast en parkeren niet direct, maar wie weet hoe we het samen kunnen uitbouwen. 
  
  
• Beetje vaag die menukaart. Geen informatie over terugverdientijd, hoe zit het met no-regret maatregelen. Wat is het doel van de WBC hiermee?
  De terug verdientijd voor de corporatie? Dat is instelbaar, echter als de corporatie meer dan 70% van de investering wil doorrekenen dan zal de deelname beperkt blijven. Terugverdientijd voor huurder is lastig in te schatten, dat is ook afhankelijk van bewonersgedrag. Milieucentraal geeft wel besparingsindicaties, maar die vinden wij nogal aan de hoge kant.
  
  
• Wat voor een comfort verbeteringen bieden jullie dan aan. (behoudens de energetische menukeuzes)?
  Het is voornamelijk energetisch, we hebben bijvoorbeeld een radiator met meer warmte uitstraling en een ventilatie unit die tocht verhelpt.
  
  
• Is keuzevrijheid op de lange termijn wenselijk. Allerlei verschillen tussen de verschillende woningen waar de toekomstige bewoners mogelijk andere keuzes in zouden hebben gemaakt. Wil ook optimale plaatje voor de toekomstige bewoners.
  Ik hoor bij veel corporaties als ze naar hun oudere bezit kijken dat er al heel veel differentiatie is. De vraag hier is hoe klantgericht willen we zijn?
  
  
• Zijn jullie plannen landelijk? Hebben jullie hulp nodig bij het aanwerven van woningcorporaties bijvoorbeeld? Kan er hulp komen van andere groepen om sneller en betere prestaties te leveren?
  Op dit moment lopen er regionale initiatieven , het einddoel is om zoveel mogelijk huurders  te bereiken met eigen keuzes. Verder is de Menukaart een continue verbetering om de beschikbare euro zoveel mogelijk in de woning van de huurder te krijgen. Om dit doel te bereiken willen we ook samenwerken, in eerste instantie richten we ons op collega corporaties, maar we staan open voor goede ideeën.

Download de vragen en antwoorden hier als PDF bestand.